연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
써니 림
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
조석증
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
박승욱경관
빡 늘
CruisePro
봉원곤

가게 리스, 계약만 잘해도‘절반의 성공’

하병갑 0 2,014 2017.03.22 10:47

비즈니스를 시작하려면 거래 쌍방이 맺는 비즈니스 매매계약서와 건물주와 세입자가 맺는 가게 임대차계약서 즉, 리스계약서 작성이 필수적이다. 계약만 잘해도‘절반의 성공’을 보장하는 리스계약을 그 중요도에 따라 본 계약, 양도 계약, 그리고 하위 계약으로 나눠 살펴본다.

 

 

c2f0edbb08b098ed2fef04f8b57c5bb0_1490132

 

임대차계약의 뼈대, 리스 본 계약서(Deed of Lease)

비즈니스를 시작하면서 처음으로 건물주와 세입자가 리스계약을 맺거나, 기존의 리스계약을 파기하기로 쌍방이 합의하고 리스계약서를 작성한다. 여기에는 하위리스계약(sublease)을 금지하는 조항도 들어 있을 수 있다.

 

리스 본 계약서는 모든 임대차계약의 뼈대가 된다. 즉, 아래에 설명할 양도계약서와 하위계약서의 내용은 본 계약서의 내용과 상충돼서는 안 된다.

 

매매 쌍방에게 비교적 공평한 조항들로 구성된 매매계약서와 달리, 리스계약서는 그 자체가 기본적으로 건물주에 유리하도록 만들어진 다소 불평등한 계약서이다. 

 

따라서, 세입자에게 불리한 조항이 내포하는 함축의미를 모르고 섣불리 리스계약을 맺었다간 세입자가 리스계약기간이 끝나지 않아도 가게에서 쫓겨날 수 있다.

 

비즈니스매매, 리스 양도계약서(Deed of Assignment of Lease)

세입자가 비즈니스를 팔 경우, 세입자인 매도자는 기존의 리스권리를 새 구매자에게 승계시켜주는 계약서다. 이 경우, 비즈니스 매도자인 최초 세입자는 새로 입주한 다음 세입자 즉, 비즈니스 구매자가 렌트비를 못 내면 이에 대한 책임을 져야 한다. 억울한 측면이 있지만 원래의 세입자는 리스본 계약이 종료될 때까지 건물주에게 볼모(?)로 잡히는 것이다.

 

비즈니스 매도자로부터 법무의뢰를 받은 컨베이언서(Conveyancer)나 변호사는 다음 세입자가 렌트비를 못내 전 세입자가 법원에 불려 다니는 이런 족쇄를 풀어 주기 위해 미래의 렌트비 납부의무를 정리하는 방법을 모색한다.

 

건물주는 세입자를 선택할 때 렌트비를 제 때에 꼬박꼬박 낼 사람을 고르기 위해 재정상태나 관련 비즈니스 경험, 이력서 등을 요구하며, 까다로운 현지인 건물주의 경우 사업계획서까지 요구하기도 한다.

 

리스 양도계약서상의 리스기간은 리스 본 계약서의 잔여기간 동안만 유효하다. 즉, 본 계약서의 리스기간이 종료되면 양도계약서의 리스기간도 자동 종료된다.

 

‘가게 안의 가게’, 하위 리스계약서(Deed of Sublease)

임차권을 갖고 있는 세입자가 다시 제 3자에게 가게 일부를 임대해 주는 계약서를 말한다. 즉, 리스기간과 리스면적을 파는 것으로‘가게 안의 가게(shop in shop)’개념과 관련이 있다.

 

가게 공간이 불필요하게 넓다고 생각될 경우나, 예상보다 매출이 신통치 않거나 갑자기 매출이 감소할 때 여유공간을 다른 세입자에게 빌려줌으로써 발생하는 렌트비 수입을 건물주에 내는 렌트비에 충당함으로써 부담을 줄일 수 있다.

 

반대로, 낮은 매출을 늘리기 위해 관련 비즈니스를 들이는 경우다. 미장원에서 손톱관리사나 마사지사에게 하위리스를 주거나 세탁소내 한 모퉁이를 옷수선하는 이에게 하위리스를 주는 경우다.

