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건축허가 불필요 또는 면제 대상들

유영준 0 942 2018.04.25 18:56

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작년 3월에 현재 수상인 자신다 아던의 화장실 교체가 뉴스에 올라 화제가 된 적이 있습니다. 내용인즉, 자신이 사는 포인트 쉐발리어의 집 화장실의 변기가 깨지자 배관공을 부르지 않고 자신의 파트너와 함께 변기를 손수 교체하였는데, 오클랜드의 일부 지역에서는 자격증을 보유한 배관공이 작업을 수행하지 않고 변기를 교체하는 것은 불법이기 때문입니다.  

 

물론 어떻게 생각하면 정부가 법을 앞세워 개인의 재산권을 침해한다고도 생각할 수 있습니다. 위해요소가 되는 작업 즉 전기나 하중을 동반하는 작업을 하는 경우는 인정한다해도 이런 변기 교체까지도 꼭 돈을 들여서 해야하나 싶으신 손재주 있으신 분들도 있을 것입니다. 이처럼 일반인들에게 생소한 법들이 있습니다. 하지만 법은 엄격하고 이번 경우를 보듯이 만인에게 공평하지요.

 

저에게 상담을 하신 손님에게 들은 안타까운 사연을 소개해드리면, 그분은 화장실을 추가로 설치하시길 원하셔서 배관공에게 문의하니 건축허가 (Building Con sent) 사항은 본인 소관이 아니라고 했고, 목수는 모든 작업이 끝난 후 건축허가를 받으면 된다고 조언을 했다고 합니다. 당시 그분은 몸이 편찮으셔서 더 알아보실 수 있는 사정이 아니셨던 것 같습니다. 추가로 화장실을 설치한 후에 시청으로부터 사후 승인 (Certificate of Acceptance)을 받으려고 하니 허가를 받고 진행한 경우보다 훨씬 비싼 수수료를 지불해야 했다고 합니다. 건축업자는 전문가이므로 손님에게 적절한 전문적인 조언을 제공 했어야 합니다. 

 

교민분들 중에는 이와 같이 법을 잘 몰라서 난처한 경우를 당하시거나 아니면 불법인줄 알고 권리 주장을 못하시는 경우도 있으신 것 같아 가끔 안타까울 때가 있습니다. 즉 부동산 매매시 불법 건축물이라고 계약서에 명시하고 철거조건을 달아 구매자를 한정하게 만들든지 매매가격을 낮추는 부정적인 결과를 초래하게 됩니다.

 

건축법 (Building Act 2004)에는 건축허가를 받지 않고도 할 수 있는 일을 명시하고 있습니다. 이러한 건축일은 위험도가 극히 낮다고 간주되는 일이라 별도의 허가나 검사가 필요하지 않다고 생각되는 것입니다. 따라서 그러한 범주의 건축 공사를 진행하신다면 굳이 허가를 받지 않고 작업을 하실 수 있습니다. 또한 건축허가가 필요한 경우라 하더라도 위험도가 낮은 경우 시청은 건축허가를 받지 않아도 된다고 결정할 수 있습니다. 

 

건축물의 구조적 안정성, 화재 안전성 그리고 공공 안전을 해치지 않는 작은 규모의 건축 작업에 요구되는 건축허가는 시간과 비용 등을 감안할 때 결코 바람직하지 않다는 대중의 의견을 정부기관 또한 공감하기 때문입니다. 시청에서는 별도의 원서 (Application to request an exemption of building work under clause 2)를 통해 건축허가 면제사항인지 판정해 줍니다. 본 원서에 대해 시청은 여러 사항을 검토하여 상황에 맞게 건축허가 면제 여부를 결정할 수 있는 재량권이 있습 니다. 따라서 상황에 따라 그리고 서류심사하는 시청 다 다른 결정이 나올 수 있습니다. 위에서 소개드린 화장실 설치의 예와 같이 허가가 필요한 상황에 허가를 받지 않고 한 경우 최대 20만불의 벌금 및 불필요한 허가비용이 발생하고 최악의 경우 철거명령도 받을 수 있기 때문에 작지만 새로운 건축 프로젝트를 진행하시는 분들은 전문가와 상담후에 작업결정을 하시는 신중함을 가지셔야 할 것입니다.

