연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
써니 림
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
조석증
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
박승욱경관
빡 늘
CruisePro
봉원곤

부동산개발, 어떤 단계를 거칠까요?

유영준 0 660 2018.06.26 17:55

부동산 개발업자는 프로젝트를 처음 생각한 순간부터 실제 집을 짓고 이익을 실현하기까지 일련의 단계를 밟습니다. 단계가 약간 다를 수도 있지만 일반적으로 주택 개발은 다음 요소로 구성되어 있습니다. 

 

● 개발 아이디어 

● 개선 

● 실현 가능성 테스트 

● 계약 협상

● 공식적 개발 의지 표명 

● 프로젝트 구성 

● 프로젝트 완료 

● 새 프로젝트 관리 시작.

 

부동산 개발자는 부동산 개발의 일련의 과정중 각 단계에서 언제나 벗어날 수 있도록 이탈 전략을 가지고 있어야 합니다. 자신의 자산을 보호하기 위해 항상 프로젝트 개발을 계속하거나 백업 전략을 수립할 수 있는 옵션을 마련하고 있어야 합니다. 

 

부동산 개발은 재미있고 또 수익이 날 수 있지만, 개발 과정상 항상 예측하지 못한 일이 발생할 수 있고 과정이 쉽지 않다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. 오클랜드에서 요즘 한창 개발중인 새로운 듀플렉스, 멀티 유닛 타운 하우스 또는 아파트 프로젝트의 일반적인 개발 단계를 자세히 살펴 보겠습니다. 

 

1. 사전 구매

개발의 첫단계로 개발 잠재력을 가진 토지를 찾습니다. 주택을 리노베이션하여 집의 가치를 증대시키거나 여러 채의 주택을 지을 수 있는 리소스 컨센트 그리고 빌딩 컨센트 허가를 얻습니다.

 

이 단계에서는 이미 은행 등으로 부터 조달할 수 있는 자금의 한계를 알고 구매에 나서야 합니다. 또한 프로젝트의 이윤창출 가능성에 관해 조언을 얻을 수 있는 컨설턴트 팀이 있어야 합니다. 여기에는 전체 프로세스를 조정할 수있는 개발 매니저를 구하여 변호사, 건축가, 타운플래너, 토지측량사 및 부동산 중개인 (최종 가치 및 시장성에 대해 솔직하게 조언을 얻기 위해)을 개별적으로 관리할 수 있어야 합니다.

 

2. 개발 아이디어 정립 단계

일단 개발 가능한 사이트를 찾았다면 어떻게 개발할 지 개념을 정립해야 합니다. 어떤 건물을 지을 수 있을까요? 몇 채를 지을 수 있습니까? 얼마나 큰 규모로요? 어떤 개발 제한이 있습니까?

 

이 땅에 무엇이 건설 될 수 있는지 알아 보려면 개발에 대한 시청의 정책을 인지하고 얼마나 많은 새로운 유닛 / 타운 하우스를 지을 수 있는지 가늠해보아야 합니다.

 

이러한 관련 정보는 시청의 웹 사이트에서 구할 수 있습니다. 또는 인쇄물을 원한다면 시청이나 도서관에서 열람하실 수도 있습니다. 개발을 위한 최소한의 토지 크기와 도로로부터 얼마나 떨어져서 지을 수 있는지, 개인 야외 공간 및 주차 공간 규제에 대한 오클랜드 유니타리 플랜의 요구 사항을 이해해야 합니다.

 

또한 거주지역의 분위기를 유지하는 것은 리소스 컨센트 허가과정에서 중요한 고려 사항이므로 동네의 분위기 즉 character에 대한 상세한 분석을 수행해야 할 것입니다. 부동산 시장이 그 지역에서 무엇을 원하는지와 완공된 주택의 판매 또는 임대를 평가하는 것 또한 중요합니다. 시장성 있도록 주택을 설계하고 건축하는 것이 중요합니다.

 

그런 다음 시청에서 요구하는대로 토지의 둘레를 따른 빈공간, 차도, 개인 야외 공간(백야드라고 부를 수 있음)을 허용하는 스케치를 해봅니다. 햇빛에 대한 노출을 극대화하기 위해 이상적으로 야외 공간은 북쪽을 향하는 것이 좋습니다. 야외 공간은 종종 주택의 구성과 관련하여 다른 제한 사항을 가질 수도 있습니다.