 

이익극대화를 위한‘가게 공유(shop sharing)’개념의 일종이다. 고객도 한 자리에서‘원 스톱 쇼핑’이 가능해 관련업종간의 시너지효과로 두 비즈니스 모두 매출과 이익이 늘어날 수 있다.

 

그러나, 어느 경우에도 건물주의 서면승낙이 필수적이다. 건물주의 승낙을 받지 않은 리스 하위계약은 렌트비를 아무리 잘 내고 있더라도 무효이며 건물주는 계약자와 실제 사용자가 다를 경우 리스계약 위반으로 리스계약을 파기하고 손해배상 청구, 그리고 무단침입으로 고소할 수 있다.

 

흔치 않은 경우지만 운이 좋으면 하위 렌트비가 본 렌트비를 넘어서는 행운을 누리기도 한다. 그러나, 리스본 계약조건에 하위 리스계약으로 인한 전체 렌트금액이 하위 리스계약 이전의 렌트금액을 초과하면 렌트비를 인상한다는 조항이 삽입돼 있기도 하므로 본 계약서를 세심히 살펴 볼 필요가 있다.

 

하위 리스계약서는 리스 양도계약서의 잔여기간 동안 유효하며, 리스 본 계약서의 잔여기간 동안을 초과할 수 없다. 즉, 양도계약서의 리스기간이 종료되면 하위 리스계약서의 리스기간도 자동 종료되며 만약, 양도계약이 한 텀(term) 더 갱신돼 리스기간이 연장되더라도 본계약서의 리스기간이 종료되면 양도계약서의 리스기간이 자동 종료되므로 하위 리스계약서의 리스기간 역시자동 종료된다.

 

비즈니스를 시작하는 분들은 남은 리스기간이 3년이하의 비즈니스와 건물주가 괴팍하다고 소문난 가게는 구입을 피하고, 아무래도 리스계약상 세입자는 약자이므로 꼬박꼬박 제 때에 렌트비를 납부하고 가게 건물을 내 건물처럼 깔끔하게 잘 관리하는 등 평소 건물주의 신뢰를 쌓아 다음 리스계약 갱신 때 무난하게 계약연장에 성공할 수 있기를 바란다.

 

*Disclaimer(면책조항): 본 칼럼은 뉴질랜드에서의 비즈니스 시작과 운영에 관한 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 독자 개개인의 상황에 일괄 적용하기에 부적합할 수 있으니, 전문가와 개인적으로 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 이용하여 발생하는 손해에 대해, 본 칼럼 기고자는 전혀 책임을 지지 않습니다.

 

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

미드와이프 김지혜
무료 산전 관리및 분만, 산후관리를 해드립니다. 와이타케레, 노스쇼어, 오클랜드 산모 환영 T. 021-248-3555
(주)웰컴뉴질랜드
뉴질랜드 여행, 북섬여행, 남섬여행, 패키지여행, 호주여행, 피지여행, 맞춤여행, 자유여행, 단체여행, 개별여행, 배낭여행, 현지여행, 호텔예약, 투어예약, 관광지 예약, 코치예약, 버스패스, 한 T. 09 302 7777
코리아포스트 / The Korea Post
교민잡지, 생활정보, 코리아포스트, 코리아타임즈 T. 09 3793435
Now

현재 가게 리스, 계약만 잘해도‘절반의 성공’

댓글 0 | 조회 2,015 | 2017.03.22
비즈니스를 시작하려면 거래 쌍방이 맺는 비즈니스 매매계약서와 건물주와 세입자가 맺는 가게 임대차계약서 즉, 리스계약서 작성이 필수적이다. 계약만 잘해도‘절반의 성공’을 보장하는 리… 더보기

현금, 비지니스의 혈액

댓글 0 | 조회 1,157 | 2017.03.07
사람 몸 속의 혈액이 힘차게 온 몸을 잘 돌면, 몸이 따뜻해지면서 건강을 유지할 수 있다. 이러한 사람 몸 속의 혈액은 비즈니스의 경우‘현금’에 해당된다.기업의 양대 경영목표인 수… 더보기

Small 비즈니스 Smart 하게 시작하기

댓글 0 | 조회 1,465 | 2017.02.22
가장 흔히 선택하는 비즈니스 구조로 개인사업자, 파트너 쉽, 회사가 있다. 어떤 종류를 선택하느냐에 따라 세금의무와 융자를 얻고 투자 받을 수 있는 기회에 큰 영향을 준다. 적합한… 더보기

