[320] `지속적 금리인상` NZ경제 어디로
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11/11/2005. 17:30
코리아타임즈
지난달 27일, 중앙은행은 기준금리(OCR)를 또 인상했다. 사상최고인 7%대에 진입한 금리 는 높아진 유가 및 기타비용이 인플레이션 압력을 가할 꾸준한 잠재성을 지니고 있어 조만간 추가로 인상될 것이라는 전망이 우세하지만 전문가들은 실물경제에 별다른 영향을…
중앙은행 Alan Bollard총재는 뉴질랜드내의 전반적인 이자율을 결정하는 가장 중요한 수치인 기준금리를 7%로 0.25% 인상하며, '금리인상을 통해 인플레이션을 통제하고, 더 나아가 뉴질랜드 경제가 물가안정 속에서 견조(堅調)한 성장세를 이어갈 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다.'며 이미 인상배경을 밝힌바 있다. 이는 다시 해석하면 달러강세와 유가상승 등의 변수들이 시장에 불리하게 작용할 경우 향후 지속적으로 금리를 올리겠다는 방침을 재차 시사한 것으로 보인다.
또한 상당수의 경제학자들은 2006년 상반기까지 금리가 7.25%, 연말까지는 무려 7.5%로 오를 것으로 예상하고 있다. 하지만 ANZ은행 연구팀에 따르면 중앙은행의 금리인상은 의외로 가속도가 붙어 내년 중순까지 7.5%에 이를 가능성도 전혀 배제할 수는 없는 상황으로 알려지는 등 각 경제전문가들의 견해가 달라 현재로서는 정확한 금리 예측은 실질적으로 불가능하다.
Westpac은행의 Stefan wayers는 "그동안 7차례 연속적인 금리인상이 단행되었지만 솔직히 정부가 가장 주시하고 있는 부동산가격 하락에는 별다른 영향을 끼치지 못했다. 물론 이번 조치로 현재 시중의 모든 은행들이 대출금리를 평균 0.25%올린 9%(변동금리 기준)선으로 인상을 한 상태이지만 주택대출자의 80%이상이 고정금리제도(Fixed-interest rate)를 택하고 있는 뉴질랜드의 현실을 감안하면 크게 달라질게 없을 것으로 판단된다."라는 견해를 밝혔다.
하지만 ANZ은행 Craig Howie는 "미국 모기지은행협회(MBA)는 지난 2일, 연방준비제도(FRB)가 연방 자금 금리를 4%올리는 등 향후 지속적인 인상방침을 밝히자 서민들의 주택구입을 위한 모기지 신청이 계속 감소하고 있다고 발표했는데 뉴질랜드도 작년부터 10차례 인상한 미국의 경우와 크게 다를바 없다."며 머지않아 비슷한 상황에 처하게 될 것으로 전망했다. 실제로 미국의 지난주 모기지 신청지수는 4.8%하락한 646.7을 기록, 지난 4월이후 가장 낮은 수치를 나타냈다. Mr Craig는 대출감소 근거의 이유로 주택과 리파이낸싱(주로 회사채를 상환하기 위해 증권류 등을 매각) 수요가 계속 줄어들고 있는 시장현실을 뽑았다.
이처럼 전 세계 중앙은행들이 통화긴축 정책을 펴고 있는 것은 지난 80년대 이후 꾸준하게 감소해온 인플레이션 압력이 최근 들어 다시 커지기 시작했기 때문으로 가장 커다란 영향력을 끼치는 '에너지가격'이 점차 안정화될 경우 금리수준은 현 시점에서 동결될 가능성이 높은 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
***** 이자 VS 원금과 이자(Principal & Interest) *****
금리인상으로 인해 바로 직격탄을 맞게된 대출자들과 투자자들의 부담이 커지리라는 것은 자명한 사실일 것이다. 일반적으로 금리가 오를경우 주택보유 기회비용이 높아지기 때문에 주택가격이 하락하게 된다. 이는 다시 말해 예금이자가 올라가서 부동산보다는 금융상품에 투자하려는 경향이 강해져 결국 주택수요가 감소되는 것이다.
Mortgage Express의 Andrew Lamont는 "현 추세라면 금리인상은 서민들의 대출이자 부담을 가중시킨 반면 주택가격은 하락하거나 거래되지 않아 서민들이 주택을 판매해 현금화 시키는데 많은 어려움이 뒤따를 것이다."며 우려감을 내비쳤다. 부동산협회에 따르면 지금까지 부동산시장은 금리인상조치로 인한 별다른 반응이 없는 것으로 드러났다.
