주택매매 - ‘일정한 패턴’ 종합

지난 3회 동안 최근에 발표된 IRD자료를 근거로 거주주택 매매의 ‘일정한패턴(Regular Pattern)’에 대해 알아보았다.  이번호에는 지난호에 소개된 내용을 종합하여, 부동산매매업, 부동산개발 및 신축업자가 아닌 일반인에게 도움이 될만한 내용 위주로 소개해 보도록 하겠다.  지난 3회에 대한 내용을 같이 참고하기를 바란다.

일반적으로 본인 거주주택의 매매 차익에 대해서는 소득세가 과세되지 않는다.  그렇지만, 거주주택을 매매하는 자 모두가 단순히 가족의 거주만을 목적(의도)으로 하여 집을 구매하지는 않는다.  특히나, 부동산 시세가 상승하는 시기에는 거주주택 매매에도 투기심리가 포함되어, 정기적인 거주주택매매가 재산증식의 한 수단으로 사용되기도 한다.  

만약 이렇게 정기적으로 거주주택을 매매(일정한패턴)하였다면, 지지난호에 예를들은 것처럼 실제로 본인과 가족이 거주하였다 하더라도 본인거주 예외조항을 적용할 수가 없어 소득세법 조항에 의해 소득세가 부과될 수 있겠다.  

최근 자료에 의하면 IRD는 과거에 최소한 3건의 거주주택매매가 있는 경우에 ‘일정한패턴’이 있는지 고려하겠다고 하였다.  역으로 이는 과거에 3건이상의 거주주택매매가 있는 자는 소득세법 CB6 (‘Purpose and Intention’test)에 의해 과세될 가능성이 있고, 설사 되팔 목적이나 의도없이 구입하였다 하더라도 2015년10월1일 이후에 구입한 주택을 2년내에 매각할 경우 CB6A (‘Bright-line’test)에 과세될 수 있다는 얘기다.  문제는 ‘일정한패턴’이 존재하는가를 판단하기가 쉽지 않다는데에 있다.  이에 따라 ‘일정한패턴’의 존재여부에 대해 납세자와 IRD가 서로 다른 주장이 다분히 있을 수 있겠다.

납세자는 과세활동에 대한 거래자료는 꼼꼼하게 정리하여 보관하는 반면에, 비과세소득활동에 대한 거래자료는 상대적으로 그렇지 않은 경향이 있다.  만약에, 비과세활동으로 알고 있던 거주주택 매매가 IRD에 의해 결국은 법정을 통해 ‘일정한패턴’의 존재의 이유로 과세활동이 된다면, 관련자료와 지출증빙자료가 없을경우 과세소득이 실제보다 높게 계산될 수 밖에 없다.  과거에 3번이상 거주주택 매매가 있었던 납세자는 거주주택과 관련한 자료 및 증빙자료(구입관련비용, 리노베이션비용, 액수가 크거나 일반적이지 않은 수선유지비용 등)을 꼼꼼하게 정리하여 보관해야 하겠다.  

이번 ‘일정한패턴’을 주제로 한 연재에 대해 관심을 보인 독자는 자연스럽게 다음 질문을 할 것이다. ‘그렇타면, 3번까지는 괜찮은가?’ IRD에 의하면, “정해진 룰은 없지만 ‘일정한패턴’이 존재하기 위해서는 ‘일반적으로’ 과거의 3번이상의 거주주택 거래가 필요하다”고 하였다.  즉, 굳이 이 질문에 대해 답을 하자면 ‘예’, ‘아니오’ 이겠다.  IRD가 거래 횟수 3번를 이야기 한것은 일반적인 안내이지 완전히 ‘3번까지는 무조건 괜찮다’라고 볼 수는 없기 때문이다.​ 

주의 - 본 칼럼은 일반적인 내용으로 안내를 목적으로 쓰여졌으므로, 저희글에 의지하여 발생하는 손실에 대해서 저희가 책임을 지지 않습니다.