[부동산 Q&A] 2 - 임차인 파산과 렌트비

[부동산 Q&A] 2 - 임차인 파산과 렌트비

0 개 3,271 KoreaTimes


Q. 빌딩을 소유하고 있다.
  3년 동안 한 회사 사무실로 임대해 주었는데 첫해에는 임대료를 잘 내었는데 갈수록 회사가 어려워져 마지막 연도가 되어서는 거의 임대료를 받지 못했고, 그 회사는 파산했다.
  임대계약은 끝났지만 임차인은 아직 나에게 갚을 렌트비가 남아있다. 그런데 건물 임차인의 청산인(Liquidator)이 편지를 보냈는데 편지에는 건물 임대기간 동안 임차인이 낸 렌트비가 법적으로 무효화될 수 있다고 하면서 받은 렌트비를 돌려 달라고 요구하는 내용이었다. 나는 렌트비를 받아야 하는 입장인데 청산인이 나에게 이런 것을 요구할 권리가 과연 있는 것인가?

A. 시장 경기 불황에 맞춘 시기적절한 질문이되겠다.
  Companies Act 1993에 의하면 청산인은 파산한 회사가 냈던 임대료를 요구할 자격이 부여된다. 하지만 이것은 특정한 경우에만 해당된다. 이렇게 청산인에 의해 회수될 수 있는 지급을  'voidable transaction(무효 가능 처리)'라고 부른다.

  Transaction이 무효 여부에 대한 기준에 따르면 렌트비 같은 지급이 무효화되는 때는 첫째, 회사가 법적으로 당연히 내야 할 부채를 지급할 수 없을 경우 둘째, 파산이 시작되기 2년 안에 셋째, 그래서 돈을 받아야 할 채권자가 파산 과정에 받는 것보다 더 많은 빚을 돌려받을 수 있게 될 때, 이 세 가지의 조건을 모두 만족해야 청산인에 의한 처리가 무효화 될 수 있다.

  하지만 현재의 법률상으로 만약 당신이 그 처리가 평범한 사업 방침 아래 만들어 진 것(ordinary course of business)을 증명할 수 있다면 그것을 유지시킬 수 있는데 이 "ordinary course of business"라는 것이 얼마만큼을 뜻하는 것인지 여전히 법적으로 확실하지 않다. 이것을 알기 위해서는 일반적인 상업적 관습과 이전의 둘의 관계들 등에 있어 처리가 일관성이 있었는가를 따져 보아야 한다.

  따라서 밀린 돈이 일시에 지급된 것이나 기한 지난 수표, 밀린 돈이 겨우겨우 지급된 것 등에 대해 신중해야 할 것이다. 법정에서는 이런 지급들을 그 회사가 돈을 지급할 수 없었던 상황이라는 증거로 생각하고 ordinary transaction으로 간주하지 않기 때문이다.

  불공평해 보이긴 하지만 아마도 2년째와 3년째 지급된 렌트비가 청산인에 의해 법적으로 반환을 요구당할 수 있을 것이다. 왜냐하면 임차인은 빚을 갚을 수 없었고, 이것이 파산 시작 2년 안에 일어난 것이며, 임차인 회사의 다른 채권자들보다 지급에 있어 당신에게 우선권을 주었기 때문이다.

  당신이 위와 같은 기준을 사용해서 렌트비 지급이 ordinary course of business라는 것을 증명할 수 있다면 반환을 막을 수 있을 것이다. 아마도 당신은 적어도 1년째의 렌트비는 지킬 수 있을 것이다. 왜냐하면 그것이 2년이라는 조건 전에 일어난 일이고 임차인이 렌트비 지불에 어려움을 겪지 않았기 때문이다.

