비즈니스매매, Business Broker에게 맡겨라

하병갑 0 789 2016.12.20 10:55

234958985_58585787456c8_14821845832844.j

 

일반적으로 부동산 중개사(real estate salesperson) 자격을 취득하면 부동산회사(real estate licensee)에 소속돼 지점장(branch manager)의 감독하에 주택, 비지니스, 상가 매매업무와 세입자관리 등 부동산업무를 수행할 수 있다.

 

일반적으로, 가장 먼저 주택 매매업무부터 시작해서 몇 년간의 경험이 쌓이면 비즈니스, 농장, 상가매매 등 전문분야를 선택하게 된다.

 

그럼, 비즈니스 중개사(business broker)는 누구인가? 집 부동산 중개사와 차이는 무엇일까?

 

비즈니스 중개사는 비즈니스 판매자(vendor)/구매자(purchaser)를 위해 매물인 비즈니스의 시장가치를 평가하고, 마켓팅을 통해 그 것에 적합한 구매자를 찾아서, 구입 가능하도록 흥정을 붙이는 역할을 한다. 그러나, 구매자가 첫 번째로 소개받은 매물을 구입할 확률은 30%에 불과해 여러 비즈니스 대안을 준비해 둔다.

 

한편, 집 부동산 중개사는 토지와 건물같은 유형(고정)자산을 판매하는데 반해 비지니스 중개사는 기대수익 같은 무형자산을 파는 차이가 있다. 

 

이처럼 무형자산에 가격을 매겨 판매하려면 비즈니스 중개사는 집 부동산 중개사의 마켓팅 능력은 기본으로 갖추어야 한다. 

 

여기에 추가로 설립할 사업구조(개인사업자/파트너쉽/법인)가 비지니스에 미치는 영향, 재무제표의 일반적인 분석과 이해를 통해 수익성(profitability)과 현금 유동성(cashflows), 매매와 관련된 일반적인 세금문제, 비즈니스의 시장가치 평가, 리스계약서상 점유와 관련된 법적 이슈에 대해 일반적인 이해력을 갖추고 있어야 한다. 

 

특히, 비즈니스 시장가치의 구성요소인 재고상품, 유형(고정)자산, 무형자산의 가치를 한 가지 방법이 아니라 다면 평가방법을 통해 제대로 평가할 수 있어야 한다. 

 

이때, 사실 회계사의 비즈니스 가치평가는 별로 믿을 게 못 된다. 너무 보수적으로 영업권을 평가해서(과소평가) 현실적인 시장가치를 제대로 반영하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 

 

“싼 게 비지떡”이라는 말이 있다. ‘비지니스 가치평가’ 기술을 익히려면 비지니스 중개사들은 수 년간의 노력과 훈련을 해야 한다. 3개월간의 집 부동산매매의 초보지식만으로 집을 잘 판다고해도 성격이 다른 비즈니스 매매에는 한계가 있게 마련이다.

 

따라서, 집은 주택매매 전문 부동산 중개사에게 맡기고, 비즈니스 매매는 비지니스 전문 중개사에게 맡겨야 만족스런 결과를 얻을 수 있다.

 

법/회계 전문가의 도움없이 비즈니스를 구입한 후에 “바가지를 썼다” 든지 “깡통 비지니스를 구입했다”고 중개사를 원망하는 경우를 많이 봐왔는데 대부분 커미션을 아끼기 위해 비즈니스 매매에 전문성이 없는 집 부동산 중개사를 통해 비지니스를 구입한 경우가 대부분이었다.

 

서비스의 댓가인 커미션도 비지니스 부동산 중개사가 집 부동산 중개사보다 훨씬 비싸다는 점이 그 업무의 복잡성과 난이도를 반증한다. 

 

다행히도, 오클랜드에는 Link, ABC, Clyth Macleod 등 비즈니스 매매전문 중개회사에 한인 비즈니스 중개사들이 적어도 한 명이상이 자리를 잡고 있어서 이들의 도움을 받으면 구매자 입장에서는 비교적 안심하고 비즈니스를 구입할 수 있고, 판매자 입장에서는 만족스런 가격으로 판매할 수 있다.   