사업성공을 위한 좋은 습관과 절세방법

댓글 0 | 조회 1,236 | 2017.02.09
“일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는다”는 서양속담이 있다. 부지런해야 성공한다는 뜻이다. 이 말은 비즈니스에 있어서도 동일하게 적용된다. 실패하는 비즈니스 뒤에는 게으른 오너가 있기… 더보기

사업성공과 실패의 관건(2) - 상업용 리스계약서 작성

댓글 0 | 조회 1,305 | 2017.01.25
복잡한 비즈니스/부동산 매매계약을 위해 회계사나 독립 법무사(Conveyancer)/변호사의 도움을 받더라도 계약서 내용을 대강이라도 이해하고 있다면 중개사를 통해 가격흥정을 할 … 더보기

사업성공과 실패의 관건(1) - 비즈니스 매매계약서 작성

댓글 0 | 조회 2,261 | 2017.01.10
새로 비즈니스를 시작하면 우선 비즈니스 자체와 가게를 넘겨받는 것이 중요하기 때문에 비즈니스 매매계약서와 상업용 임대차계약서의 올바른 작성이 결국 그 비즈니스의 성공과 실패를 가르… 더보기

비즈니스매매, Business Broker에게 맡겨라

댓글 0 | 조회 1,466 | 2016.12.20
​일반적으로 부동산 중개사(real estate salesperson) 자격을 취득하면 부동산회사(real estate licensee)에 소속돼 지점장(branch manager… 더보기

이런 비즈니스 사지 말라!

댓글 0 | 조회 2,129 | 2016.12.07
뉴질랜드 현지인들의 한 달 총수입은 얼마나 될까?뉴질랜드 통계부의 최신자료에 따르면, 뉴질랜드 1인당 국민소득(GDP per capita)은 NZ$54,177 이다(2016년 6월… 더보기

‘중간결산’으로 향후 6개월을 계획하라

댓글 0 | 조회 916 | 2016.11.23
뉴질랜드 세무당국 IRD는 일반적으로 1세무년도(Tax Year) 기간을 4월1일부터 다음해 3월31일까지로 정해두고 있다.당해 세무년도 개시일로부터 6개월이 지난 10월이 되면 … 더보기

비즈니스 비용 청구하기

댓글 0 | 조회 1,596 | 2016.11.09
개인용(private)/가정용(domestic) 비용은 공제불가비즈니스의 주된 활동결과인 ‘소득(Income)’에서 관련 ‘비용(Expenses)’을 뺀 금액을 ‘순이익(Net P… 더보기

뉴질랜드 성공 비지니스의 황금률

댓글 0 | 조회 1,853 | 2016.10.26
뉴질랜드 한인 비지니스는 다른 영어권 국가의 비지니스와 별반 차이가 없다. 식당, 편의점, 세탁소(빨래방 포함), 여행사 등등.우리 한인들이 ‘소규모 비지니스’라고 생각하는 사업규… 더보기

무작정 사업은 ‘악마의 유혹’, 사업계획서로 시작하라

댓글 0 | 조회 1,236 | 2016.10.11
비지니스 관련정보의 수집과 체계적인 계획없이 무턱대고 창업하거나 사업체를 인수하는 것은 자칫 망하는 지름길로 이끄는 ‘악마의 유혹’이 될 수 있다.이를 예방하고 비지니스 성공을 돕… 더보기

뉴질랜드에서 Small 비지니스 시작하기

댓글 0 | 조회 2,121 | 2016.09.27
■ 전문가에게 조언을 구하라!“뉴질랜드에서 음식점을 개업하면 1년내에 25퍼센트가 문을 닫는다”는 통계가 있다. 새로운 사업체를 잘 인수한다면 일생 일대의 성공기회가 될 수도 있지… 더보기

2016 NZ경제운용방향 “성장율 3%...... 주택시장 개혁”

댓글 0 | 조회 1,579 | 2016.03.09
지난 3월2일, 오클랜드 상업회의소(Chamber of Commerce)와 매시대학이 공동으로 빌 잉글쉬 재정부장관을 초청해, 2016 정부 경제운용방향에 대해 연설을 듣는 기회를… 더보기

“집값 잡으려면 이민자 수 대폭 줄여야”

