대출규제가 주택시장에 몰고 온 변화

JJW 0 5,734 2014.05.14 16:54
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중앙은행의 대출규제 조치가 시행된지 7개월이 지났다. 집값 상승을 막고 금융권의 안정성을 도모하기 위해 중앙은행은 지난해 10월 1일부터 은행권 주택담보대출을 제한했다. 이에 따라 시중은행들은 주택가격의 80%가 넘는 고(高) 주택담보인정비율(LTV  - Loan To Value ratio) 대출이 전체 신규대출의 10%를 넘지 않는 선으로 제한하고 있다. 시행 전부터 생애 첫집 구입자들에게 더욱 타격을 미칠 것으로 우려돼온 이 대출제한 조치는 7개월이 지난 현재 그러한 우려가 현실이 돼가고 있으며 오클랜드 주택시장의 지형도 변화시키고 있는 것으로 나타났다.

대출제한 조치 이후 생애 첫집 구입 감소 
대출제한 이후 전체 주택거래가 줄었고, 생애 첫집 구입 비중도 감소한 것으로 확인됐다.

부동산정보회사 코어로직(CoreLogic)이 대출제한 시행 이전인 지난해 6~8월과 시행 이후인 올해 1~3월 사이의 오클랜드 주택매매를 분석한 결과 전체 매매량은 1만1,933건에서 8,573건으로 28.2% 감소한 것으로 나타났다. (표 참조)

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이 가운데 생애 첫집으로 구입한 경우도 2,497건에서 1,616건으로 35.3% 급감한 것으로 분석됐다.  
전체 거래중 생애 첫집 구입 비율도 20.9%에서 18.8%로 줄었다. 

여기서 생애 첫집 구입은 구입자가 이전에 주택을 소유한 적이 없고, 또한 주택 구입을 위해 모기지를 받은 경우로 분류됐다.

지역별로 살펴 보면 오클랜드 168개 지역 가운데 90개 지역에서 생애 첫집 구입 비율이 낮아졌다.
비율 기준으로 생애 첫집 구입이 가장 많이 감소한 지역은 31.3%포인트 하락한 Farm Cove로 나타났고 Sunnyvale과 Lynfield가 뒤를 이었다.

특히 Sunnyvale과 Lynfield는 생애 첫집 구입 비중이 50%가 넘었던, 처음으로 내집을 마련하려는 사람들의 대표적인 보금자리 지역이었지만 대출제한 이후 그 비중이 30%포인트 이상 떨어졌다.

반대로 75개 지역에서는 생애 첫집 구입 비중이 증가한 것으로 나타났다.

이들 지역은 Red Hill, Totara Heights, Manukau 등 대부분 남부 오클랜드로 대출을 받기 어려워진 첫집 구입 희망자들이 더욱 싼 지역을 찾고 있는 결과로 풀이된다.

매매량 기준으로 생애 첫집 구입이 가장 많은 지역은 48건을 기록한 Henderson이고 Massey(45건)와 Manurewa(42건)가 뒤를 이었다.

대출제한 조치 이전에는 Papatoetoe(81건), Massey(77건), Henderson(74건) 순이었다. 

비율 기준으로 생애 첫집 구입이 가장 높은 지역은 40.5%를 나타낸 Avondale이 올랐고 Red Hill(40%)과 Bayview(36.2%)도 높았다.

이전에는 Sunnyvale(52.2%), Lynfield(52%), Otahuhu (39.8%) 순이었다. 

대출제한 조치가 처음으로 집을 마련하려는 사람들에게 불공평하게 악영향을 미칠 것이라는 점은 시행 전부터 예견되어, 존 키(John Key) 총리와 정부측은 생애 첫집 구입자들은 면제해 줄 것을 요구했으나 중앙은행은 이들을 예외로 할 경우 주택시장 거품을 걷어내기 위한 취지를 희석시킨다며 이를 인정하지 않았었다.

대출제한 면제되는 신규주택지 주목
부동산 관계자들은 대출제한 조치 이후 이 조치에서 면제되는 신규주택 개발지에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있다고 전한다. 

이러한 점에서 Takanini, Pukekohe, Pokeno 등의 신규주택들에 대한 인기가 높아졌다는 것.

또한 오클랜드 센트럴과 노스 쇼어에 집중했던 아시안들이 이들 지역의 집값이 너무 오르자 남부 오클랜드와 Massey, Henderson 같은 지역에 눈길을 돌리고 있는 것으로 알려졌다.

생애 첫집 구입자들이 부족한 자금을 부모로부터 빌리는 일도 대출제한 조치 이후 나타난 흔한 현상이다.

주택구매력 악화일로
최근 모기지 브로커 업체인 루스트(Roost)의 주택구매력지수 결과에 따르면 주택을 구입하기가 2002년 이후 가장 빠른 속도로 악화되고 있는 것으로 나타났다.

집값이 너무 올랐고 금리도 상승하고 있는 결과이다.

중앙은행은 3월에 이어 지난달에도 기준금리를 0.25%포인트 인상, 3%로 올려 놓았다.

이에 따라 시중은행들의 모기지 이율도 올랐고 앞으로 2년 안에 변동모기지 이율이 7.75% 부근까지 오를 전망이다.

중앙은행은 성명을 통해 “경제 성장에 속도가 붙었고 인플레이션 기대심리를 억제하는 것이 불가피해 기준금리를 올렸다”며 “인플레이션 압력은 높아지고 있고 앞으로 2년 동안 계속해서 압박이 나타날 것”이라고 밝혔다.

그래미 휠러(Graeme Wheeler) 중앙은행 총재는“금리 인상 시기와 폭은 경제 지표와 인플레이션 추이를 지켜보면서 결정할 것”이라고 말해 추가 인상 가능성을 열어뒀다.

뉴질랜드부동산협회(REINZ)의 월간 주택 지수에 따르면 지난 3월 전국 주택 중앙가격과 오클랜드 주택 중앙가격은 각각 44만달러와 63만7,000달러로 신고가를 경신했다.

부동산 전문가 알리스테어 헴(Alistair Helm)은 “대출제한의 영향으로 저가 주택 매매가 많이 사라져 평균 또는 중앙값을 끌어 올리기 때문에 현 시점에서 중앙값은 정확한 지표가 아니다”고 지적했다.

해외에서도 뉴질랜드 부동산 거품에 대한 경고가 잇따르고 있다.

2007년 글로벌 금융 위기를 예상했던 경제분석가 제씨 콜롬보(Jesse Colombo)는 지난달 현재의 뉴질랜드 부동산 거품이 모기지 거품을 만들었고, 이자율이 계속해서 상승할 경우 결국 거품은 터질 것이라고 경고했다.

그는 지난 5년 동안의 저금리로 인해 집값이 2004년에 비해 두 배 올랐고 세계에서 세 번째로 과대평가돼 있다며 거품 붕괴는 부동산시장뿐 아니라 전체 경제에 타격을 미칠 것으로 예상했다. 

한편 중앙은행은 빠르면 오는 7월부터 부동산 투자에 대한 대출을 강화해 소규모 주택 투자자들이 타격을 받을 전망이다.

이 규제안에 따르면 렌트용 주택을 5채 이상 가지고 투자자는 상업용 투자자로 분류되어 주거용보다 3~4% 높은 상업용 이자율을 적용받게 된다.

부동산 투자업계는 이러한 조치가 소규모 주택 투자자들에 큰 영향을 미치고 렌트비를 상승시키며 주택시장을 냉각시킬 것으로 우려하고 있다. 

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