 

매매계약서에 서명하고 나면 법적조언 불가능 

 

매매계약서에 쌍방이 서명하고 나면 극단적으로 말해서 구매자 측  법무사(Conveyancer)/변호사의 할 일이 없어진다. 왜냐하면, 계약서 서명 전에 계약서나 회계자료 검토한 후 결점을 발견해 가격인하의 지렛대로 사용하거나 자기 고객인 구매자를 보호하고 이익을 늘리기 위해 특정조건을 특약에 별도로 첨부하거나 인쇄된 일반계약조건을 수정하는 일이 그들의 가장 중요한 법적조언이기 때문이다. 

 

비즈니스 매매계약서는 첫 페이지가 매매계약 요약서로서 가장 중요한 부분이다. 

 

특히, ‘업종(Description of business)’ 란은 리스계약서와 마찬가지로 신중히 기재해야 한다. 나중에 이를 변경하려면 건물주의 승인을 다시 받아야 하고 업종을 변경하거나 추가할 경우 렌트비가 인상되는 요인이 되기도 하기 때문이다.

 

리스계약서를 참조하여 리스 상세내역(lease details)을 정확히 기재하면서 건물주 승인(landlord’s consent)일은 계약일(Agreement date)로부터 2주후 세틀일 1주 전쯤으로 여유있게 잡는 게 좋다.

 

특약 뒷면의 ‘Schedule 1’ 페이지에 기재하는 유형(고정)자산(tangible assets)과 무형자산(intangible assets)도 재무제표의 고정자산이나 무형자산 일람표를 참조해 꼼꼼히 기재해야 한다. 기재하지 않은 유, 무형자산은 판매자가 판매한 비즈니스 가격에서 제외돼 별도의 개별 자산으로 매매할 수 있기 때문이다.

 

유형(고정)자산으로는 차량, 사무용가구, 각종 비품(Plant & Equipment), Leasehold improvements 가 있고, 무형자산으로는 상표권과 인터넷 도메인, 상품제조법과 같은 지적재산, 영업권, 그리고 각종 권리가 포함돼 있다. 

 

또한, 직원승계의 승낙여부도 조심해야 한다. 불필요한 직원을 패키지 계약조건상 인수하다 보면 나중에 인원감축이 필요할 때 고용관계법상 할러데이 페이는 물론, 감원위로금(redundant pay)까지 지불해야 하는 부담을 지게 된다.

 

비지니스 매매는 항상 GST zero-rated(0%)인가?

 

정답은 ‘No’다. 

 

비지니스 매매는 ‘기업계속주의(Going Concern)’의 적용으로 GST zero-rated (0%)가 적용돼 매매쌍방이 GST를 안주고 안받는 것이 일반적이다. 그러나, 여기에는 아래 여러 조건들을 동시에 만족시켜야 한다는 전제조건이 있다.

 

우선, 매매 쌍방이 적어도 세틀일(settlement date) 전까지 GST등록이 돼있어서 계약서상에 GST번호를 기재해야 하고, 판매자는 과세활동(taxable activities)을 세틀일까지 중단없이 계속해야 하고, 구매자는 판매자의 자산을 인수해 비록, 인수 후 마음이 바뀌어 업종을 전환하는 한이 있더라도, 세틀일까지는 판매자가 그 동안 해 온 동일한 과세활동을 계속할 수 있어야 한다(capable of being carried).   

 

위 규정중 한 건이라도 위반한 사실이 드러나면 조만간 판매자는 IRD로부터 GST를 납부하라는 통지서를 받게 된다. 이때, 구매자가 이미 사라졌다든지, 찾았다 해도 납부를 거절할 경우 법에 호소하는 일만 남게 된다.  

 

하병갑 객원기자 

 

Disclaimer(면책조항): 본 칼럼은 뉴질랜드에서 비지니스의 시작과 운영에 관한 세무/회계/법무상의 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 예외상황 등 독자 개개인의 상황에 일괄 적용하기에 부적합할 수 있으니, 전문가인 회계사나 컨베이언서/변호사와 개인적으로 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 이용하여 발생하는 손해에 대해, 본 칼럼 기고자는 전혀 책임을 지지않습니다. 