댓글 0 | 조회 1,967 | 2016.02.24
뉴-호 한 목소리, “이민자 수 1/3에서 절반까지 대폭 줄여야”뉴질랜드와 호주의 유력 정치인들이 한 목소리로 뉴질랜드와 호주의 집값 폭등과 사회공공시설 부족현상을 근본적으로 해결… 더보기

헉! 오클랜드 집값 가구소득의 9.7배

댓글 0 | 조회 2,239 | 2016.02.11
‘헬 오클랜드’… 내 집 마련 어려운 도시 공동 세계 4위뉴질랜드 최대의 도시, 오클랜드가 세계 9개국 367개 도시 (인구 1백만명이상의 87개 주요 대도시 포함)중 내집 마련이… 더보기

피치, “올해 NZ 집값 상승률 크게 꺾인다” 전망

댓글 0 | 조회 5,823 | 2016.01.28
세계 3대 신용평가사인 피치(Fitch)사가 올해 뉴질랜드와 호주의 집값 상승률이 크게 꺾일 것으로 전망했다. 피치사 금융팀의 벤 뉴이 이사는 CNBC와의 인터뷰에서 자사의 올해 … 더보기

당신은 뉴질랜드 중산층인가?

댓글 0 | 조회 3,061 | 2016.01.13
피끓는 청/장년기의 나이에 뉴질랜드 ‘드림’을 꿈꾸며 둥지를 박차고 이민 온, 한국의 ‘고학력 중산층’이라고 자부했던 우리는 지금 경제적인 여유와 정신적인 만족을 얻고 살아가는 ‘… 더보기

2015년 NZ Inside 3대 뉴스

댓글 0 | 조회 1,672 | 2015.12.22
1. 국회, 이민자 차별 ‘신 노령연금 개정법안’ 60:61로 부결 NZ First당이 발의해 노동당, 녹색당 등 모든 야당이 찬성한, 이민자 차별법인 ‘신 노령연금 개정법안(Ne… 더보기

뉴질랜드 노동당은 지금···

댓글 0 | 조회 2,655 | 2015.12.10
노동당, 차기 총선대비 당수의 젊은 측근 전진배치로 세대교체 실험 2017년 차기 총선에서 노동당은 다시 집권할 수 있을까? 금년 11월 30일 노동당 코커스(Caucus) 모임임… 더보기

“Go back to Korea” 연설한 NZ First당과 Ron Mark는 누…

댓글 0 | 조회 3,115 | 2015.11.26
“If you do not like New Zealand, go back to Korea(뉴질랜드가 싫으면 한국으로 돌아가라).” “절이 싫으면 중이 떠나라”는 한국 속담이 있다.… 더보기

아시안 이민자 몰려드는 타우랑아

댓글 0 | 조회 2,053 | 2015.11.11
2013 인구센서스: 타우랑아 성장율 가장 빠른 것으로 밝혀져 따뜻한 날씨와 탁 트인 바다가 있어 그 동안 유럽출신 키위들에게 “은퇴자의 천국”으로 알려진 타우랑아에 최근 오클랜드… 더보기

내무부 산하 Charities Services 연례총회를 다녀와서

댓글 0 | 조회 1,256 | 2015.10.29
지난 10월21일, 내무부(DIA) 산하기관인 Charities Services는 오클랜드의 엘레슬리 이벤트 센터에서 2백여명의 자선단체 대표들이 참가한 가운데, 지역사회의 자선단… 더보기

'한-뉴 사회보장협정’ 실무회담 연내 열기로

댓글 0 | 조회 4,000 | 2015.10.14
최근, 뉴질랜드 기초노령연금 개정법안과 관련, 외국출신 이민자에 대한 연금지급액을 뉴질랜드 체재 개월 수에 비례해 지급하는 법안을 야당들이 전폭적으로 지지했다는 우울한 소식에 이어… 더보기

야당 연합의 ‘노인연금 차등지급법안’ 60:61로 부결

댓글 0 | 조회 3,945 | 2015.09.23
- 향후 유사법안 통과시 이민자/해외거주 영주권자에 ‘직격탄’ - 지난 9월16일, NZ First당이 외국 이민자들의 뉴질랜드 노인연금 수혜기간과 수령액을 줄이려고 발의한 ‘노인… 더보기