현재 금리가 인상됨에 따라 대출자들 사이에서 가장 논란이 되고 있는 부분은 주택대출금 상환인데 원금과 이자(P&I)를 아니면 단지 이자만을 상환하는 방법중 어느것이 자신에게 적합한지가 주요 관심사로 떠오르고 있다. 금융전문가에 따르면 'Cash Flow(현금자금 또는 흐름:감가상각비를 가산한 순이익), Taxation(과세), Equity (재산물건의 순가:담보, 과세등을 뺀 가격)등 3가지는 그것에 영향을 미치는 중요 요인으로 보통 소규모 부동산 소유자는 주로 이자만을, 그리고 대규모 투자자는 P&I를 선택하는 것이 채무를 줄이고 자산을 늘리는 좋은 방법이라고 진단했다.
Premier Mortgage Group의 Rob Tucker는 "이자상환(Interest-only loans)은 세금공제가 가능하지만 P&I는 불가능하다."고 말했다. 또한 한가지 흥미로운 사실로는 25년 기준으로 볼때 P&I상환은 'Interest -only'상환과 서로 비교하면 크게 다르지 않다는 것이다. 위 도표1번에서 볼 수 있듯이 이자율을 연9%를 봤을 때 P&I상환은 월 $1,679을, 'Interest only'상환은 월 $1,800을 지불하는 것으로 나타났다. Mr Rob은 "그러므로 현금흐름(Cash Flow)은 금리인상의 심각한 영향권에 들지 않을 것이다."고 밝혔다.
위에서 대략 살펴본 바와 같이 고금리시대에는 분명 부동산 대출금이 하락하는 것이 일반적인 현상이지만 그럼에도 불구하고 지속적으로 대출금이 증가하는 이유는 자산가치 상승이 충분히 고금리의 위험성을 커버하고 있기 때문이다. 도표 2번은 $320,000 값어치의 부동산을 구입할 때 25년후의 자산가치 상승을 나타낸 것인데 78 %($250,000)를 대부비율(LVR:Loan-to-value ratio, 저당비율이라고도 하며 부동산가치에 대한 융자액(부채잔 금))로 정하고 연 9% 변동금리를 적용하면 결국 나중에는 자산가치가 2배로 껑충 뛰게 되는 것이다.
***** 금리와 부동산 *****
Wizard NZ 수장인 John Grant는 최근의 금리인상조치에 대해 "지난 수년동안 금리는 수차례 상승을 했지만 대출자들과 투자자들에게는 먼 이웃나라의 일처럼 느껴졌던 게 사실이었다. 그들은 아무런 부담없이 대출을 해 왔었다."며 "그러나 근래 들어서는 첫주택을 장만한다는 것은 거의 불가능에 가까울 정도로 힘들어져 가고 있다. "고 말했다.
지난 5년동안 거품으로 인한 주택가격은 끝을 알 수 없을 정도로 가파른 상승세를 타고 있으며, 실제 자산가치 평가회사인 'Quotable Value'의 통계에서도 알 수 있듯이 모든 전문가들의 부정적인 예상을 뒤집고 연평균 14.9%의 전국 집값상승률을 기록하며 현재도 브 레이크 없는 질주를 거듭하고 있는 것으로 나타났다. 또한 AMP Home은 발표를 통해 7%의 고금리시대에도 부동산시장의 열기는 좀처럼 쉽게 수그러들지 않을 것으로 전망했다.
그렇다면 우리가 익히 들어 알고 있는 금리와 부동산 시장과의 일반적인 연관성은 잘못된 것이란 말인가? National은행의 Robert Reid는 "실제금리와 적정금리(실질 경제성장률에 물가상승률을 더한 것)간의 차이도 그와 같은 현상을 설명할 수 있는 좋은 하나의 예가 될 수 있다."고 말했다. 그에 따르면 실제금리가 적정금리보다 낮으면 주택에 대한 투자수요가 차츰 늘어나면서 주택 가격은 오르고 반대로 실제금리가 적정금리보다 높으면 주택가격 상승률은 둔화된다고 한다.
