달라진 부동산 매매계약서… GST관련규정 변경

하병갑 0 4,624 2013.12.10 11:50
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달라진 부동산 매매계약서… GST관련규정 변경 
오클랜드 변호사 협회(ADLS)와 부동산 중개사 협회(REINZ)가 공동으로 발행하는 부동산 매매계약서(Agreement of Sale & Purchase of Real Estate)가 지난 11월부터 새 옷으로 갈아입었다(9판, 2012(2)).   

부동산 매매계약서 9판의 초본에서는, 부동산을 매매할 때, GST 영세율(0%)의 적용을 받아 판매자(Vendor)와 구매자(Purchase)가 GST를 주고 받는 과정을 생략하려면, 판매자가 GST등록이 돼있지 않더라도 매매당사자들의 GST관련정보를 공개하는 Schedule 2를 작성토록 해 마치 영세율이 적용되는 것으로 오해를 사곤 했다. 

그러나, 이번에 개정된 매매계약서는 판매자가 반드시 GST 등록 사업자로서 적어도 settlement일까지 등록돼 있어야 하며, 이 조건을 충족시키지 못하면 처음부터 Schedule2를 작성치 못하도록 해서, 영세율(0%) 적용을 아예 기대할 수 없도록 해, 분쟁 소지를 없앴다. 또, 이와 관련된 본문계약서의 13항-15항의 내용이 변경됐다.   

그럼, GST는 누가 등록해야 하며, 신고는 얼마나 자주 해야 하나?


GST등록기준 연6만달러 / 과세기간 매2개월, 현금주의가 일반적
한국의 부가가치세(VAT)에 해당하는 뉴질랜드의 상품서비스세(GST)는 사업자의 사업활동, 즉, 상품과 서비스의 공급과정에서 창출되는 부가가치에 대해 과세하는 조세다. 일반과세자에 대한 부가가치세율은 단일세율로 현재 한국은 10%인 반면, 뉴질랜드는 15%다. 

GST등록 신청 전12개월동안 과세소득이 6만달러를 초과했거나, 향후 12개월동안의 과세소득이 6만달러를 초과할 것으로 예상하는 사업자는 의무적으로 GST등록을 해야 한다.  그러나, 과세소득이 연 6만달러 이하라도 자발적으로 GST등록을 신청할 수 있다.  

렌트수입자를 포함해, GST등록이 돼 있지 않은 비지니스 사업자는 세입자나 고객에게 GST를 부과해서 안되며, 이 경우의 GST부과는 횡령의 목적을 가진 엄연한 위법행위가 된다. 

GST과세기간은 1개월, 2개월, 6개월이 있으며, 가장 흔한 것은 2개월마다 신고하는 경우다. 총 과세소득이 연 2천4백만달러 미만인 경우, 2개월마다 신고(최고액 기준만 있고 최저액 기준은 없다)하며, 그 이상일 경우는 1개월마다 신고해야 한다.

6개월마다 신고하는 경우는, 지난 12개월간 총 과세소득이 50만달러 미만이었거나, 향후 12개월간 총 과세소득이 50만달러 미만일 것으로 예상될 때다. 보통, 과세거래 발생빈도가 적거나, 과세거래 내용이 일정하거나, 특정 계절에 과세거래가 집중되는 경우에 적합하다. 

그러나, 영업하느라 바빠서 평소에는 기록관리 엄두를 내지 못하다가, 신고기간에 임박해 지난 6개월동안의 과세거래 내역을 정리하려면, 분실되거나 누락되는 수입/비용이 많아지고, 사업자는 물론 담당 회계사에게 주는 스트레스가 이만저만이 아니기 때문에 과세거래액 기준을 충족한다면 2개월마다 GST신고를 하는 것이 일반적이다.

비지니스를 시작할 때 사업자는 경제적거래와 관련된 수익과 비용의 인식기준으로 현금주의와 발생주의중 하나를 선택해 IRD에 신고해야 하며, 애초의 선택을 변경할 때에도 역시 신고의무가 있다.

현금주의는 수익과 비용을 그 현금 유출입이 있는 기간에 인식하는(cash-based) 반면, 발생주의는  현금 유출입과 관계없이 그 거래가 발생한 기간에 인식한다(invoice-based).

IRD 통계에 따르면, 뉴질랜드 소규모 사업체의 2/3가 회계처리가 간단한 현금주의를 채택하고 있는 것으로 밝혀졌다.  

‘plus GST’냐, ‘inclusive of GST’냐 그것이 문제
먼저, 부동산 매매계약서를 살펴보면, 가장 먼저 부딪히는 GST규정은 첫 장의‘plus GST(if any)’냐‘inclusive of GST(if any)’냐의 선택이다. 

먼저, ‘plus GST(if any)’ 조항은 구매자가 판매자에게 매매가격에다 추가로 매매가격의 15%를 GST로 지불해야 한다는 뜻으로 순 매매가와 GST를 확실히 구분해 주는 반면, ‘inclusive of GST(if any)’ 조항은 매매가격에 GST가 이미 포함됐거나 면제라는 뜻으로 추가로 GST를 낼 필요가 없다.   

