주택시장을 잠재울 융자정책

정윤성 0 2,165 2016.12.07 15:38

■ 부동산 개발의 현장

 

언제 한번 뉴질랜드 주택이 충분히 공급되었다는 소식을 접해 본적이 없다. 그리고 요즈음 같이 주택이 부족한 적도 없다. 그래서 주택 보급 계획은 지금 한창 진행형이다. 지난 주 금요일 중앙일간지 비지니스 면에 크게 실린 기사중 중국의 개발업자는 1,000가구의 주택 건설 계획을 발표, 진행중이다. 

 

도심 다운타운 쇼핑몰은 이미 없어져 교통 중심의 허브를 만드는 오클랜드 광역시의 도심 인프라공사도 본격적으로 속도를 내고 있다. 그리고 외국인들의 뉴질랜드 토지 구매에 대한 관심도는 지난해에 비해 5배에 가까워 뉴질랜드에 대한 세계인들의 열정이 그 어느 때보다 뜨거워지고 있다.  그러나 뉴질랜드 은행들은 개발업자에게 융자해줄 자금이 이미 바닥이 난 상황. 

 

■ 개발자금은 어디서?

 

현재 공사 진행중인 개발 플랜들을 제외하고는 새로운 개발의 자금 수급 문제로 어려움을 겪고 있는 뉴질랜드내 중소 개발업자와는 달리 오클랜드시의 도심 인프라 사업은 그 자금이 시재정과 정부지원으로 자금이 공급되고 있고 융자가 거의 불가능해진 외국의 부동산 투자자들의 자금은 그들이 자국에서 대부분 준비해 온다. 그리고 중국업체를 비롯한 뉴질랜드 현지 대기업들은 뉴질랜드가 아니라 중국이나 호주의 자금을 직접 조달해 와서 개발을 하고 있는 중이다.

 

■ 위험할 수 있는 ‘수입대비 융자 제한 정책 제의’

 

지난 달 중앙은행 총재, 그레이엄씨는 DTI (Debt-to-Income Restriction) 정책 시행 권한을 정부에 요청한 바 있으며 재무부의 결정을 기다리고 있는 중이다. 현재 영국과 싱가폴 등의 국가에서 시행하고 있는 이 정책은 ‘수입의 4.5배까지 융자를 해준다.’는 내용인데 이러면 연 10만불의 연봉자는 45만불의 융자만 가능해진다. 현재 국민 1인당 GDP가 3만 6천이라 선진국 대열에 있는 뉴질랜드지만 평균 주택가격이 백만불이 넘어선 오클랜드에서 주택을 구입하기 위해서 Deposit 20%를 준비가 된다고 하더라도 자택인 경우, 80만불의 융자가 필요하고 그래서 연 수입은 세금포함해서 18만불이 되어야 한다. 

 

이정도 수입이면 의사중에서도 경력이 제법되는 전문의 정도가 되어야 오클랜드 평균 주택의 구입이 가능해 진다.  몇명이나 융자를 승인 받을 수 있는지 의문이다. 훌륭한 주택 보급정책이라고 주택을 무료 제공하지 않을 거라면 부동산 시장을 악화시킬 수도 있다. 이러한 상황을 중앙은행은 이해하면서도 향후 부동산 인플레의 부정적인 변화에 대비한 시스템을 만들어 만일에 대비하자는 정책이라고 하지만 재무부의 수장 잉글리쉬 장관의 입장은 다르다. 이미 외국인의 부동산 규제정책과 융자제한 정책, 시중은행의 자금 상황 등으로 잘 통제가 이루어 지고 있어 더 강한 규제 정책이 필요하냐는 입장이다. 현재 시점에서 보면 지난 2년중 주택가의 상승폭은 가장 낮은데 전국적으로 지난 3개월 통산 2% 수준이다. 

 

■ 각계의 반응

 

검토되고 있는 DTI 정책은 임팩트가 클것으로 예상되면서 강하다고 느꼈던 투자용 부동산의 40% LVR 정책은 이미 옛날의 고민으로 화제가 별로 안되는 분위기라고 경제 칼럼니스트인 David Hargreaves씨는 말했으며 BNZ의 CEO Anthony Healy씨는 첫집을 마련하려는 젊은이들 부동산 시장에  접근을 막는 결과를 가져올 것이기 때문에 신중해야 할 것이라고 했다. 

 

융자브로커인 John Bolton씨는 지금 현재 잘 진행되는 제한정책을 총으로 비유하면서 바주카포 격인 DTI 정책의 적용을 원하지 않는다고 말하기도 했다. 그러나 이 정책의 시행으로 오클랜드 주택가의 하락으로 이어질 수도 있다는 각계는 우려의 목소리를 내고 있는 국면. 중앙은행의 DTI 정책은 향후 다가올 수도 있는 금융위기에 대비해 융자를 받은 국민들과 융자를 제공한 금융기관들의 부실을 막고자 함이라고 총재는 밝히면서 정책의 준비에 한걸음 다가선 상황이다.   


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