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자연 재해와 주택/건물 보수 공사

김연주 0 1,531 2016.08.25 12:17

최근 지구 온난화 등으로 인해 자연 재해가 빈번히 발생하고 있습니다.  2010년과 2011년에 발생한 크라이스 처치 지진에서 알수 있듯이, 이러한 자연 재해로 인해 주택과 건물을 포함한 주요 자산들에 심한 파손 피해가 발생하는 경우도 많이 있습니다.  이러한 경우, 피해 규모가 $100,000 미만일 때에선 Earth Quake Commission에서 보상을 받게 됩니다.  하지만, $100,000 이상의 피해가 발생한 경우에는 개인이 각자 가입한 주택 보험회사 및 건축회사와 계약을 체결하여 주택/건물 보수 공사를 하게 됩니다.  오늘은 이러한 계약 체결시 유의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저, 계약 당사자와 그에 수반되는 법적인 권리에 대해 알아 보도록 하겠습니다.  계약 당사자가 누구이며 각 계약 당사자가 어떤 권리를 가지는 지를 정확히하는 것은 계약 진행에 있어 권리를 행사하고 의무를 수행하는 주체가 누구인지를 정하는 것입니다.  일반적인 보험 보상 건축계약에서 계약 당사자는 주택/건물소유자와 건축회사로 지정되며, 건축회사에서 발행하는 인보이스는 보험회사에서 지불하게 됩니다.  이러한 경우, 만약 보험회사에서 보수 비용을 정해진 시간내에 건축회사에 지불하지 않을 경우 건축회사는 계약의 당사자인 주택/건물소유자가 아닌 보험회사에 직접 지불요구를 할 수 없을 것입니다.  보험회사에서 지정된 프로젝트 매니저가 보수 과정을 총괄하는 경우, 해당 프로젝트 매니저는 건축허가증을 취득하는 데는 책임이 있지만, 계약의 당사자는 아닙니다.  마찬가지로, 주택/건물주인이 계약 당사자일 경우라 하더라도, 공사 진행이 원만치 않을 경우 공사 계약을 취소하거나 공정을 통제하는 데 있어, 제한된 권리를 가질 수 있습니다.  하지만, 간혹 보험회사에서 보수 비용을 책임지고 직접 프로젝트 매니저를 지정하여 계약 주체가 되는 경우도 있을수는 있습니다.

 

보험회사에서 몇 군데의 건축회사를 제안한 후, 지정하여 건축 계약서를 보내어 서명을 요구할 경우가 있습니다.  이 경우 주택/건물 소유자는 상기에서 서술된, 각 계약 당사자간의 여러가지 책임소재를 분명히 하고 주택/건물 소유자로서의 역할과 권리에 대해 명확한 이해를 할 필요가 있습니다.  또한 이러한 이해를 바탕으로 계약서를 수정하고 보완해야 할 필요도 있을 것입니다.

 

일반적으로, 대부분의 보험회사들(과 주택/건물 소유자들)은 공사가 진행되기 전에 보수비용을 정확히 알고 싶어할 것입니다.  통상적으로 수리나 재건축에서는 Lump Sum 또는 Fixed Price 계약서들이 사용됩니다.  하지만, 이러한 계약 자체가 비용 산정에 있어 절대적인 정확성을 보장하지는 않습니다.  왜냐하면, 이러한 계약에는 가격 조정을 허용하는 문구들이 포함되어 있어서, 공사 내역이 수정되거나 건축재료비의 인상이 있을 경우에 가격 변경이 있게 됩니다.  이런 경우, 관련된 인상분을 주택/건물 소유자가 감당해야 하는 지, 아니면 보험회사 또는 건축회사에서 책임지는 지에 대해 미리 계약서에 명시하여 차후 분쟁의 소지를 방지해야 할것입니다.

 

건축 기간과 관련하여, 어떤 계약서는 완공 시점을 명확하게 정하는 경우도 있고, 이와는 대조적으로, 건축회사의 업무 스케쥴에 따라 자유롭게 정하는 경우도 있습니다.  전자의 경우, 건축회사는 완공 시점이 지연되게 되면 그 내용을 주택/건물소유자에게 통보해야 됩니다.  어떤 경우에는 지체 기간에 따라 벌금을 미리 정해서 산정하는 경우도 있습지다.  계약서에 완공일에 대한 언급이 없는 경우 건설회사는 일반적으로 “합당한 기간”에 “합당한 노력”을 들여 업무를 진행할 것으로 기대됩니다.  공사 진행 과정은 여러가지 이유에 의해 지연될 수 있기 때문에, 기간 내 완공 의무에 대해 정확히 이해하는 것이 중요할 것입니다.

 

건축 공사 관련 뉴질랜드의 Licensed Building Practitioner와 Building Act 2004의 397조에 마련된 공사의 질과 재료의 워런티는 주택 공사에서의 서비스에 관해 기본적인 보호책을 마련해 주고 있습니다.  또한 소비자 보호법 (Consumer Guarantees Act 1993) 역시 개인 주택 소유주를 위한 법적인 보호 장치를 마련하고 있습니다.

 

이외에도 마스터 빌더 같은 전문가 집단에서 보장하는 공사 역시 보호책이 됩니다.  하지만 이 보호책은 공사 완공일로 부터 10년 동안만 유효합니다.  이는 Building Act 2004등에서 제시되는 제반 법률과 함께, 제대로 마무리되지 못한 건축 공사에 관해 전반적인 법적인 보호책을 마련해 주고 있습니다.

 

▲ 상기 내용은 일반적인 내용에 한정되며, 특정 전문 법적 조언을 대체하기 위한 것이 아닙니다. 

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