부동산개발, 어떤 단계를 거칠까요?

유영준 0 918 2018.06.26 17:55

부동산 개발업자는 프로젝트를 처음 생각한 순간부터 실제 집을 짓고 이익을 실현하기까지 일련의 단계를 밟습니다. 단계가 약간 다를 수도 있지만 일반적으로 주택 개발은 다음 요소로 구성되어 있습니다. 

 

● 개발 아이디어 

● 개선 

● 실현 가능성 테스트 

● 계약 협상

● 공식적 개발 의지 표명 

● 프로젝트 구성 

● 프로젝트 완료 

● 새 프로젝트 관리 시작.

 

부동산 개발자는 부동산 개발의 일련의 과정중 각 단계에서 언제나 벗어날 수 있도록 이탈 전략을 가지고 있어야 합니다. 자신의 자산을 보호하기 위해 항상 프로젝트 개발을 계속하거나 백업 전략을 수립할 수 있는 옵션을 마련하고 있어야 합니다. 

 

부동산 개발은 재미있고 또 수익이 날 수 있지만, 개발 과정상 항상 예측하지 못한 일이 발생할 수 있고 과정이 쉽지 않다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. 오클랜드에서 요즘 한창 개발중인 새로운 듀플렉스, 멀티 유닛 타운 하우스 또는 아파트 프로젝트의 일반적인 개발 단계를 자세히 살펴 보겠습니다. 

 

1. 사전 구매

개발의 첫단계로 개발 잠재력을 가진 토지를 찾습니다. 주택을 리노베이션하여 집의 가치를 증대시키거나 여러 채의 주택을 지을 수 있는 리소스 컨센트 그리고 빌딩 컨센트 허가를 얻습니다.

 

이 단계에서는 이미 은행 등으로 부터 조달할 수 있는 자금의 한계를 알고 구매에 나서야 합니다. 또한 프로젝트의 이윤창출 가능성에 관해 조언을 얻을 수 있는 컨설턴트 팀이 있어야 합니다. 여기에는 전체 프로세스를 조정할 수있는 개발 매니저를 구하여 변호사, 건축가, 타운플래너, 토지측량사 및 부동산 중개인 (최종 가치 및 시장성에 대해 솔직하게 조언을 얻기 위해)을 개별적으로 관리할 수 있어야 합니다.

 

2. 개발 아이디어 정립 단계

일단 개발 가능한 사이트를 찾았다면 어떻게 개발할 지 개념을 정립해야 합니다. 어떤 건물을 지을 수 있을까요? 몇 채를 지을 수 있습니까? 얼마나 큰 규모로요? 어떤 개발 제한이 있습니까?

 

이 땅에 무엇이 건설 될 수 있는지 알아 보려면 개발에 대한 시청의 정책을 인지하고 얼마나 많은 새로운 유닛 / 타운 하우스를 지을 수 있는지 가늠해보아야 합니다.

 

이러한 관련 정보는 시청의 웹 사이트에서 구할 수 있습니다. 또는 인쇄물을 원한다면 시청이나 도서관에서 열람하실 수도 있습니다. 개발을 위한 최소한의 토지 크기와 도로로부터 얼마나 떨어져서 지을 수 있는지, 개인 야외 공간 및 주차 공간 규제에 대한 오클랜드 유니타리 플랜의 요구 사항을 이해해야 합니다.

 

또한 거주지역의 분위기를 유지하는 것은 리소스 컨센트 허가과정에서 중요한 고려 사항이므로 동네의 분위기 즉 character에 대한 상세한 분석을 수행해야 할 것입니다. 부동산 시장이 그 지역에서 무엇을 원하는지와 완공된 주택의 판매 또는 임대를 평가하는 것 또한 중요합니다. 시장성 있도록 주택을 설계하고 건축하는 것이 중요합니다.

 

그런 다음 시청에서 요구하는대로 토지의 둘레를 따른 빈공간, 차도, 개인 야외 공간(백야드라고 부를 수 있음)을 허용하는 스케치를 해봅니다. 햇빛에 대한 노출을 극대화하기 위해 이상적으로 야외 공간은 북쪽을 향하는 것이 좋습니다. 야외 공간은 종종 주택의 구성과 관련하여 다른 제한 사항을 가질 수도 있습니다.

