연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
써니 림
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
봉원곤
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
박승욱경관
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
빡 늘
CruisePro

부동산개발, 어떤 단계를 거칠까요?

유영준 0 565 2018.06.26 17:55

부동산 개발업자는 프로젝트를 처음 생각한 순간부터 실제 집을 짓고 이익을 실현하기까지 일련의 단계를 밟습니다. 단계가 약간 다를 수도 있지만 일반적으로 주택 개발은 다음 요소로 구성되어 있습니다. 

 

● 개발 아이디어 

● 개선 

● 실현 가능성 테스트 

● 계약 협상

● 공식적 개발 의지 표명 

● 프로젝트 구성 

● 프로젝트 완료 

● 새 프로젝트 관리 시작.

 

부동산 개발자는 부동산 개발의 일련의 과정중 각 단계에서 언제나 벗어날 수 있도록 이탈 전략을 가지고 있어야 합니다. 자신의 자산을 보호하기 위해 항상 프로젝트 개발을 계속하거나 백업 전략을 수립할 수 있는 옵션을 마련하고 있어야 합니다. 

 

부동산 개발은 재미있고 또 수익이 날 수 있지만, 개발 과정상 항상 예측하지 못한 일이 발생할 수 있고 과정이 쉽지 않다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. 오클랜드에서 요즘 한창 개발중인 새로운 듀플렉스, 멀티 유닛 타운 하우스 또는 아파트 프로젝트의 일반적인 개발 단계를 자세히 살펴 보겠습니다. 

 

1. 사전 구매

개발의 첫단계로 개발 잠재력을 가진 토지를 찾습니다. 주택을 리노베이션하여 집의 가치를 증대시키거나 여러 채의 주택을 지을 수 있는 리소스 컨센트 그리고 빌딩 컨센트 허가를 얻습니다.

 

이 단계에서는 이미 은행 등으로 부터 조달할 수 있는 자금의 한계를 알고 구매에 나서야 합니다. 또한 프로젝트의 이윤창출 가능성에 관해 조언을 얻을 수 있는 컨설턴트 팀이 있어야 합니다. 여기에는 전체 프로세스를 조정할 수있는 개발 매니저를 구하여 변호사, 건축가, 타운플래너, 토지측량사 및 부동산 중개인 (최종 가치 및 시장성에 대해 솔직하게 조언을 얻기 위해)을 개별적으로 관리할 수 있어야 합니다.

 

2. 개발 아이디어 정립 단계

일단 개발 가능한 사이트를 찾았다면 어떻게 개발할 지 개념을 정립해야 합니다. 어떤 건물을 지을 수 있을까요? 몇 채를 지을 수 있습니까? 얼마나 큰 규모로요? 어떤 개발 제한이 있습니까?

 

이 땅에 무엇이 건설 될 수 있는지 알아 보려면 개발에 대한 시청의 정책을 인지하고 얼마나 많은 새로운 유닛 / 타운 하우스를 지을 수 있는지 가늠해보아야 합니다.

 

이러한 관련 정보는 시청의 웹 사이트에서 구할 수 있습니다. 또는 인쇄물을 원한다면 시청이나 도서관에서 열람하실 수도 있습니다. 개발을 위한 최소한의 토지 크기와 도로로부터 얼마나 떨어져서 지을 수 있는지, 개인 야외 공간 및 주차 공간 규제에 대한 오클랜드 유니타리 플랜의 요구 사항을 이해해야 합니다.

 

또한 거주지역의 분위기를 유지하는 것은 리소스 컨센트 허가과정에서 중요한 고려 사항이므로 동네의 분위기 즉 character에 대한 상세한 분석을 수행해야 할 것입니다. 부동산 시장이 그 지역에서 무엇을 원하는지와 완공된 주택의 판매 또는 임대를 평가하는 것 또한 중요합니다. 시장성 있도록 주택을 설계하고 건축하는 것이 중요합니다.

 

그런 다음 시청에서 요구하는대로 토지의 둘레를 따른 빈공간, 차도, 개인 야외 공간(백야드라고 부를 수 있음)을 허용하는 스케치를 해봅니다. 햇빛에 대한 노출을 극대화하기 위해 이상적으로 야외 공간은 북쪽을 향하는 것이 좋습니다. 야외 공간은 종종 주택의 구성과 관련하여 다른 제한 사항을 가질 수도 있습니다.