번호 제목 날짜
297 오클랜드 시내 “임대주택 수요 계속 넘친다”
서현| 오클랜드 중심가의 임대주택 수요가 계속 늘어나면서 오픈… 더보기
조회 2,888
2015.01.14 (수) 10:41
296 2015 뉴질랜드 부동산 경기
정윤성의 보험, 융자 이야기| 정윤성| 새해가 밝았다. 올해 뉴질랜드 부동산 경기는 … 더보기
조회 3,105
2015.01.13 (화) 13:26
295 오클랜드 부동산중개업체 “12월 정말 바쁜 달이었다”
서현| 작년 12월 한달 동안의 오클랜드 지역 부동산 거래량이… 더보기
조회 4,161
2015.01.06 (화) 14:47
294 무주택 서민들 “마이홈 꿈 버리지는 않았지만…”
서현| 많은 사람들이 내집을 갖는 꿈을 버리지는 않았지만 무주… 더보기
조회 3,468
2014.12.12 (금) 11:28
293 11월 뉴질랜드 주택 시장 좋은 기록 보여.
KoreaPost| 지난11월은 급등하는 뉴질랜드 주택 시장의 또 하나의 … 더보기
조회 2,535
2014.12.11 (목) 14:33
292 집 사는 것 보다 렌트가 더 좋은 이유.....
KoreaPost| 집을 사기 위하여 상당한 금액의 계약금과 은행 대출 상… 더보기
조회 4,830
2014.12.10 (수) 09:00
291 2030년 때에 뉴질랜드 인구 현상은 ?
KoreaPost| 뉴질랜드의 인구도 고령화 추이로 접어들가지만 그 속도가… 더보기
조회 6,304
2014.12.05 (금) 08:38
290 외국인 부동산 취득 등록제는 인종차별 정책..
KoreaPost| 외국인의 부동산 취득 등록제를 고려한다는 빌 잉그리쉬 … 더보기
조회 3,216
2014.12.05 (금) 08:37
289 정부, 호주 정부의 외국인 부동산 투기 내용 예의 주시..
KoreaPost| 오클랜드의 과열된 주택 시장으로 오클랜드의 많은 첫번째… 더보기
조회 3,165
2014.12.04 (목) 09:21
288 주택 감정가격 잘못에 대해 반박한 오클랜드 카운슬.
KoreaPost| 오클랜드 카운실과 쿼터블 밸류는 최근 공개된 주택 감정… 더보기
조회 3,234
2014.12.04 (목) 09:19
287 11월 부동산 시장 일년 중 가장 활발한 달 중의 하나..
KoreaPost| 오클랜드 지역의 11월 주택 맴 평균 가격은 $756,… 더보기
조회 2,478
2014.12.04 (목) 09:15
286 뜨거운 주택 시장 진정 시킬 수 있는 대책 나올까 ?
KoreaPost| 오클랜드의 주택 공급 부족으로 계속해서 오르고 있는 주… 더보기
조회 3,171
2014.12.03 (수) 10:13
285 오클랜드 도심 지하 철도 사업 시민에게 큰 부담
KoreaPost| 렌 브라운 오클랜드 시장은 2021년부터 도심 지하 철… 더보기
조회 2,787
2014.12.01 (월) 09:17
284 과대 평가된 오클랜드 주택시장 큰 위험 요소 될 수 있어..
KoreaPost| 최근 발표된 보고서는 뉴질랜드 경제 전망에서 과대 평가… 더보기
조회 3,851
2014.11.27 (목) 08:56
283 오클랜드 주택 공동 추진 사업 계획 - 예정했던 공급량 초과
KoreaPost| 오클랜드 지역의 주택 부족 현상을 타게하기 위하여 오클… 더보기
조회 3,075
2014.11.27 (목) 09:00
282 북쪽 일부 시민, 수퍼시티로 부터의 분리에 대해 심각하게 거론.
KoreaPost| 오클랜드의 수퍼시티 카운실이 하버브리지 북쪽으로는 폐지… 더보기
조회 2,725
2014.11.24 (월) 08:53
281 뉴질랜드에서 가장 비싼 지역은 어디 ?
KoreaPost| 뉴질랜드에서 가장 비싼 곳은 어디일까? Weekend … 더보기
조회 5,238
