투기판이 돼버린 주택시장
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23/09/2015. 17:04
JJW
오클랜드 주변에서 팔린 지 얼마 안된 주택이 다시 매물로 나오는 경우를 심심찮게 볼 수 있다. 심지어 새로운 주인을 맞은 신축 주택이 이틀 후에 매물로 나와 화제가 되기도 했다. 이처럼 단기 매매 차익을 위한 투기 활동이 극성을 부리면서 오클랜드 집값 급등의 주범으로 지목되고 있다.
주택 구입 후 살지도 않고 가격 부풀려 되팔기
오클랜드 테 아타투 사우스(Te Atatu South) 알윈 에버뉴(Alwyn Avenue)에 있는 방 3개, 욕실 2개의 주택은 지난 3월 95만달러에 팔렸다.
1,022제곱미터의 이 주택은 지난 7월에 매물로 나와 146만5,000달러에 다시 팔렸다.
불과 4개월 만에 50만달러 이상 뻥튀기된 것이다.
이 주택의 광고에는 파노라마 같은 하버 및 시티 전망과 바다와의 접근성을 부각시켰다.
레드 비치(Red Beach)의 바닷가에 위치한 감정가(CV) 59만달러의 한 주택은 지난 2월 62만달러에 팔린 후 6개월 만인 8월 옥션을 통해 82만2,000달러에 낙찰됐다.
886제곱미터에 방 3개짜리 이 주택의 구입자는 아무런 수리나 보수 작업을 하지 않고 6개월 만에 20만달러의 차익을 남겼다.
이처럼 단기 시세 차익을 노린 사고 팔기를 통해 오클랜드 집값이 비정상적으로 오르면서 생애 첫 집을 마련하려는 사람들을 더욱 어렵게 하고 있다.
마운트 알버트(Mt Albert) 소재 감정가 35만달러의 방 2개짜리 주택은 처음으로 집을 구입하려는 사람들에게 적격이었다.
그러나 한 주택 투자자가 지난 4월 49만1,000달러에 구입한 후 그 집에서 살지도 않고 8월 옥션으로 58만8,888달러에 되팔아 집값을 생애 첫 집 구입자들이 감당할 수 없는 수준으로 올려 놓았다.
렌트비도 기존 주당 370달러였으나 새로운 세입자를 받아들이면서 500달러로 높여 받았다.
핸더슨(Henderson) 브루스 맥라렌 로드(Bruce McLaren Road) 소재 감정가 34만달러의 한 주택은 3개월 동안 무려 네 번의 손바뀜이 있었다.
그 가운데 한 사람은 부동산 에이전트로 6만9,000달러의 매매 차익을 챙겼다.
집주인이 네 번 바뀐 13주 동안 이 주택 가격은 47만5,000달러에서 62만8,000달러로 15만3,000달러가 올랐고 부동산 중개 수수료만해도 약 8만달러가 발생했다.
주택 투자자 거래 비중 40% 넘어
오클랜드 주택 거래에서 주택 투자자, 나쁘게 표현하면 투기꾼들이 차지하는 비중이 지난 2년 동안 급격하게 증가하여 이제 40%가 넘는 것으로 알려지고 있다.
이들이 단기간에 주택을 전매함으로써 오클랜드 집값을 올려 놓는 바람에 생애 첫 집 구입자나 이사를 가려는 주택 소유주들을 더욱 어렵게 만들고 있다는 지적이다.
치솟은 집값으로 인해 주택 소유율은 1951년 이후 최저 수준으로 떨어졌다.
통계청의 인구조사 100년 분석 자료를 보면 자택을 소유한 가구 비율은 1916년 53%, 1926년 61%에 이어 대공황의 영향을 받은 1936년에 50% 선까지 곤두박질쳤다.
두 차례에 걸친 세계대전 이후 뉴질랜드 정부는 주택 대출을 쉽게 받을 수 있도록 하는 정책을 펼치면서 주택 소유율은 올라가기 시작해 1986년과 1991년에는 73.5%로 사상 최고를 기록했다.
그러나 집값이 오르면서 주택 소유율은 점점 떨어져 지난 2013년에는 64.8%로, 61.5%를 기록한 지난 1951년 이후 최저치를 나타났다.