 

그런 다음 차고 및 주차 공간을 배치하고 유니타리 플랜에서 요구하는대로 후진이 아닌 전진으로 차를 돌려 나올 수 있도록 차의 운행 공간을 남겨둡니다. 이러한 모든 고려후 남은 토지의 크기에 따라 얼마나 많은 집과 얼마나 큰 주택이 지어질 수 있는지를 가늠할 수 있을 것입니다.

 

일반적인 거주죤인 Mixed Housing Suburban에서 우리가 지을 수 있는 주거지의 면적은 토지의 40% 미만을 차지합니다. 물론 이층으로 짓는다면 이론상 80%도 가능하겠지요. 이 개념 단계에서 또한 이웃들로부터의 개발에 대한 잠재적인 반대요인도 고려해야 합니다. 일부 지역은 새로운 개발 프로젝트에 대해 상대적으로 반대를 많이 하는 이웃들이 있습니다. 가능한 경우 이러한 지역은 피하는 것이 좋겠지요.

 

모든 고려 후 타당성 조사에서 마침내 약간의 계산을 합니다. 컨설턴트 및 건축 비용 등 모든 소요비용을 포함하고 시간 개념을 감안하여 계산합니다. 그런 후 최종 판매 예상가격과 원하는 이익 마진을 포함하여 계산하면, 과연 토지가 개발할 가치가 있는지 결정할 수 있습니다. 토지 구입시 지불 할 수 있는 최대 가격과 그런 후 여전히 괜찮은 수익을 올릴 수 있다면 개발을 착수해도 좋겠지요. 결국 프로젝트가 여전히 실행 가능하다면 부동산 에이젼트를 통해 토지 구입에 대한 제안을 고려합니다.

 

3. 구매

이제 제일 재미있는 부분이 시작됩니다. 타당성 분석에 따른 수치를 사용하여 상업적 이익을 창출 할 수 있는 가격으로 토지를 매입합니다. 

 

4. 시청허가

이제 건축사에게 유니타리플랜의 개발 가이드 라인을 준수하는 플랜을 그려달라고 간략히 설명합니다. 일반적으로 토지측량사, 엔지니어 그리고 개발 허가를 진행해주는 타운 플래너를 참여시킵니다. 리소스 컨센트 허가 과정의 복잡성이 증가함에 따라 개발 승인을 받기까지 3 개월에서 6개월이 걸릴 수 있습니다.

 

5. 작업 도면 및 문서화

리소스 컨센트 승인을 얻고나면 건축사와 엔지니어가 빌딩컨센트를 얻을 수 있도록 작업 도면을 문서화합니다. 이 단계는 3-4 개월이 소요될 수 있습니다. 

 

6. 사전 건축 단계

이 단계에서 건축업자로부터 견적을 받고 개발 대출에 대한 은행 승인을 얻습니다.

 

7. 건축

마지막으로 개발 프로젝트를 진행하기 위해 현장을 자주 방문합니다. 은행 대출금을 사용하여 각 단계를 완료할 때마다 점진적으로 건축업자에게 돈을 지불합니다. 이 단계는 프로젝트 규모에 따라 6개월에서 12 개월까지 소요될 수 있습니다. 

 

8. 완료

완공된 주택은 임대 또는 판매됩니다.

 

새로운 멀티 유닛 프로젝트의 개발 프로세스는 앞에서 설명드린대로 장시간이 소요됩니다. 즉 처음부터 끝까지 2 년이 걸릴 수 있습니다. 

 

한자성어로 고진감래 또는 우리말에 ‘고생 끝에 낙이 온다.’라는 속담이 있습니다. 여러분도 잘 아시는 것처럼 이 속담은 어려운 일이나 고된 일을 겪은 뒤에는 반드시 즐겁고 좋은 일이 생긴다는 말입니다. 오랜 기간 노력과 자금력이 필요하지만 그에 대한 결실도 일반적으로 큰 편입니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 


5765e435f86d4ca683e9b15b4452b6b2_1529992

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

Bodycare Clinic 내몸사랑 클리닉
카이로프랙터, 물리치료, 한의사, 마사지,클리닉, ACC, 피지오, 통증, 내몸사랑, Bodycare T. 094104770 093691313
미드와이프 김지혜
무료 산전 관리및 분만, 산후관리를 해드립니다. 와이타케레, 노스쇼어, 오클랜드 산모 환영 T. 021-248-3555

Dynasty Chinese

댓글 0 | 조회 294 | 2018.07.11
Dynasty Chinese 레스트랑은 중국 남부요리의 대명사, 광동요리 전문점이다. 매인 주방장 역시 홍콩 출신으로 딤섬 요리 전문가 이다. 섬나라인 뉴질랜드의 천연 바다 재료를… 더보기