 

명심할 사항은 건축허가 면제사항이라 할지라도 건축법에 따라 건축 프로젝트를 진행해야 한다는 것입니다. 또한 다른 법률을 위반한 건축프로젝트일 경우 면제대상에서 제외된다는 것입니다. 즉 Resource Consent가 필요한 건축프로젝트는 건축허가면제가 되지 않지만 Resource Consent 허가를 받고난 후에는 면제 대상이 다시 될 수 있으므로 면제요청을 할 수 있습니다. 면제 대상이 아닌 건축일을 위급상황이라든지 모르고 진행하였다면, 사후라도 시청에 원서를 내서 허가 (Certificate of Acceptance)를 받아야 합니다.

 

만약 태풍이 불어 오래된 양철 지붕의 일부가 소실되어 바람에 강한 기와로 지붕을 새로이 만든다고 가정해 보지요. 과연 건축 허가가 필요할까요? 사소해 보이지만 결론은 예입니다. 건축허가가 필요합니다. 가벼운 양철지붕보다 기와는 무겁기 때문에 오래된 지붕 구조에 하중이 걸릴 것이며, 처음 주택을 디자인할 때 이러한 하중을 감안하지 않고 설계를 했을 수도 있기 때문입니다. 증가된 하중은 주택의 구조적 안정성에 큰 영향을 줄 수 있으니 신중한 검증 절차가 필요하겠지요.

 

춥고 습한 뉴질랜드 날씨로 인해 오래된 목조건물의 창틀을 알루미늄으로 변경하는 분들도 많이 보았지요. 의외로 이러한 경우도 건축허가가 필요할 수 있습니다. 즉, 교체하시려는 창틀이 설치된 후로 15년 이내  창틀이 썩어 교체를 하는 경우라면 허가를 받고 진행하셔야 합니다. 단순한 창틀 교체는 창틀을 썩게 만들었던 원인을 제거하지 못하기 때문이죠. 허가과정에서 원인을 검토하고 해결방안을 찾을 수 있기 때문이지요.

 

오래된 욕조 위에 샤워기를 제거하고 기존의 욕실 공간에 새 전용 샤워부스 및 새 욕조로 교체하시는 분들도 많으시죠. 기존의 욕조 / 샤워 시설에는 2개의 위생 설비가 있기 때문에 각 설비는 건축허가없이 교체 및 재배치될 수 있습니다. 단, 자격증이 있으신 배관공이 작업을 진행해야 하겠지요. 

 

그러나 샤워부스를 만들되 바닥을 타일로 하실 경우는 건축허가가 필요하지요. 이것은 목공 및 방수바닥 설치와 같은 위생 배관 공사 만이 아닌 중요한 건축 작업이 포함되기 때문입니다. 다만 이러한 경우도 면제신청을 하고 시청이 만족한다면 건축허가면제를 받을 수도 있습니다. 

 

앞서 소개해드린 손님의 예처럼 추가로 화장실을 설치하는 경우도 건축허가가 필요하지만 마찬가지로 위험도가 낮은 작업이기 때문에 시청이 작업 계획에 만족한다면 건축허가면제를 받을 수도 있습니다. 사전에 면제를 시청으로부터 받았다면 사후승인을 받는 불편과 비용을 줄일 수도 있었겠지요.

 

건축허가가 필요없다고 생각하고 건축 작업을 마친 후, 집을 매매할 때 발생할 수 있는 문제를 피하려면, 공식적으로 시청에 알리고 모든 관련 문서 (예 : 도면, 사양 및 사진)를 제공하는 것이 좋습니다. 

 

이 정보를 제공하면 시청이 부동산 등록 정보 파일 (property file)을 업데이트 할 수 있습니다. 이 간단한 조치를 취함으로써 잠재 구매자가 시청 기록을 점검하고 기록이 현장 상황과 일치하지 않는 것을 발견한 후 직면할 수 있는 부동산 매매의 어려움을 피할 수 있습니다.

 

시청이 본 서비스 (adding a record of exempt building work)를 제공하는 데 비용이 부과되오니 유의하십시오.

 

물론 제가 소개드린 정보들은 단편적인 예들로서 교민 여러분들께서 건축 프로젝트를 진행하시는데 참고용 정보로 이해해 주시면 감사하겠습니다. 작업을 실행하시기 전에 꼭 전문가와 상의하셔서 의도치 않은 문제를 직면하지 않으셨으면 합니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 

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