Mr Robert는 "게다가 주택가격 상승폭은 실제금리의 저평가 정도가 클수록 많은 영향을 받기도 한다."고 밝혔다. 이어 그는 "비록 최근에 주춤하고 있는 호주 부동산이지만 오랫동안 실제 금리가 적정금리보다 낮아 주택시장으로 시중 유동자금이 유입되어 정부의 강력한 부동산대책에도 불구하고 지속적인 상승을 해 왔었다."고 덧붙였다.
'Property Investor' 11월호는 중앙은행은 금리인상 배경의 주요원인으로 인플레이션 억제를 거론했지만 사실 이보다는 부동산 거품억제, 거시금융시장 조정이 더 합당한 이유로 설명된다라고 주장했다. 이어 경제전문가들 의 1/3만 부동산가격이 하락할 것이라고 예측, 나머지 2 /3는 불변 또는 상승할 것이라고 답해 이번 금리인상 조치의 영향은 미미하거나 제한적이 될 것이라고 분석했다는 내용도 실었다.
또한 Premier Mortgage Group의 Rob Tucker는 "이번 금리인상에 의한 월 상환증가액은 투자자들이 충분히 감내할 수 있는 범위이기 때문에 따라서 부동산 시장의 향후 향방은 금리인상보다는 투자자들의 수요공급에 의해 좌우될 가능성이 많다."며 "다만 단기간의 심리적인 영향은 어느 정도 있을 것이다."고 지적했다.
***** 금리인상의 후속조치는 *****
ANZ은행의 Craig Howie는 "7%라는 기록적인 기준금리가 더욱 충격적으로 다가오는 것은 그 수치보다는 미래 금융정책의 향방을 결정하기 위한 준비작업일 가능성이 대단히 높기 때문이다."고 말했다. 현재 중앙은행은 당분간 금리인상의 효과를 면밀히 관찰하면서 경기진정을 위한 다각적인 방안을 강구할 예정인 것으로 알려지고 있다. Mr Craig는 "정부는 이번 금리인상에도 불구, 통화팽창 등 인플레이션을 통제할 수 없다고 판단할 경우에는 머지않아 다시 금리인상에 착수할 수 있다."고 전 망했다.
또한 Westpac은행의 Stefan wayers는 "일단은 민간소비부분은 다소 위축될 것임에 틀림없다."며 "다가올 크리스마스 연휴에는 작년보다 씀씀이가 크게 줄어 소비가 꽁꽁 얼어붙을 것으로 보인다."고 말했다. 한편 국제적인 흐름에 따라 앞으로는 고정금리와 변동금리의 차이가 점차 줄어들 것으로 전문가들은 진단했다.
중앙은행 Alan Bollard총재는 뉴질랜드내의 전반적인 이자율을 결정하는 가장 중요한 수치인 기준금리를 7%로 0.25% 인상하며, '금리인상을 통해 인플레이션을 통제하고, 더 나아가 뉴질랜드 경제가 물가안정 속에서 견조(堅調)한 성장세를 이어갈 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다.'며 이미 인상배경을 밝힌바 있다. 이는 다시 해석하면 달러강세와 유가상승 등의 변수들이 시장에 불리하게 작용할 경우 향후 지속적으로 금리를 올리겠다는 방침을 재차 시사한 것으로 보인다.
또한 상당수의 경제학자들은 2006년 상반기까지 금리가 7.25%, 연말까지는 무려 7.5%로 오를 것으로 예상하고 있다. 하지만 ANZ은행 연구팀에 따르면 중앙은행의 금리인상은 의외로 가속도가 붙어 내년 중순까지 7.5%에 이를 가능성도 전혀 배제할 수는 없는 상황으로 알려지는 등 각 경제전문가들의 견해가 달라 현재로서는 정확한 금리 예측은 실질적으로 불가능하다.
Westpac은행의 Stefan wayers는 "그동안 7차례 연속적인 금리인상이 단행되었지만 솔직히 정부가 가장 주시하고 있는 부동산가격 하락에는 별다른 영향을 끼치지 못했다. 물론 이번 조치로 현재 시중의 모든 은행들이 대출금리를 평균 0.25%올린 9%(변동금리 기준)선으로 인상을 한 상태이지만 주택대출자의 80%이상이 고정금리제도(Fixed-interest rate)를 택하고 있는 뉴질랜드의 현실을 감안하면 크게 달라질게 없을 것으로 판단된다."라는 견해를 밝혔다.