 

그런 다음 차고 및 주차 공간을 배치하고 유니타리 플랜에서 요구하는대로 후진이 아닌 전진으로 차를 돌려 나올 수 있도록 차의 운행 공간을 남겨둡니다. 이러한 모든 고려후 남은 토지의 크기에 따라 얼마나 많은 집과 얼마나 큰 주택이 지어질 수 있는지를 가늠할 수 있을 것입니다.

 

일반적인 거주죤인 Mixed Housing Suburban에서 우리가 지을 수 있는 주거지의 면적은 토지의 40% 미만을 차지합니다. 물론 이층으로 짓는다면 이론상 80%도 가능하겠지요. 이 개념 단계에서 또한 이웃들로부터의 개발에 대한 잠재적인 반대요인도 고려해야 합니다. 일부 지역은 새로운 개발 프로젝트에 대해 상대적으로 반대를 많이 하는 이웃들이 있습니다. 가능한 경우 이러한 지역은 피하는 것이 좋겠지요.

 

모든 고려 후 타당성 조사에서 마침내 약간의 계산을 합니다. 컨설턴트 및 건축 비용 등 모든 소요비용을 포함하고 시간 개념을 감안하여 계산합니다. 그런 후 최종 판매 예상가격과 원하는 이익 마진을 포함하여 계산하면, 과연 토지가 개발할 가치가 있는지 결정할 수 있습니다. 토지 구입시 지불 할 수 있는 최대 가격과 그런 후 여전히 괜찮은 수익을 올릴 수 있다면 개발을 착수해도 좋겠지요. 결국 프로젝트가 여전히 실행 가능하다면 부동산 에이젼트를 통해 토지 구입에 대한 제안을 고려합니다.

 

3. 구매

이제 제일 재미있는 부분이 시작됩니다. 타당성 분석에 따른 수치를 사용하여 상업적 이익을 창출 할 수 있는 가격으로 토지를 매입합니다. 

 

4. 시청허가

이제 건축사에게 유니타리플랜의 개발 가이드 라인을 준수하는 플랜을 그려달라고 간략히 설명합니다. 일반적으로 토지측량사, 엔지니어 그리고 개발 허가를 진행해주는 타운 플래너를 참여시킵니다. 리소스 컨센트 허가 과정의 복잡성이 증가함에 따라 개발 승인을 받기까지 3 개월에서 6개월이 걸릴 수 있습니다.

 

5. 작업 도면 및 문서화

리소스 컨센트 승인을 얻고나면 건축사와 엔지니어가 빌딩컨센트를 얻을 수 있도록 작업 도면을 문서화합니다. 이 단계는 3-4 개월이 소요될 수 있습니다. 

 

6. 사전 건축 단계

이 단계에서 건축업자로부터 견적을 받고 개발 대출에 대한 은행 승인을 얻습니다.

 

7. 건축

마지막으로 개발 프로젝트를 진행하기 위해 현장을 자주 방문합니다. 은행 대출금을 사용하여 각 단계를 완료할 때마다 점진적으로 건축업자에게 돈을 지불합니다. 이 단계는 프로젝트 규모에 따라 6개월에서 12 개월까지 소요될 수 있습니다. 

 

8. 완료

완공된 주택은 임대 또는 판매됩니다.

 

새로운 멀티 유닛 프로젝트의 개발 프로세스는 앞에서 설명드린대로 장시간이 소요됩니다. 즉 처음부터 끝까지 2 년이 걸릴 수 있습니다. 

 

한자성어로 고진감래 또는 우리말에 ‘고생 끝에 낙이 온다.’라는 속담이 있습니다. 여러분도 잘 아시는 것처럼 이 속담은 어려운 일이나 고된 일을 겪은 뒤에는 반드시 즐겁고 좋은 일이 생긴다는 말입니다. 오랜 기간 노력과 자금력이 필요하지만 그에 대한 결실도 일반적으로 큰 편입니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 


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[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2018-07-04 10:52:07 칼럼에서 복사 됨]
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