항상 같은 상태에 머무르지 않고

댓글 0 | 조회 215 | 2018.07.11
‘나이가 들어가는 것인가?’ 아니면 진짜로 ‘날씨가 해마다 추워지는 것인가?’어떤 것이 맞는 것인진 모르겠지만 언제부터인가 겨울을 맞이하는 그 해가 항상 제일 추운 것 같았다. 이… 더보기

오클랜드 시티 경찰서, 중국 문화 강좌 수료식 가져

댓글 0 | 조회 381 | 2018.07.11
오클랜드 시티 경찰서는 7월 10일 Mt Albert War Memorial Hall에서 10주 과정의 중국 문화 강좌 수료식을 가졌다. 10주 Cultural Competency… 더보기

초보 집주인의 7가지 치명적인 실수들

댓글 0 | 조회 1,655 | 2018.07.11
첫번째 투자용 집을 장만하는 것은 흥미롭고도 동시에 두려운 일일 수 있습니다. 여러분이 힘들게 벌어 아끼고 아껴 저축한 돈을 인생에서 가장 비싼 자산에 쏟아 부었더라도, 필요한 과… 더보기

치유의 말과 행동, 무엇이 더 중요할까?

댓글 0 | 조회 302 | 2018.07.11
오랫동안 상담 일을 해 왔다. 심리 상담이나 치료를 직업으로 한다고 하면 많은 사람이 묻는 게 있다. “어떻게 듣기만 해요?”또는 “무척 힘드시죠?”등이다. 그들은 내가 듣고 주기… 더보기

집 안에 들어온 새 한마리

댓글 0 | 조회 365 | 2018.07.11
요즘 나는 출근하기 전 뒷문을 살짝 열어놓고 출근을 한다. 렌트한 새집 에는 고양이 문이 없기 때문이다. 오늘 아침에도 나의 대충 챙겨 먹은 아 침보다도 고양이들의 밥을 더 정성스… 더보기

지명을 알면 뉴질랜드가 보인다

댓글 0 | 조회 675 | 2018.07.11
사람이나 사물은 이름을 가짐으로서의미 있는 것으로 인식된다.뉴질랜드에는 마오리어로 된 지명이 많은데그 내용을 살펴보고 ……​“내가 그의 이름을 불러주기 전에는그는 다만하나의 몸짓에… 더보기

기 죽지 말고 떳떳하게 살자(Ⅲ)

댓글 0 | 조회 317 | 2018.07.10
■ Act fair and square​(전호에 이어서) 그랬더니 담당자 하는 말이 소의 상대방은 보험회사가 아니라 가해자 앞으로 하라고 이제는 친절하게 가르쳐 주었습니다.그런데 … 더보기

BULA!!

댓글 0 | 조회 349 | 2018.07.10
뉴질랜드의 추위를 피해 피지 난디에 왔다. 3시간을 날아왔는데 날씨는 정 반대! 당연히 적도쪽과 가깝다고 하지만 뉴질랜드와 달라도 완전 다른 이 날씨에 우리는 뉴질랜드에서 입고 온… 더보기

이민법무사가 엄선한 7월 최신 뉴스

댓글 0 | 조회 1,645 | 2018.07.10
뉴질랜드 정부 공인 이민법무사가 할 수 있는 중요한 일 중에 이민과 유학에 대한 최신 정보와 소식을 신속하고 정확하게 전달하는 것이 포함되어 있습니다. 최근 들어 중요한 이슈가 속… 더보기

[포토 스케치] 이런 모습도 뉴질랜드...

댓글 0 | 조회 1,019 | 2018.07.09
이런 모습도 뉴질랜드....

성인 남성 비만율 첫 40% 돌파…건강 위한 다이어트 필요해

댓글 0 | 조회 379 | 2018.07.07
– 생활습관의 악순환 반복이 비만의 직접적인 원인– 생활습관 개선 등 개인의 노력이 무엇보다 중요스트레스와 함께 비만율이 꾸준히 증가하고 있다. 이번 주 휴람 의료정보에서는 21세… 더보기

미세먼지, 해결책은?

댓글 0 | 조회 278 | 2018.07.07
요즘 신혼부부들의 혼수(婚需) 가전제품 목록에는 프리미엄 공기청정기, 로봇 청소기 등이 반드시 포함된다. 결혼 성수기인 1분기에는 주요 가전 전체 매출에서 혼수품이 차지하는 비중이… 더보기

[포토 스케치] 그녀는 여행중...