부동산 감정기관 쿼터블 밸류(QV)가 이달 초에 발표한 자료에 따르면 2,000여 채가 넘는 오클랜드 주택들이 지난 12개월 동안 한 번 이상 전매된 것으로 드러났다.
부동산 대출 전문가 브루스 패턴(Bruce Patten)은 “투기꾼들이 아무런 수리나 보수 공사를 하지 않고 집을 단기에 사고 팔아 집값을 잘못되게 올려 놓고 있다”고 지적했다.
쿼터블 밸류에 따르면 8월 오클랜드 평균 집값은 87만4,851달러로 지난 3개월 동안 5.6%, 지난 1년간 20.4% 올랐다.
이는 또한 집값이 마지막으로 정점을 이루었던 지난 2007년에 비해 60.1% 급등한 것이다.
쿼터블 밸류는 오클랜드에서 주택 투기 활동이 여전히 높은 수준이고 집값 상승세가 가파르며, 특히 100만달러 미만 주택들의 매매가 활기를 띠고 있다고 설명했다.
오클랜드에 이어 해밀턴과 타우랑가, 황가레이, 헤이스팅스 등지의 집값도 들썩이고 있다는 것.
주택 투기 대책 효과 ‘회의적’
정부는 심각해진 주택 투기를 규제하기 위해 다음 달부터 주택 구입 후 2년 이내에 매각한 투자 주택에 대해 세금을 부과할 방침이다.
중앙은행도 오는 11월부터 오클랜드에서 주택을 구입하려는 주택 투자자들은 주택 가격의 70%를 넘는 자금을 대출받을 수 없도록 할 예정이다.
주택 투자자들에 대한 대출 가운데 절반 정도가 주택 가격의 70%를 넘는 자금을 대출받은 것으로 나타나고 있다.
이러한 일련의 조치들을 앞두고 시장이 꼭지에 근접하고 충분한 수익을 거두었다고 생각하는 일부 주택 투자자들이 주택을 더욱 빨리 팔아 해치우는 것으로 알려졌다.
쿼터블 밸류의 잔 오도노규(Jan O’Donoghue) 북부운영부장은 “투자자들의 매매 패턴이 주택 시장 흐름이 곧 바뀔 것으로 생각하고 있음을 보여 준다”고 말했다.
정부의 주택 투기 대책으로 새로운 세금을 부담하지 않는 이상 주택 투자가 어려워지는 것은 사실이고 대출 비중이 높은 일부 투자자들은 활동을 그만 둘 것으로 예상되고 있다.
하지만 전문가들은 대체적으로 정부의 투기 대책이 주택 시장에 큰 영향을 미치진 않을 것으로 전망하고 있다.
대출 전문가 패턴은 “오클랜드 주택이 아직 절대적으로 부족하고 많은 투자자들이 오클랜드 인접 도시들로 눈길을 돌리기 시작했다”며 “새로운 대책이 오클랜드 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것”이라고 밝혔다.
그는 이어 “새로운 세금을 납부하고 투자 활동을 계속할 투자자들이 아직 많이 있다”고 덧붙였다.
뉴질랜드에서 부자 되려면 부동산 투자해야
노동당의 주택 담당 대변인 필 타이포드(Phil Twyford) 의원은 집값 급등의 탓을 주택 투자자들에만 돌릴 것이 아니라며 정부의 정책 미흡을 꼬집었다.
타이포드 의원은 “모기지 대출의 폭발적인 증가가 대부분 주택 투자자들에 의한 것”이라며 “국민당 정권의 정책이 뉴질랜드에서 돈을 벌려면 부동산에 투자해야 할 것을 인도하고 있다”고 지적했다.
한편 쿼터블 밸류에 따르면 오클랜드에서 렌트 수익률이 가장 높은 곳이 시티의 아파트들이었지만 지난 1년간 사고 팔기로 시세가 오르면서 높은 수익률을 거두기가 점점 어려워지고 있는 것으로 나타났다.
쿼터블 밸류의 안드리아 러시(Andrea Rush) 대변인은 오클랜드에서 아직 좋은 렌트 수익률을 나타내고 있는 지역으로 마누카우 중심 아파트(7.3%), 비치헤븐(Beachhaven) 및 버크데일(Birkdale)(4%), 오레와(Orewa)(4%), 라누이(Ranui)(4%) 등지를 꼽았다.