하지만 ANZ은행 Craig Howie는 "미국 모기지은행협회(MBA)는 지난 2일, 연방준비제도(FRB)가 연방 자금 금리를 4%올리는 등 향후 지속적인 인상방침을 밝히자 서민들의 주택구입을 위한 모기지 신청이 계속 감소하고 있다고 발표했는데 뉴질랜드도 작년부터 10차례 인상한 미국의 경우와 크게 다를바 없다."며 머지않아 비슷한 상황에 처하게 될 것으로 전망했다. 실제로 미국의 지난주 모기지 신청지수는 4.8%하락한 646.7을 기록, 지난 4월이후 가장 낮은 수치를 나타냈다. Mr Craig는 대출감소 근거의 이유로 주택과 리파이낸싱(주로 회사채를 상환하기 위해 증권류 등을 매각) 수요가 계속 줄어들고 있는 시장현실을 뽑았다.
이처럼 전 세계 중앙은행들이 통화긴축 정책을 펴고 있는 것은 지난 80년대 이후 꾸준하게 감소해온 인플레이션 압력이 최근 들어 다시 커지기 시작했기 때문으로 가장 커다란 영향력을 끼치는 '에너지가격'이 점차 안정화될 경우 금리수준은 현 시점에서 동결될 가능성이 높은 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
***** 이자 VS 원금과 이자(Principal & Interest) *****
금리인상으로 인해 바로 직격탄을 맞게된 대출자들과 투자자들의 부담이 커지리라는 것은 자명한 사실일 것이다. 일반적으로 금리가 오를경우 주택보유 기회비용이 높아지기 때문에 주택가격이 하락하게 된다. 이는 다시 말해 예금이자가 올라가서 부동산보다는 금융상품에 투자하려는 경향이 강해져 결국 주택수요가 감소되는 것이다.
Mortgage Express의 Andrew Lamont는 "현 추세라면 금리인상은 서민들의 대출이자 부담을 가중시킨 반면 주택가격은 하락하거나 거래되지 않아 서민들이 주택을 판매해 현금화 시키는데 많은 어려움이 뒤따를 것이다."며 우려감을 내비쳤다. 부동산협회에 따르면 지금까지 부동산시장은 금리인상조치로 인한 별다른 반응이 없는 것으로 드러났다.
현재 금리가 인상됨에 따라 대출자들 사이에서 가장 논란이 되고 있는 부분은 주택대출금 상환인데 원금과 이자(P&I)를 아니면 단지 이자만을 상환하는 방법중 어느것이 자신에게 적합한지가 주요 관심사로 떠오르고 있다. 금융전문가에 따르면 'Cash Flow(현금자금 또는 흐름:감가상각비를 가산한 순이익), Taxation(과세), Equity (재산물건의 순가:담보, 과세등을 뺀 가격)등 3가지는 그것에 영향을 미치는 중요 요인으로 보통 소규모 부동산 소유자는 주로 이자만을, 그리고 대규모 투자자는 P&I를 선택하는 것이 채무를 줄이고 자산을 늘리는 좋은 방법이라고 진단했다.
Premier Mortgage Group의 Rob Tucker는 "이자상환(Interest-only loans)은 세금공제가 가능하지만 P&I는 불가능하다."고 말했다. 또한 한가지 흥미로운 사실로는 25년 기준으로 볼때 P&I상환은 'Interest -only'상환과 서로 비교하면 크게 다르지 않다는 것이다. 위 도표1번에서 볼 수 있듯이 이자율을 연9%를 봤을 때 P&I상환은 월 $1,679을, 'Interest only'상환은 월 $1,800을 지불하는 것으로 나타났다. Mr Rob은 "그러므로 현금흐름(Cash Flow)은 금리인상의 심각한 영향권에 들지 않을 것이다."고 밝혔다.
위에서 대략 살펴본 바와 같이 고금리시대에는 분명 부동산 대출금이 하락하는 것이 일반적인 현상이지만 그럼에도 불구하고 지속적으로 대출금이 증가하는 이유는 자산가치 상승이 충분히 고금리의 위험성을 커버하고 있기 때문이다. 도표 2번은 $320,000 값어치의 부동산을 구입할 때 25년후의 자산가치 상승을 나타낸 것인데 78 %($250,000)를 대부비율(LVR:Loan-to-value ratio, 저당비율이라고도 하며 부동산가치에 대한 융자액(부채잔 금))로 정하고 연 9% 변동금리를 적용하면 결국 나중에는 자산가치가 2배로 껑충 뛰게 되는 것이다.