2014.11.23 (일) 09:30
280 마누카우 동부 지역, 왕복 4차선 도로 확장 공사 예정.
KoreaPost| 오클랜드 트랜스포트는 마누카우 동부 지역의 늘어나는 신… 더보기
조회 2,502
2014.11.18 (화) 08:54
279 오클랜드 평균 5.6% 레이트 인상.
KoreaPost| 오클랜드 가계들은 내년부터 평균 5.6%의 레이트가 인… 더보기
조회 2,409
2014.11.18 (화) 08:52
278 오네훙가에서 오클랜드 공항까지 철도 계획 재 검토.
KoreaPost| 도시 도로 계획 플래너들이 오클랜드 공항으로의 전철 사… 더보기
조회 5,165
2014.11.17 (월) 09:16
277 캔터베리지역에서 지어지는 새로운 건축기술..
KoreaPost| 캔터베리 재건축이 뉴질랜드의 새로운 건축기술을 적용할 … 더보기
조회 2,505
2014.11.17 (월) 09:11
276 10월 전달 보다 11.8 % 가 증가한 부동산 매매.
KoreaPost| 따듯한 날씨가 주택 판매량을 증가시키며 부동산 시장에 … 더보기
조회 2,977
2014.11.14 (금) 09:40
275 오클랜드 서부 지역 뉴 린 린몰 확장 공사로 활기 찾을 듯..
KoreaPost| 오클랜드 서부 지역이 3천 6백 만 달러의 뉴 린 린몰… 더보기
조회 3,870
2014.11.13 (목) 09:28
274 콘스텔레이션 드라이브와 알바니 사이 구간 확장 공사 2019년.....
KoreaPost| 4억 5천만 달러의 오클랜드 북부 모토웨이 확장 개선 … 더보기
조회 2,898
2014.11.13 (목) 09:27
273 정부, 오클랜드 지하철 사업 조기 시작 독촉
KoreaPost| 정부의 도로공사 관계자들은 오클랜드의 24억 달러의 지… 더보기
조회 2,015
2014.11.13 (목) 09:26
272 부유한 지역으로 몰리는 백인과 아시안...
KoreaPost| 1990년 중반 이후부터 뉴질랜드의 비교적 가난한 지역… 더보기
조회 3,746
2014.11.10 (월) 08:32
271 오클랜드 새로운 감정가격 알고 싶으면.......
KoreaPost| 오클랜드 주택 소유자들에게는 오늘 오클랜드 카운실이 새… 더보기
조회 2,751
2014.11.10 (월) 08:30
270 10월 오클랜드 주택 매매 하락...
KoreaPost| 10월 오클랜드 주택 매매가 하락하여 7월 이래 가장 … 더보기
조회 4,002
2014.11.06 (목) 09:13
269 오클랜드, 레이트인상과 모터웨이 사용료에 대한 시민 투표 할 듯.
KoreaPost| 오클랜드 시민들은 레이트의 추가 인상과2달러 모터웨이 … 더보기
조회 3,136
2014.11.06 (목) 09:12
268 뉴질랜드 주택경기 지역에 따라 음과 양...
KoreaPost| 뉴질랜드에서 주택 부동산 경기가 들끓고 있다는 뉴스는 … 더보기
조회 3,302
2014.11.05 (수) 08:54
267 오클랜드 주택부족 완화키 위해 더 많은 토지 개방......
KoreaPost| 오클랜드의 주택공급부족현상을 완화하기 위해 더 많은 토… 더보기
조회 2,212
2014.11.05 (수) 08:52
266 오클랜드 도심 지하철 사업 2020년 이후로 미루어질 수도...
KoreaPost| 24억 달러의 오클랜드 도심 지하철 사업이 레이트의 인… 더보기
조회 3,244
2014.11.03 (월) 09:02
265 국민 주택 매각 하려는 정부의 계획에 노동당 비난.
KoreaPost| 수 천 채의 국민 주택을 매각 하려는 정부의 계획이 노… 더보기
조회 2,249
2014.11.03 (월) 09:01
264 오클랜드, 10% 이상의 레이트 인상 예상.