따라서, 일단 매매가격이 정해지면, 매매 쌍방이 GST등록 사업자일 경우, 판매자는 매매가격을 온전히 제 몫으로 챙기는 ‘plus GST(if any)’를 선호한다. 반면, 구매자는 매매가격외에 별도의 GST를 지불해야 할 위험이 없는 ‘inclusive of GST(if any)’를 선택하고 싶어한다. 아무런 선택을 하지 않으면 ‘inclusive of GST(if any)’를 선택한 것으로 간주되지만, 실무적으로는 빈칸을 남겨두는 것은 위조가능성이 있으므로 좋은 습관이 아니다.  

대부분의 주거용 부동산(property)매매에는 GST가 면제되므로 ‘inclusive of GST(if any)’를 선택하지만, 비지니스와 상업용 건물의 매매와 리스계약, 그리고 부동산 개발업자의 주거용 토지(section)매매와 토지분할(subdivision)에 대해서는GST가 부과되므로‘plus GST(if any)’를 선택한다. 

GST세법상, 면세(Exempt supplies)제도는 일정한 상품/서비스의 공급에 대하여 GST납세의무를 면제하는 것인 반면, 영세율(Zero-rated)제도는, 일정한 상품/서비스의 공급에 대하여GST세법의 모든 규정을 적용하되, 다만 세율에 있어서만 0%의 세율을 적용하는 것이다.

두 제도 모두 판매시 GST(매출세액)를 부과하지 않는다는 점은 동일하나, 면세제도는 매입시 부과받은 GST(매입세액)를 환급해 주지 않는 반면, 영세율제도는 기왕에 징수당한 GST(매입세액)를 환급해 준다는 점에서 차이가 있다. 

면세제도는 자선단체에 내는 기부금, 주거용 부동산, 주택용도로 사용되는 Leasehold 토지의 임대료 등에 적용되고, 반면, 영세율제도는 수출품, 면세점 상품, going concern조건으로 판매되는 과세행위(taxable activity as a going concern) 등에 적용되고, 그 목적은 IRD의 GST관련 업무를 경감시키고, 자산의 이동을 쉽게 할 목적으로 사용된다. 

GST납부 ‘판매자’ 책임, 주상복합건물/농(목)장 영세율 부분 적용  
영세율제도가 적용되는 여러 경우중 한 가지인 계속기업(going concern)의 원칙은, 기업이 장기간 존속한다는 가정으로, 이 조건으로 영세율을 적용받으려면, (1) 매매당사자가 모두 적어도 settlement 날짜까지 GST등록이 돼 있어야 하고, (2) 매매계약서상에 상품이나  서비스를 going concern조건으로 공급했다고 기재해야 하며, (3) 인수받은 비지니스 업종이 계속 영위돼야 한다 (“going concern = business = taxable activities”).

그러나, 매매당사자 쌍방이 상품이나 서비스를 going concern 조건으로 공급했다는 매매계약서만 작성해 두면 영세율이 자동적으로 적용된다는 착각을 하는 사업자가 많은데, 이는 분명히 잘못된 생각이다.   

판례상, going concern조건으로 영세율을 적용받으려면, 오피스 빌딩도 세입자가 50%이상 들어 있어야 하고, 농/목장도 같은 비지니스 업종이 계속돼야 하며, 목초지에는 GST영세율이 적용되지만 그 위에 들어선 주택에 대해서는 영세율이 적용되지 않는 것이 일반적이다.    

예를 들면, 1층은 가게이고 2층은 살림집인 주상복합건물이나 농/목장 대지위의 주택인   farmhouse가 있는 경우, 1층 가게나 농/목장의 목초지는 GST영세율의 적용을 받을 수 있지만, 2층 살림집과 farmhouse와 그 밑의 대지는 GST영세율의 적용을 받지 못한다.
만약, 거래가 종결된 후에라도 IRD가 영세율 적용을 인정하지 않으면 매매가의 15%나 되는 GST를 납부하라는 날벼락이 ‘판매자’에게 떨어진다. 이때, 판매자는 구매자로 부터 GST를 회수할 수 있으나, 구매자가 돈이 없다고 납부를 거절하거나, 이미 주인이 바뀌어 연락이 안 되면, 비싼 비용을 들여 법정에서 해결해야 하고, 설상가상으로 그동안 연체에 따른 벌금과 이자까지 IRD에 납부할 책임을 판매자가 지게 된다. 

<객원기자 하병갑>

Disclaimer: 본 칼럼은 뉴질랜드 뉴스와 비지니스 정보에 관한 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 독자 개개인의 상황에 적용하기에 부적합 할 수도 있으니, 세무사/회계사 등 전문가와 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 사용하여 발생하는 손해에 대해 본 칼럼 기고자는 책임을 지지 않습니다.
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