  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

미드와이프 김지혜
무료 산전 관리및 분만, 산후관리를 해드립니다. 와이타케레, 노스쇼어, 오클랜드 산모 환영 T. 021-248-3555
홍길동투어
뉴질랜드 남북섬 투어 전문 여행사 (8/12/23인승 다수 차량 보유) 가족 친지 모임 동호인 신혼여행및 어학연수팀등 투어 뉴질랜드 여행, 현지 여행사, 홍길동, 남섬, 북섬, 반지의 제왕, 호빗, T. (09)625-6789
Bodycare Clinic 내몸사랑 클리닉
카이로프랙터, 물리치료, 한의사, 마사지,클리닉, ACC, 피지오, 통증, 내몸사랑, Bodycare T. 094104770 093691313
번호 제목 날짜
810 주택 가격 상승은 외국인 매매보다 국내 문제라고...
뉴질랜드| KoreaPost| 호주와 뉴질랜드 HSBC 의 수석 경제학자인 … 더보기
조회 3,301
2017.11.06 (월) 10:01
809 지금 렌트에서 집 구입할 가장 좋은 시기일 수도...
뉴질랜드| 노영례| 오클랜드에서 렌트에서 집을 구입하기로 생각을 … 더보기
조회 9,966 | 댓글 15
2017.11.04 (토) 22:23
808 오클랜드 주택 가격, 2011년 이후 처음으로 하락
뉴질랜드| 노영례| QV는 오클랜드 주택 가격이 6 년 만에 처음… 더보기
조회 5,188 | 댓글 6
2017.11.02 (목) 20:05
807 외국인 투자자 기존 주택 구입 금지,가격 하락 우려
뉴질랜드| KoreaPost| 정부가 외국인 투자자들의 주택 구입을 금지하려… 더보기
조회 2,840
2017.11.02 (목) 09:40
806 외국인 투자자, 더이상 기존 NZ 거주용 주택 구입 못해
뉴질랜드| KoreaPost| 자신다 아던 총리는 어제 외국인 투자자들은 내… 더보기
조회 2,922
2017.11.01 (수) 09:16
805 새 주택부 장관, 무주택자를 없애는 것이 목표라고...
뉴질랜드| KoreaPost| 새로운 주택부 장관은 뉴질랜드 사람들을 길가에… 더보기
조회 1,087
2017.10.31 (화) 09:37
804 오클랜드 남부 농장 지대, 50만 명 수용 새도시 건설 계획
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 남부 농장 지대에 50만 명의 사람들… 더보기
조회 2,427
2017.10.30 (월) 09:47
803 오클랜드 아파트 판매 부진세
뉴질랜드| 노영례| 최근 오클랜드 아파트의 판매가 부진하다는 소식… 더보기
조회 5,865 | 댓글 7
2017.10.27 (금) 21:56
802 아던 당선자, 외국인 투자자들 NZ 주택 매입 막을 것이라고...
뉴질랜드| KoreaPost| 자신다 아던 당선자는 외국인 투자자들이 뉴질랜… 더보기
조회 2,464
2017.10.25 (수) 09:58
801 오클랜드 지역, 주택 자재 가격 6.8% 올라
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 지역에서의 주택 자재 가격이 지난 한… 더보기
조회 1,645
2017.10.18 (수) 09:56
800 오클랜드 주택 가치 평가, 최고 50% 오를 것으로 예상
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 50만 채의 주택이 다음 달 공개될 … 더보기
조회 2,956 | 댓글 1
2017.10.17 (화) 09:45
799 오클랜드 지역 주택 중간 가격, 약간 오른 것으로 나타나
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 지역의 주택 가격은 비가 많았던 겨울… 더보기
조회 1,268
2017.10.13 (금) 10:09
798 무자격 건축인부 거액 벌금형에 처해져
뉴질랜드| 서현| 면허가 반드시 필요한 건축공사장에서 면허 없이… 더보기
조회 3,838 | 댓글 5
2017.10.09 (월) 19:57
797 모든 렌트집, 2019년 7월까지 단열재 설치 의무
뉴질랜드| 노영례| 뉴질랜드의 모든 임대 주택은 2019 년 7 … 더보기
조회 5,199 | 댓글 3
2017.10.06 (금) 14:52
796 오클랜드 주택 가격, 약 4만 달러 오른 것으로 나타나