 

그런 다음 차고 및 주차 공간을 배치하고 유니타리 플랜에서 요구하는대로 후진이 아닌 전진으로 차를 돌려 나올 수 있도록 차의 운행 공간을 남겨둡니다. 이러한 모든 고려후 남은 토지의 크기에 따라 얼마나 많은 집과 얼마나 큰 주택이 지어질 수 있는지를 가늠할 수 있을 것입니다.

 

일반적인 거주죤인 Mixed Housing Suburban에서 우리가 지을 수 있는 주거지의 면적은 토지의 40% 미만을 차지합니다. 물론 이층으로 짓는다면 이론상 80%도 가능하겠지요. 이 개념 단계에서 또한 이웃들로부터의 개발에 대한 잠재적인 반대요인도 고려해야 합니다. 일부 지역은 새로운 개발 프로젝트에 대해 상대적으로 반대를 많이 하는 이웃들이 있습니다. 가능한 경우 이러한 지역은 피하는 것이 좋겠지요.

 

모든 고려 후 타당성 조사에서 마침내 약간의 계산을 합니다. 컨설턴트 및 건축 비용 등 모든 소요비용을 포함하고 시간 개념을 감안하여 계산합니다. 그런 후 최종 판매 예상가격과 원하는 이익 마진을 포함하여 계산하면, 과연 토지가 개발할 가치가 있는지 결정할 수 있습니다. 토지 구입시 지불 할 수 있는 최대 가격과 그런 후 여전히 괜찮은 수익을 올릴 수 있다면 개발을 착수해도 좋겠지요. 결국 프로젝트가 여전히 실행 가능하다면 부동산 에이젼트를 통해 토지 구입에 대한 제안을 고려합니다.

 

3. 구매

이제 제일 재미있는 부분이 시작됩니다. 타당성 분석에 따른 수치를 사용하여 상업적 이익을 창출 할 수 있는 가격으로 토지를 매입합니다. 

 

4. 시청허가

이제 건축사에게 유니타리플랜의 개발 가이드 라인을 준수하는 플랜을 그려달라고 간략히 설명합니다. 일반적으로 토지측량사, 엔지니어 그리고 개발 허가를 진행해주는 타운 플래너를 참여시킵니다. 리소스 컨센트 허가 과정의 복잡성이 증가함에 따라 개발 승인을 받기까지 3 개월에서 6개월이 걸릴 수 있습니다.

 

5. 작업 도면 및 문서화

리소스 컨센트 승인을 얻고나면 건축사와 엔지니어가 빌딩컨센트를 얻을 수 있도록 작업 도면을 문서화합니다. 이 단계는 3-4 개월이 소요될 수 있습니다. 

 

6. 사전 건축 단계

이 단계에서 건축업자로부터 견적을 받고 개발 대출에 대한 은행 승인을 얻습니다.

 

7. 건축

마지막으로 개발 프로젝트를 진행하기 위해 현장을 자주 방문합니다. 은행 대출금을 사용하여 각 단계를 완료할 때마다 점진적으로 건축업자에게 돈을 지불합니다. 이 단계는 프로젝트 규모에 따라 6개월에서 12 개월까지 소요될 수 있습니다. 

 

8. 완료

완공된 주택은 임대 또는 판매됩니다.

 

새로운 멀티 유닛 프로젝트의 개발 프로세스는 앞에서 설명드린대로 장시간이 소요됩니다. 즉 처음부터 끝까지 2 년이 걸릴 수 있습니다. 

 

한자성어로 고진감래 또는 우리말에 ‘고생 끝에 낙이 온다.’라는 속담이 있습니다. 여러분도 잘 아시는 것처럼 이 속담은 어려운 일이나 고된 일을 겪은 뒤에는 반드시 즐겁고 좋은 일이 생긴다는 말입니다. 오랜 기간 노력과 자금력이 필요하지만 그에 대한 결실도 일반적으로 큰 편입니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 


5765e435f86d4ca683e9b15b4452b6b2_1529992

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

한나 유학이민
한 번의 만남으로 후회없는 선택을 하세요.이민 T. 09 600 6168
코리아포스트 / The Korea Post
교민잡지, 생활정보, 코리아포스트, 코리아타임즈 T. 09 3793435
미드와이프 김지혜
무료 산전 관리및 분만, 산후관리를 해드립니다. 와이타케레, 노스쇼어, 오클랜드 산모 환영 T. 021-248-3555

파리(Paris)로 떠난 모나리자

댓글 0 | 조회 383 | 2018.09.11
프랑스 VS 이탈리아 (Ⅰ)카톡이나 안부를 먼저 보내주는 사람이 한가하고 할 일이 없어서 그러는 게 아니라 마음 속에 늘 당신을 두고 있기 때문이다. 다툰 후에 먼저 사과하는 것은… 더보기

텔레비전에 내가 나갔으면 정말 좋겠네…? ... 오, 노우!