***** 금리와 부동산 *****
Wizard NZ 수장인 John Grant는 최근의 금리인상조치에 대해 "지난 수년동안 금리는 수차례 상승을 했지만 대출자들과 투자자들에게는 먼 이웃나라의 일처럼 느껴졌던 게 사실이었다. 그들은 아무런 부담없이 대출을 해 왔었다."며 "그러나 근래 들어서는 첫주택을 장만한다는 것은 거의 불가능에 가까울 정도로 힘들어져 가고 있다. "고 말했다.
지난 5년동안 거품으로 인한 주택가격은 끝을 알 수 없을 정도로 가파른 상승세를 타고 있으며, 실제 자산가치 평가회사인 'Quotable Value'의 통계에서도 알 수 있듯이 모든 전문가들의 부정적인 예상을 뒤집고 연평균 14.9%의 전국 집값상승률을 기록하며 현재도 브 레이크 없는 질주를 거듭하고 있는 것으로 나타났다. 또한 AMP Home은 발표를 통해 7%의 고금리시대에도 부동산시장의 열기는 좀처럼 쉽게 수그러들지 않을 것으로 전망했다.
그렇다면 우리가 익히 들어 알고 있는 금리와 부동산 시장과의 일반적인 연관성은 잘못된 것이란 말인가? National은행의 Robert Reid는 "실제금리와 적정금리(실질 경제성장률에 물가상승률을 더한 것)간의 차이도 그와 같은 현상을 설명할 수 있는 좋은 하나의 예가 될 수 있다."고 말했다. 그에 따르면 실제금리가 적정금리보다 낮으면 주택에 대한 투자수요가 차츰 늘어나면서 주택 가격은 오르고 반대로 실제금리가 적정금리보다 높으면 주택가격 상승률은 둔화된다고 한다.
Mr Robert는 "게다가 주택가격 상승폭은 실제금리의 저평가 정도가 클수록 많은 영향을 받기도 한다."고 밝혔다. 이어 그는 "비록 최근에 주춤하고 있는 호주 부동산이지만 오랫동안 실제 금리가 적정금리보다 낮아 주택시장으로 시중 유동자금이 유입되어 정부의 강력한 부동산대책에도 불구하고 지속적인 상승을 해 왔었다."고 덧붙였다.
'Property Investor' 11월호는 중앙은행은 금리인상 배경의 주요원인으로 인플레이션 억제를 거론했지만 사실 이보다는 부동산 거품억제, 거시금융시장 조정이 더 합당한 이유로 설명된다라고 주장했다. 이어 경제전문가들 의 1/3만 부동산가격이 하락할 것이라고 예측, 나머지 2 /3는 불변 또는 상승할 것이라고 답해 이번 금리인상 조치의 영향은 미미하거나 제한적이 될 것이라고 분석했다는 내용도 실었다.
또한 Premier Mortgage Group의 Rob Tucker는 "이번 금리인상에 의한 월 상환증가액은 투자자들이 충분히 감내할 수 있는 범위이기 때문에 따라서 부동산 시장의 향후 향방은 금리인상보다는 투자자들의 수요공급에 의해 좌우될 가능성이 많다."며 "다만 단기간의 심리적인 영향은 어느 정도 있을 것이다."고 지적했다.
***** 금리인상의 후속조치는 *****
ANZ은행의 Craig Howie는 "7%라는 기록적인 기준금리가 더욱 충격적으로 다가오는 것은 그 수치보다는 미래 금융정책의 향방을 결정하기 위한 준비작업일 가능성이 대단히 높기 때문이다."고 말했다. 현재 중앙은행은 당분간 금리인상의 효과를 면밀히 관찰하면서 경기진정을 위한 다각적인 방안을 강구할 예정인 것으로 알려지고 있다. Mr Craig는 "정부는 이번 금리인상에도 불구, 통화팽창 등 인플레이션을 통제할 수 없다고 판단할 경우에는 머지않아 다시 금리인상에 착수할 수 있다."고 전 망했다.
또한 Westpac은행의 Stefan wayers는 "일단은 민간소비부분은 다소 위축될 것임에 틀림없다."며 "다가올 크리스마스 연휴에는 작년보다 씀씀이가 크게 줄어 소비가 꽁꽁 얼어붙을 것으로 보인다."고 말했다. 한편 국제적인 흐름에 따라 앞으로는 고정금리와 변동금리의 차이가 점차 줄어들 것으로 전문가들은 진단했다.