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 최대의 부동산 회사인 바풋 앤 톰슨의… 더보기
조회 3,569 | 댓글 1
2017.10.05 (목) 10:09
795 총선일 다가오면서, 주택 정책이 중요한 사안
뉴질랜드| KoreaPost| 총선일이 다가오면서 주택 가격 안정과 오클랜드… 더보기
조회 3,195
2017.09.11 (월) 09:16
794 국민당, 첫번째 주택 구입자에게 보조금 두 배로...
뉴질랜드| 노영례| 빌 잉글리쉬 총리는 국민당이 첫번째 주택 구매… 더보기
조회 3,772
2017.09.10 (일) 13:18
793 양도 소득세 찬성하는 사람들 더 많아
뉴질랜드| KoreaPost| 양도 소득세에 대한 지지자들이 반대하는 사람들… 더보기
조회 2,003
2017.09.08 (금) 09:53
792 오클랜드 주택 매매 가격 만 달러 정도 올라
뉴질랜드| KoreaPost| 정치적으로 쟁점이 되고 있는 오클랜드 주택 분… 더보기
조회 4,916 | 댓글 3
2017.09.06 (수) 09:09
791 2001년부터 NZ순수이민자 통계, 6만 명 정도 축소돼
뉴질랜드| KoreaPost| 2001년부터 뉴질랜드의 순수 이민자에 대한 … 더보기
조회 2,001 | 댓글 2
2017.09.05 (화) 08:42
790 오클랜드 주택 시장의 열기, 다른 지역으로 이동
뉴질랜드| KoreaPost| 얼마 전까지 뜨거웠던 오클랜드 주택 시장의 열… 더보기
조회 1,915
2017.09.04 (월) 09:32
789 오클랜드에서 50만 달러 미만의 집 사기 힘들어
뉴질랜드| 노영례| 오클랜드에에서 50만 달러 미만의 집을 사기가… 더보기
조회 2,187
2017.09.03 (일) 21:14
788 이주민 증가로 뉴질랜드 총 인구 479만명 도달
뉴질랜드| KoreaPost| 뉴질랜드 통계청은 최근 5년간 뉴질랜드로의 순… 더보기
조회 1,622
2017.09.02 (토) 17:52
787 5년 이래 주택 가격 상승 속도 가장 느려
뉴질랜드| KoreaPost| 겨울 그리고 은행의 대출 제한, 선거, 중국의… 더보기
조회 1,420
2017.09.01 (금) 09:09
786 아파트와 다세대 주택 개발,내년까지 가장 호황
뉴질랜드| KoreaPost| 아파트와 다세대 주택 개발 업종이 9.2%의 … 더보기
조회 1,701
2017.08.28 (월) 10:53
785 75% 유권자들, 정부가 저렴한 주택 많이 지어야 한다고...
뉴질랜드| KoreaPost| 4분의 3 이상의 뉴질랜드인들은 정부가 저렴한… 더보기
조회 932
2017.08.28 (월) 09:17
784 ‘2017 세계에서 가장 살기 좋은 도시’ 오클랜드 8위. 1위는.…
뉴질랜드| KoreaPost| 영국 경제 분석기관 EIU(Economist … 더보기
조회 4,245 | 댓글 1
2017.08.24 (목) 19:40
783 [총리칼럼] 지속적인 일자리와 주택 증가 속 뉴질랜드 국민들을 위한 공약…
뉴질랜드| KoreaPost| 좋은 정부란, 뉴질랜드 국민들에게 중요한 사안… 더보기
조회 1,416 | 댓글 3
2017.08.16 (수) 14:12
782 주택담보대출 비율 완화하기에는 아직 너무 일러
뉴질랜드| 노영례| 주택담보대출(Loan to Value) 비율을… 더보기
조회 1,200
2017.08.15 (화) 20:39
781 노숙자 증가, 10년 이내 임대주택 건설 추가 필요
뉴질랜드| KoreaPost| 노숙자들이 늘어나면서 앞으로 십 년 이내에 2… 더보기
조회 745
2017.08.15 (화) 09:26
780 많은 키위들, 부채에 대한 우려
뉴질랜드| KoreaPost| 키위 세 명 중 한 명은 자신들이 열심히 일한… 더보기
조회 1,852
2017.08.14 (월) 08:52
779 오클랜드 부동산 열기, 근본적인 대책 필요하다고...
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 뜨거웠던 부동산 열기는, 부동산이 … 더보기
조회 1,554
2017.08.11 (금) 08:55
778 오클랜드 부동산 열기, 근본적인 대책 필요하다고...