댓글 0 | 조회 480 | 2018.09.11
물론 텔레비전에 나가면 좋겠죠? 나쁘다는 게 아닙니다. 그저 전과 같지 않다는 말씀을 드리려고 합니다. 바로 소셜미디어와 유튜브 때문입니다.소셜미디어가 젊은 세대들의 여가 시간을 … 더보기

폭염과 온열질환자

댓글 0 | 조회 282 | 2018.09.08
전국이 불볕더위로 펄펄 끓고 있다. 8월 첫 날 서울 낮 기온이 39.6도까지 오르고 강원도 홍천은 41.0도를 기록하여 공식관측소 기록 역대 최고치를 경신하고 있다. 올해 초복(… 더보기

원인도 증상도 다양한 어지럼증

댓글 0 | 조회 384 | 2018.09.08
- 어지럼증 남녀노소 누구에게나 나타날 수 있어– 정확한 진단 하에 초기 치료가 중요이번 주 휴람 의료정보에서는 현대인들이 흔하게 겪는 증상 중의 하나인 어지러움증에 대해 휴람네트… 더보기

[포토 스케치] 시선

댓글 0 | 조회 238 | 2018.09.04
▲ 시선

[포토 스케치] 창조의 아침

댓글 0 | 조회 324 | 2018.08.28
▼ Moeraki Boulders Beach▲ 창조의 아침

우뚜리-아기장수 이야기 4편

댓글 0 | 조회 255 | 2018.08.25
옛이야기와 치유우뚜리옛날 권력자들이 자기 욕심 차리기에 눈이 멀어 백성들의 생활이 매우 어려운 때였다. 그러니 뼈 빠지게 일해도 입에 풀칠도 못하는 백성들의 불만이 하늘을 찔러 세… 더보기

전공 선택-물리치료학

댓글 0 | 조회 775 | 2018.08.25
자원봉사이든 인턴십이든 동물 병원 같은데서 많은 경험을 쌓도록 한다. 이것은 수의과 학교 입학에 도움이 될 뿐 아니라 정말 이 분야가 학생의 적성에 맞는 것인지 다시 한 번 확인할… 더보기

여유 있게 삼 개월

댓글 0 | 조회 502 | 2018.08.24
“벌써 8월 말 이네요. 이제 슬슬 시험준비 좀 해야 할 것 같아요.. 앞으로 여유 있게 3개월이니까 뭐…” “늦었다..” “네?” “늦었다고…” “에이.. 아무리… 다들 이 무렵… 더보기

장마

댓글 0 | 조회 256 | 2018.08.24
김주대아버지만 당신의 생애를 모를 뿐 우리는 아버지의 삼개월 길면 일 년을 모두 알고 있었다 누이는 설거지통에다가도 국그릇에다가도 눈물을 찔끔거렸고 눈물이 날려고 하면 어머니는 아… 더보기

황진이 對 베로니카

댓글 0 | 조회 347 | 2018.08.23
조선시대 최고의 기생 황진이. 그녀에 관한 일화는 소설과 TV 드라마 그리고 영화로 여러 차례 옮겨졌다. 북한작가 홍석중의 소설을 원작으로 한 이 영화는 금강산에서 촬영을 하는 등… 더보기

정성

댓글 0 | 조회 211 | 2018.08.23
“온갖 정성을 다하여” 라는 말이 있죠?무슨 뜻이냐 하면 다른 것은 생각하지 않는 것입니다. 오로지 그 생각만 하는 것이 정성입니다.저는 맛있는 음식을 보면 굉장히 즐거워하면서 먹… 더보기

디지털 시대에 살아남는 책 만들기란?