댓글 0 | 조회 326 | 2018.07.03
▲ 그녀는 여행중....

체 게바라 생각

댓글 0 | 조회 253 | 2018.06.30
주 영국삶은 달걀을 먹을 때마다체게바라 생각에 목이 멘다볼리비아의 밀림에서 체가 붙잡힐 때소총보다 더 힘껏 움켜쥐고 있었다는삶은 달걀 두개가 든 국방색 반합밀림에 뜬 애기 달 같은… 더보기

말, 말, 말!

댓글 0 | 조회 271 | 2018.06.30
세상 누구나 인정하는 낭만의 도시 파리.하늘도 맑은 어느 가을날 오후, 한 중년 신사가 맵시있게 빠진 철제 가로등을 끼고 돌아 광장입구에 들어섰을 때였습니다. 난데없이 튀어나온 누… 더보기

지원 학교 결정과 전공 선택

댓글 0 | 조회 457 | 2018.06.30
학교를 정할 때 생각해 보아야 할 매우 중요한 요소 중에 하나가 전공과 관련된 것입니다. 어떤 학생들은 아예 대학에 진학할 때부터 무엇을 전공할 지, 대학 졸업 후 진로가 무엇일지… 더보기

‘노쓰 컨츄리’여성광부들의 성폭력 집단소송 그린 실화

댓글 0 | 조회 1,015 | 2018.06.28
아이를 키워야 할 절박한 상황에서 광부로 취업하는 조시(샤를리즈 테론).예상대로 일은 고됐지만, 그보다 힘든 건 남자 동료들의 무시와 성희롱이다. 직장 여성들이 성희롱을 묵묵히 참… 더보기

밥의 소망

댓글 0 | 조회 357 | 2018.06.28
오늘은 음식을 드시는 자세에 대해 말씀을 드리겠습니다. 어떤 분이 밥만 보면 그냥 눈물이 막 나온다고 그래요. 왜 그러냐고 그랬더니 너무 맛있어서 그렇대요. 그래서 밥을 맛있게 먹… 더보기

사랑이란

댓글 0 | 조회 195 | 2018.06.28
히네모아와 투타네카이7편사랑을 어려워하고 결혼과 출산을 기피하는 요즘 그래도 나는 사랑을 해야 한다고 주장하고 싶다.사랑, 물론 나도 그것에 대해 잘 알지 못한다. 그러나 히네모아… 더보기

서양은 '차 더 마실래?', 동양은 '더 마실래?'

댓글 0 | 조회 303 | 2018.06.28
동과 서이제 세계는 하나다. 국경이라는 물리적인 경계가 사라진지 오래다.이러한 변화 속에 국내 산업을 보호하는데 한계가 있다. 그래서 이제는 무한 경쟁 시대가 되었다.우리도 역시 … 더보기

건강한 렌트 환경을 위한 무상 지원

댓글 0 | 조회 816 | 2018.06.28
1. 세입자를 위한 지원해당되는 지역에 사시면서 저소득자이거나 건강상의 이유가 있으신 분들이 지원 대상입니다. 집의 보온성을 높이고 습한 환경을 개선할 수 있는 다음과 같은 것에 … 더보기

난소에 물혹이 생겼어요

댓글 0 | 조회 590 | 2018.06.28
요즘 부인과 질환 중에서 대표적으로 흔하게 발생되는 질환이 난소 낭종이다. 난소 낭종은 나이에 관계없이 모든 연령층에서 발생하며 또 가장 많이 발생하는 양성종양의 하나이다.난소의 … 더보기

바른자세 구조 역학의 비밀, 삼각형의 장요근 열중 쉬어~!, 차렷~!

댓글 0 | 조회 418 | 2018.06.27
▲ 그림 1) 몸의 하중과 양발로의 힘의 분산​어떤 자세가 더 편하신가요. 물론 두 자세가 다 불편하겠지만 그래도 대개가 열중 쉬어 자세가 편하다고 답할것입니다. 이는 다리를 양쪽… 더보기

피고용인 주장의 신빙성에 대한 판단

댓글 0 | 조회 290 | 2018.06.27
고용주들이 징계절차를 진행할 시 맞닥뜨리는 가장 어려운 상황 중 하나는 두 명 이상의 피고용인들이 발생한 사건에 대해 상반된 이야기를 할 경우입니다. 피고용인들의 주장을 뒷받침할 … 더보기