KoreaPost| 약 11만 6천 세대의 오클랜드 가계들은 어제 렌 브라… 더보기
조회 2,848
2014.10.31 (금) 09:05
263 부동산 업계, 이민자수 증폭 주택 가격 상승과 무관
Koreapost| 부동산 업계가 이민자수의 증폭이 주택 가격의 상승을 의… 더보기
조회 3,236
2014.10.22 (수) 11:00
262 월간 순이민자 증가세 지속
서현| 지난 8월에 이어 9월에도 월간 ‘순입국자(net ga… 더보기
조회 3,169
2014.10.21 (화) 13:02
261 정부, 주택 부족 해결안 위해 노력중
Koreapost| 뉴질랜드의 주택 부족해결을 돕기 위한 급진적인 계획이 … 더보기
조회 5,348
2014.10.21 (화) 10:41
260 랜 브라운시장, 급격한 지방세 인상은 없어..
Koreapost| 오클랜드 카운실이 랜 부라운 시장이 지방세는 급격히 인… 더보기
조회 1,886
2014.10.20 (월) 11:55
259 오클랜드 저가형 주택 소유자 고정 비용 분담금 늘어날 예정
Koreapost| 오클랜드 주택에 대한 최근의 감정 결과에 따라 비싼 가… 더보기
조회 2,677
2014.10.20 (월) 11:35
258 엄청 오른 오클랜드지역의 2014 부동산 재가치.
KoreaPost| 오클랜드지역의 2014 부동산 재가치가 19일 발표되었… 더보기
조회 3,808
2014.10.19 (일) 07:40
257 오클랜드 지역 주택 구입 가능성 지수 급격히 나빠져.
KoreaPost| 오클랜드 지역의 주택 구입 가능성 지수가 1999년 이… 더보기
조회 2,364
2014.10.15 (수) 09:17
256 전국 부동산 상승세 완화된 기미지만 오클랜드는....
KoreaPost| 전국의 주택 부동산 상승세가 중앙 은행인 리저브 뱅크의… 더보기
조회 2,619
2014.10.14 (화) 08:58
255 오클랜드 주택 부지 가격 오르면서 정부 재산 20억 달러나 늘어나.
KoreaPost| 엄격한 도시 계획의 관리로 택지가 제한되면서 오클랜드의… 더보기
조회 3,142
2014.10.08 (수) 09:19
254 방 한 개 또는 두 개의 부동산 판매 희망 가격 가장 많이 올라..
KoreaPost| 지난 한 해 동안 방 한 개 또는 두 개의 부동산들의 … 더보기
조회 3,230
2014.10.03 (금) 08:51
253 오클랜드 랜드로드들 랜드비 인상 움직임.
KoreaPost| 오클랜드의 랜드로드들이 랜드비를 인상하려 함에 따라, … 더보기
조회 3,128
2014.09.30 (화) 09:17
252 선거 이후 부동산 시장 다시 살아날 것으로 기대.
KoreaPost| 선거 결과에 따른 정책 변화로 구입을 망설이고 있는 사… 더보기
조회 2,702
2014.09.17 (수) 09:30
251 오클랜드 일부 지역 3년 전에 비해 부동산 매매 가격 두 배로 올라..
KoreaPost| 오클랜드의 일부 지역에서는 3년전에 비하여 부동산 매매… 더보기
조회 3,578
2014.09.15 (월) 09:24
250 8.000 동 이상의 새로운 주택이 오클랜드 전역에 건설....
KoreaPost| 남부 오클랜드의 이전 골프장이 17개의 특별 주택지역의… 더보기
조회 3,303
2014.09.15 (월) 09:21
249 주택 부동산 양도 소득세에 대하여 유권자들 의견 반반.
KoreaPost| 앞으로 선거일을 엿새 남겨 놓은 시점에서 국민당과 노동… 더보기
조회 2,543
2014.09.15 (월) 09:11
248 오클랜드 지역 주택 매매건수 약간 수그러져.
KoreaPost| 오클랜드 지역의 주택 매매건수가 지난 8월에는 약간 수… 더보기
조회 3,620
2014.09.04 (목) 09:29