댓글 0 | 조회 219 | 2018.08.23
최근 인터넷 조사에서 지하철에서 결혼 이상형을 묻는 질문에 남녀 공히 독서하는 여자, 남자가 1위를 차지했다고 한다. 어쨌든 책 읽는 모습은 언제 어디서나 항상 아름답다.하지만 지… 더보기

블로그로 돈 버는 작은 거인들

댓글 0 | 조회 797 | 2018.08.23
오늘은 블로그로 돈 버는 방법 다섯가지에 대해 이야기하겠습니다. 왜 많은 사람들이 블로그를 하는지, 노력의 대가는 무엇인지 궁금하셨죠?1. 광고배너 - 글을 읽다 보면 앞 뒤 좌 … 더보기

봄과 함께 돌아온 알레르기, 어떻게 대처할까..?

댓글 0 | 조회 485 | 2018.08.23
​★ 계절성 알레르기/ Seasonal hay fever여기서는 흔히 hay fever (건초열)라고 말하는데 옛날 서양에서 잡초더미 작업을 하고 난 뒤 흔히 발생하는 증상이라고 … 더보기

자동세금정산 법안 외

댓글 0 | 조회 612 | 2018.08.23
지난 6월28일 상정된 세법관련 개정법안 The Taxation (Annual Rates, Modernising Tax Administration and Remedial Matte… 더보기

다양한 인테리어 벽지

댓글 0 | 조회 418 | 2018.08.23
실내 인테리어는 유행에 따라 페인트와 벽지의 선호도가 조금씩 다르다. 최근에는 페인트와 벽지를 함께 사용하는 경우가 많은데 포인트를 주기 위한 곳에 개인 취향에 맞는 벽지를 주문해… 더보기

학생증과 ㅇㅇ통, 한강은 알고있겠지!

댓글 0 | 조회 327 | 2018.08.23
종전 소식을 접하고 피난길에서 서울로 되돌아오던 때였다. 한강을 코앞에 두고 노량진에서 길이 막혀 버렸다. 강을 건널 수 없기 때문이었다.잠시겠지. 생각하고 그 곳에서 임시 집을 … 더보기

무역전쟁과 금융위기

댓글 0 | 조회 789 | 2018.08.22
지금 세계는 미국발 무역 전쟁이 한창이다. 세계 각국은 미 트럼프 정부의 관세 부과에 각기 대항하고 있으며 정치적으로 불안한 터키와 아르헨티나는 이자율이 20%와 45%까지 오르고… 더보기

잘난 당신, 초라한 나, 그리고 상처

댓글 0 | 조회 464 | 2018.08.22
‘제 주변에는 왜 이렇게 잘난 사람들이 많은지 모르겠어요! 그 사람들 옆에 있으면 주눅이 들고 초라한 내 자신에게도 화가 나요!!’독자분들의 반응은 대개 두 가지로 나뉠 것이다. … 더보기

해야만 하는 강한 이유가 있다면

댓글 0 | 조회 261 | 2018.08.22
다람쥐 쳇바퀴 돌듯 매일 같은 일을 반복하며 살아서 가끔은 안하고 싶으면서도 그냥 익숙하기에 하는 것들이 있다. 그러다 어느날 그 익숙함에서 벗어나고 싶어져 새로운 것을 생각한다.… 더보기

ZOMER Restaurant

댓글 0 | 조회 440 | 2018.08.22
ZOMER Restaurant 레스트랑은 오클랜드 타카푸나에 위치한 서양요리 전문점이다. 뉴질랜드의 천연 바다와 육류 재료를 잘 살려서 특색있게 요리를 선보인다. 아침 7시에 오픈… 더보기

리소스 컨센트와 빌딩 컨센트 서로 다른 역할 및 기능

댓글 0 | 조회 403 | 2018.08.22
집을 짓거나 리노베이션을 계획하고 계신가요? 그러시다면 법적인 의무와 함께 집 소유주 그리고 건축 전문가 로서 지켜야 할 사항을 알아야 합니다.즉 건축 프로젝트를 시작하기 전에 프… 더보기

집밥

댓글 0 | 조회 725 | 2018.08.22
한국인 친구가 별로 없는 관계로 페이스북에 늘 영어로만 포스팅을 하다가 어느날 달달한 소주한잔으로 머리를 헹궈내고서 몇자 한글로 적어 내렸더니 한국에 있는 친구들에게서 진작에 좀 … 더보기

[포토 스케치] 별밤의 이야기

댓글 0 | 조회 239 | 2018.08.22
별밤의 이야기