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부동산 시장의 흥망성쇠

유영준 0 1,189 2018.08.08 10:03

요즘 부동산에 관해 여러 메시지가 혼재해 있습니다. 일부는 침체기로 계속 나아가고 있다고 하고, 일부는 앞으로 부동산 호황이 다시 시작될 것이라고 합니다. 

 

분명히 최근 몇 년간 많은 부동산 보유자들께서는 감정의 롤러코스터를 경험하셨을 겁니다. 부동산 가치는 기복이 있었고 부동산 폭락을 예고하는 신문기사도 있었습니다. 일부지역의 부동산은 다른 지역의 부동산보다 많이 올랐습니다. 물론 오클랜드 부동산 가격의 상승은 예전에 비해 약화되었지만, 수년간의 급격한 집값 상승 이후였습니다.

 

CoreLogic의 자료에 따르면 오클랜드의 평균 부동산 가격은 지난 4년 간 (2014-2018) 31.8% 상승했으며 뉴질랜드 평균가격은 29.5% 올랐습니다. 

 

우리 경제가 여전히 인구 증가와 함께 저조한 모습을 유지하고 있고 저금리 환경에 처해 있기 때문에 현재 부동산 시장은 연착륙할 것으로 보입니다.

 

항상 부동산 시장은 흥망성쇠를 거듭하지요. 그러나 언제나 건전한 투자 전략을 갖고 경제 및 부동산 사이클의 기본을 이해한 사람들은 재정적으로 안정된 위치에 있게 되지요. 

 

요즘 주변에서 보면 부동산을 시장에 내놓는 분들을 종종 봅니다. 자세히 살펴보면 그릇된 조언을 받으신 분도 있었고, 잘못된 이유로 파시는 분들도 있었습니다. 대출금이 많으셔서 대출금을 줄이려 하시는 분들도 있었고 잘못된 유형의 대출을 처분하기 위한 분도 있었습니다. 또한 잘못된 유형의 부동산을 구입하여 그 가치가 많이 상승하지 않았기 때문에 시장에 내놓은 경우도 있었습니다.

일부 투자자들은 빠른 이익 추구를 도모하려다 낭패를 보게 되는 경우도 있지요. 즉 좋은 지역에 잘 위치한 부동산을 구입해야 한다는 기본 사항을 잊어 버리고 일부 보증금만 지불하는 외곽지역의 오프더플랜이나 주택과 토지 패키지를 구입하여 손해를 보았습니다. 

 

투자귀재 워렌 버핏 (Warren Buffett)의 글이 기억납니다. 

“당신이 이해하지 못하는 것에 투자하지 마십시오.” 

 

일반적으로 부동산 침체기에 사라진 부동산 투자그룹은 경험이 없거나 잘못된 정보에 입각한 투자 또는 건전한 부동산 투자 전략이 없었기 때문입니다. 

 

이 사람들 중 상당수는 본인이 투자하고 있다고 생각하고 있었지만 실제로는 도박을 하는 것이었습니다. 즉 부동산을 구입하고, 올바른 투자 원칙을 따르지 않으면서 가치가 오르길 기대합니다.

 

다음은 워렌 버핏의 다른 인용문입니다. 

“조수가 없어지면 누가 알몸으로 수영했는지 알 수 있습니다.”

 

아무도 부동산 투자가 쉽다고 말한 사람은 없었습니다. 그러나 건전한 전략을 갖고 보유한 부동산에 정성을 기울인다면 성공을 이룰 수 있겠지요. 

 

현재 부동산 시장을 어떻게 생각하는지 질문을 받곤 합니다. 부동산 시장은 하나가 아닌 여러 개로 나눠져 있다는 것을 우선 이해해야한다고 생각합니다. 

 

즉, 퀸스타운과 오클랜드는 부동산 시장에서 호황을 누리고 있습니다. 반면 웨스트 코스트, 오타고 그리고 캔터베리 지역은 상대적으로 고전하고 있지요. 같은 도시라도 지역적으로 일부 부동산의 가치는 하락하지만, A등급 주택 및 투자 등급 부동산은 공급이 부족하고 가치를 잘 유 지합니다.

 

물론 각 지역마다 고유한 부동산주기의 다른 단계에 있을 것이며 심지어 각 도시에도 여러 개의 부동산 시장으로 나뉘고, 일부는 지리적으로 정의되고 다른 일부는 가격별로 정의됩니다. 

 

투자 할 수 있는 적절한 장소와 이러한 장소에서 소유할 적절한 자산을 알아야합니다. 

