개발을 위한 주택 고르기

유영준 0 3,221 2018.02.27 10:43

주택 구입을 진지하게 고민하고 준비된 분들은 

지난 호에 소개시켜 드린 대로 

주택구입의 1단계로 은행으로부터 

미리 대출 상한 금액에 대한 허가를 받고 

다음 사항들을 감안하며 주택을 여러모로 분석하게 됩니다. 


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■ 가격

 

주택구입시 가장 중요한 요소이겠지요. 미리 대출 가능 금액을 감안해서 주택들을 검색하시게 되는데, 만약 원하시는 주택이 생각보다 싸게 나왔다면, 부동산 에이젼트를 통해서 선오퍼를 하실 수 있습니다. 

 

싸게 나오는 주택은 여러 가지 이유로 해서 종종 신속한 매매를 목적으로 시장에 매물로 나온 경우일 수 있습니다.

 

다만 그러한 이유가 생각대로 순수한 목적인지 아니면 주택에 숨은 하자가 있는 것인지 파악하는 것은 구매자의 몫이겠지요.

 

예를 들면 주택이 홍수 지역이나 오염지역으로 지정되어 개발이 제한되거나 개발에 상상 이상의 비용이 요구되어 개발을 포기하고 싼값에 구매자를 찾는 것일 수도 있습니다.

 

주택광고를 보다 보면 토지분할 가능이라는 광고문구를 자주 보게 되는데 이는 매매자가 원래 가격보다 프리미엄을 원한다는 것으로 이해하시면 되겠습니다. 

 

물론 이러한 주택은 매매가 성사되기까지 시간이 좀 더 걸리게 되며, 구매자는 시간을 갖고 이러한 주택을 조사해보고 가격 흥정을 해봐야겠지요.

 

■ 토지 면적

 

일반적으로 토지분할이 가능했던 토지 크기는 풀섹션이라고 선전했던 800m2 였습니다. 

 

그러나 새로운 오클랜드 유니타리플랜은 그러한 고정적인 토지크기 규제를 많은 지역에서 해제시켰습니다. 

 

아직도 이러한 변화를 인지하지 못하는 매매자들이 많은 것이 현실입니다. 

 

이러한 주택들은 매매자들이 잘 알지 못하기에 프리미엄을 요구하지 않은 착한 가격으로 시장에 나오게 됩니다. 이러한 물건을 토지분할을 목적으로 구입하신다면 원하시는 소기의 목적을 달성하실 수 있으실 겁니다.

 

■ 주택의 위치와 상태

 

만약 집이 도로 쪽이나 뒤쪽으로 위치하여 별도의 주택이 쉽게 들어설 수 있는 조건이 된다면 토지분할이 비교적 쉽게 이루어 질 수 있겠지요. 

 

허나 주택이 대지의 중앙에 위치한다면 기존 주택을 이동시키거나 토지분할을 위해 변경을 시킬 필요가 생깁니다. 

 

그러나 만약 기존 주택의 상태가 보존할 가치가 없다고 판단된다면 철거도 한 방법이겠지요. 이러한 여러 가지 잠재개발 가능성은 매매자에게 오퍼를 하기 전에 생각을 끝내야 합니다.

 

■ 지형도

 

만약 구입하고자 하는 주택이 경사진 토지에 위치한다면, 개발비용을 한번 따져 보아야 합니다. 

 

일반적으로 경사지면일수록 땅을 개발에 맞게 일구고 뚝을 쌓고 하는 비용이 많이 발생하기 마련입니다. 

 

평평한 땅일수록 개발비용은 절약되겠지요. 물론 좋은 전망인 곳이라면 비용이 들더라도 그 이상의 이익을 얻을 수도 있다는 점도 유념하시기 바랍니다.

 

한편 주택이 공공 우수관이나 오수관보다 너무 낮게 위치해 있으면, 서비스가 여의치 않아 개발에 제한이 될 수도 있으니 오퍼를 제시하기 전에 이러한 사항 점검을 신중히 하시기 바랍니다.

 

■ 서비스

 

전기, 상수도, 하수도, 우수관 그리고 전화 등의 서비스가 문제없이 제공되는 주택인지 따져봐야 합니다. 

 

만약 인근에 이러한 서비스가 여의치 않다면 이러한 서비스를 끌어오는 데는 상당한 비용이 들 수 있습니다. 

 

도심에서 변두리 지역으로 갈수록 이러한 문제들을 많이 접하게 되는데, 경우에 따라서 토지 분할에 몇 년 이상의 걸리거나 서비스 계획이 없어 개발이 불가능한 경우도 있습니다. 

 

이런 경우는 오퍼를 제시할 때 참작하셔서 하시길 바랍니다.

 

■ 주택 관련 자료

 

오픈 홈에 가시면 집에 대한 간략한 소개를 담은 팜플렛을 받으실 수 있지만, 에이젼트에게 문의하시면 쉽게 Lim Report도 받으실 수 있으실 겁니다. 

 

Lim Report는 주택과 관련된 기본적인 시청의 기록을 담고 있습니다. 꼼꼼히 검토해보실 필요가 있습니다.

 

■ 토지측량사

 

만약 원하시는 주택에 대해 토지분할을 목적으로 좀 더 구체적으로 알고자 할 경우에는 토지 측량사를 고용하여 분석을 의뢰하는 방법도 있습니다.

 

물론 비용이 부담스러우실 수도 있지만, 주택구입에 지불하는 비용을 감안할 때, 확실한 투자를 위해 필요한 지출일 것입니다. 

 

또한 오퍼를 넣으실 때 토지측량사의 보고서를 조건으로 걸어 매매자가 오퍼를 받아들일 경우 비용을 지불하고 진행하는 방법도 있습니다.

 

 

■ 분석과 추정개발비용

 

지역에 대해 잘 안다면 주택가격 산정이나 토지분할에 드는 비용 산출에 유리할 것입니다. 

 

만약 투자목적으로 주택을 구입한다면 일정 금액 이상의 이익을 목표로 진행하실 텐데, 일반적으로 25%의 이익 이상이 예상될 경우 진행하는 것이 현명할 것입니다.

 

 

여러 가지 예측치못한 문제들로 어려워진다 하여도 25%의 예상이익치가 줄어들 뿐이지 결코 적자를 기록하지는 않을 것이기 때문입니다. 

 

만약 집을 짓고 토지분할하여 팔 계획으로 일을 진행하신다면 매매가격은 현실적으로 산정하여야 하고 매매까지는 시간이 걸릴 것으로 예상하는 등 보수적으로 진행하는 것이 좋습니다.

 

▶ 본 칼럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움 없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2018-02-28 12:57:00 칼럼에서 복사 됨]
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