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 뜨거웠던 부동산 열기는, 부동산이 … 더보기
조회 3,592
2017.08.11 (금) 08:55
777 뉴질랜드 달러, 약간의 하락세
뉴질랜드| KoreaPost| 뉴질랜드 달러가 미국과 북한과의 긴장감이 고조… 더보기
조회 1,462
2017.08.10 (목) 09:04
776 오클랜드 임대주택 수익, 3년 만에 올라
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 임대 주택의 수익성인 랜드로드의 수익… 더보기
조회 1,396
2017.08.09 (수) 11:09
775 오클랜드 주택 시장, 7년 이래 가장 조용한 7월
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 주택 시장이 지난 7년 동안 가장 … 더보기
조회 2,019
2017.08.04 (금) 08:23
774 오클랜드 주택시장, 지난 3개월 성장세 멈춰
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 주택 시장이 지난 3개월 동안 성장… 더보기
조회 1,420
2017.08.02 (수) 09:00
773 주택 매물 급격하게 줄고 있어
뉴질랜드| KoreaPost| 새로운 주택 매물이 나타나지 않는다면, 뉴질랜… 더보기
조회 2,642
2017.08.01 (화) 09:06
772 식어가는 부동산 시장, 에이전트 커미션 할인 경쟁
뉴질랜드| KoreaPost| 식어가는 부동산 시장에서 부동산 에이전트들은 … 더보기
조회 5,585 | 댓글 2
2017.07.31 (월) 09:18
771 뉴질랜드 전역에서 임대료 상승
뉴질랜드| 노영례| Trade Me는 전국적인 임대료 관련 데이터… 더보기
조회 2,974
2017.07.24 (월) 13:17
770 오클랜드 신규주택단지, 좀더 높은 세금과 수도요금
뉴질랜드| KoreaPost| 새로이 조성된 신규 주택 단지 내의 주택을 구… 더보기
조회 1,501
2017.07.24 (월) 08:59
769 이자율 급한 인상 필요 없다고...
뉴질랜드| KoreaPost| 6월말까지의 지난 2/4 분기 동안 소비자 물… 더보기
조회 1,776
2017.07.19 (수) 08:55
768 오클랜드 1,216개 신규 아파트 건설, 아파트 건설붐
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 중심부CBD 지역에 6억 달러 가치… 더보기
조회 1,227
2017.07.18 (화) 09:11
767 오클랜드 카운실, 신규 주택 건설로 3억 달러 지원받아
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 카운실은 1만 5백 채의 신규 주택 … 더보기
조회 2,233
2017.07.12 (수) 09:42
766 오클랜드 주택 가격, 겨울 들어 위축 또는 현상 유지
뉴질랜드| KoreaPost| 가을과 초겨울을 지나면서 오클랜드의 주택 가격… 더보기
조회 3,395
2017.07.05 (수) 09:06
765 오클랜드, 아메리카스 컵 개최시 아파트 가격 상승
뉴질랜드| 노영례| 차기 아메리카스 컵 대회가 와이테마타 하버에서… 더보기
조회 2,634
2017.06.29 (목) 10:14
764 뉴질랜드 인구 2,100년에는 610만으로 늘어날 것이라 전망
뉴질랜드| KoreaPost| 뉴질랜드 인구가 100년안에 600만 명을 넘… 더보기
조회 1,705
2017.06.26 (월) 08:15
763 정부 투자 부양책, 건설 부문 힘입어
뉴질랜드| 노영례| 정부가 향후 4년간 $32.5 billion를… 더보기
조회 1,230
2017.06.24 (토) 14:27
762 주택 매매 30% 감소, 첫 주택 구매자 가장 큰 타격 입어
뉴질랜드| 노영례| 중앙 은행은 주택담보대출비율 규제가 오클랜드 … 더보기
조회 3,977
2017.06.24 (토) 09:42
761 오클랜드 도심 지하 관통 지하철 공사, 첫번째 기초 작업 완료
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드 도심을 지하로 관통하는 34억 달러 … 더보기
조회 2,838
2017.06.23 (금) 10:02