 

오클랜드 부동산 시장은 이제 부동산 주기의 슬럼프 단계이지만 급격한 폭락보다는 연착륙으로 앞으로 있을 재도약을 대비하고 있는 상황입니다. 이런 부동산 주기는 리노베이션이나 개발하여 기존 주택에 부가가치를 부여하여야 하는 단계입니다. 즉 현재의 오클랜드 부동산 시장 상황은 리노베이션과 소규모 타운 하우스 개발 프로젝트를 통해 부가가치를 창출하고 자본의 성장을 도모하는게 이상적입니다. 투자할 수 있는 여러 경우 중 가장 현재 상황에 맞습니다. 따라서 이러한 리노베이션이나 개발이 가능한 부동산을 구입하여야 합니다. 물론 개인적인 상황에 따라 다를 수도 있겠지만요. 즉, 구입하려는 곳, 자본 보유 상황, 재산 투자 전략에 따라 조금씩 다릅니다. 

 

많은 투자 전략이 있으며 대부분의 독자는 자본 성장을 위해 입지가 좋은 부동산을 구입하고 가치를 부가한 다음 장기적으로 보유해야 한다는 것을 알고 있습니다. 많은 초기 투자자들이 소유 자산에 현금 흐름이 필요하다고 생각하시지요. 

 

우선 전략을 수립하고 계획을 세우고 그 전략을 고수하는 것이 가장 좋습니다. 

 

대부분의 투자자는 명확한 전략이 없어 쉽게 다른 사람의 말에 현혹되지요. 특정 부동산을 구입하면 가치가 올라갈 것이라거나 할인된 가격으로 구입할 수 있는 좋은 물건이 있다는 부동산 중개인의 얘기에 갑자기 구입하게 되지만 이렇게 구입한 부동산은 자신의 목표를 달성하는 데 도움이 되지 않습니다. 이처럼 너무 많은 투자자들이 분명한 전략을 세우지 않고 자신의 구매능력에 촛점을 맞추고 구매합니다. 대부분의 투자자들은 재정적 독립을 원하며 개인 소득 수준에 걸맞는 투자 소득을 찾고 있습니다. 그래서 현금 흐름을 우선하여 쫓습니다. 따라서 매주 자신의 은행계좌에 돈이 입금되는 부동산을 구입하길 원합니다. 그러나 현금 흐름이 긍정적인 자산으로 소득을 의존하기는 자산이 어느 정도 크기가 되어야 하기 때문에 현실적으로 힘들지요. 

 

현금 유동 자산의 세후 수익에서 다음 부동산을 구입하기 위한 담보금을 저축하기는 매우 어렵습니다. 따라서 투자자들이 자신의 “현금 인출기”를 갖기 전에 상당한 자산 기반을 먼저 구축해야 합니다. 

 

앞으로 몇 년 동안 많은 부동산 투자자에게 가장 큰 걸림돌은 자금 조달 문제라고 생각합니다. 그러나 오늘날 부동산 금융이 실제로 어떻게 작동하는지 이해하는 사람들은 여전히 상당한 자산 포트폴리오를 구축하기 위해 차용할 수 있습니다. 

 

은행이 고객에게 빌려줄 금액을 평가할 때 무엇을 검토하는지, 다른 대출 기관을 선택하는 방법, 그리고 대출기관을 선택하는 순서, 교차 대출을 하지 않고 자산을 자유롭게 운용할 수 있는 방법을 이해해야합니다.

 

경제 펀더멘털 (의견을 사실과 분리)을 유지하는 것은 오늘날의 시장 현실에서 생존하고 번성하기 위해 필수적입니다. 또한 자산주기의 변화를 수용하며 펀더멘탈 건전성에 초점을 맞추고 투자에 대한 장기적인 관점을 견지해야 합니다. 

 

성공을 위해서는 교육과 지식이 또한 중요합니다. 올바른 사고 방식을 취한 후에 부동산 투자자에게 가장 중요한 자산은 지식입니다. 오늘날 편견없는 전문가의 정보 또한 중요하지요. 

 

실제로 선동적인 부동산 뉴스에 민감한 대중보다 좋은 정보나 지식을 갖는 것은 부동산 투자가로서의 장기적인 성공을 위해 매우 중요합니다. 

 

즉, 부동산 시장에 투자하고자 하는 분들께서는 충분한 시간을 갖고 분석하고, 지식을 쌓으며, 성공을 이룬 사람들과 전문가들로부터 충분한 조언을 받는 겁니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.


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