주택매매 - ‘일정한 패턴’ 적용예 (1)

박종배 0 1,837 2016.11.23 11:15

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이번호에는 지난호에 소개했듯이 IRD에서 제시한 일정한패턴 (Regular Pattern)의 적용예를 알아보도록 하겠다.

 

‘M’ 과 ‘D’는 본인 거주 주택을 구입하고 집을 리노베이트한 후 이익을 남겨 팔아왔다.  그들의 주택거주 및 매매 활동은 아래와 같다.  

 

● 2006년6월~2008년5월 - 웰링턴 시내의 코테지(Cottage)집(1)을 구입하여 본인이 거주하였다.  거주하는 동안 리노베이트한 후 2008년5월에 매각함

 

● 2008년5월~2010년7월 - 웰링턴 지역의 방갈로(Bungalow)집(2)을 구입하여 본인이 거주하였고, 그동안 리노베이션을 한 후 매각하였다.

 

● 2010년7월~2011년2월 - 웰링턴 지역의 집(3)을 구입하고 거주하였고, 거주기간에 실외 주차장을 신축한후 매각하였다.

 

● 2011년1월~2013년3월 - 웰링턴 지역의 보다 큰집(4)을 구입하여 그들의 가족이 거주하였다.  거주하는 동안 약간의 데코레이팅을 한후 매각하였다.

 

‘M’ 과 ‘D’는 리노베이션한 후 이익을 남겨 팔 목적(의도)으로 거주집을 구입하였다.  이 경우에는 소득세법 CB6 (land acquired for purpose or with intention of disposal)에 해당이 된다.  결국은 본인거주주택 예외조항인 CB16 적용이 가능한가가 관건이겠다.

 

그들은 주택을 구입하였고 매각할 시점까지 계속 거주하였기 때문에, 문제는 과거의 거주주택 매매로 보아 ‘일정한 패턴(Regular Pattern)’이 존재하는가에 있겠다.  일정한 패턴에 존재한다면, CB6의 적용으로 과세될 가능성이 있겠다.  만약, 일정한패턴이 존재하지 않는다면, 본인거주주택 예외조항 CB16의 적용으로 소득세 과세는 없게된다.

 

지난호에 소개했듯이, ‘일정한 패턴’이 존재하는지를 분석하기 이전에 과거에 3번의 주택매매가 있었는지 우선 고려되어야 하겠다.  최근자료에 의하면, IRD에서는 과거의 주택매매가 3번 미만이라면, ‘일정한패턴’이 존재하지 않는다고 보기 때문이다.

 

‘M’과 ‘D’의 경우 3번째 주택매각 이전에는 2번의 매각만 있었기 때문에, 3번째 매각에 대해서는 일정한 패턴이 존재하지 않는다고 본다.  즉, 첫 3번째 주택까지는 일정한패턴이 존재하지 않다고 보기 때문에 예외조항 16B를 적용 CB6에 의해 과세되지는 않는다.  그렇지만, 4번째 주택을 매각하는 시점에는 과거에 3번의 주택 매각이 있었기 때문에, 과거의 주택매매에‘일정한패턴’이 존재하는지 구체적인 분석이 필요하겠다.

 

패턴(Pattern)이 존재하기 위해서는 각 매각에 대해 유사성이 있어야 하겠다.  이 경우에는 유사성이 존재한다.  왜냐하면, 모두 웰링턴에 있는 주택이며, 주택을 구입하고 거주하는 동안 리노베이션을 한후 매각하였기 때문이다.  

 

‘일정한 패턴’의 존재 유무를 파악하기 위해서는 상기 패턴(Pattern)이 일정(Regular)한지에 대한 분석이 있어야 하겠다.  첫 3번의 주택의 소유/거주 기간을 보면 각각 1년11개월, 2년2개월, 7개월이다.  IRD는 이때 각각의 거래 간격이 어느정도 일정한지를 보게 되는데, 이경우 IRD는 일정하다고 보았다.  즉, 4번째 주택 매각에 대해서는 IRD는 ‘일정한패턴’이 존재한다고 보기때문에 거주주택예외조항 CB16의 적용할수 없고, 본인이 거주하였더라도 결국 CB6에 의해 소득세가 과세된다.

 

주의 - 본 칼럼은 일반적인 내용으로 안내를 목적으로 쓰여졌으므로, 저희글에 의지하여 발생하는 손실에 대해서 저희가 책임을 지지 않습니다.  

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2016-11-23 16:50:30 칼럼에서 복사 됨]
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