부동산 투자자 겨냥한 규제 도입될 듯

부동산 투자자 겨냥한 규제 도입될 듯

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집값 상승을 막고 금융권의 안정성을 도모하기 위해 시행됐던 대출규제 조치가 1년이 지나면서 중앙은행이 부동산 시장에 대한 또 다른 규제를 준비하고 있다. 이번에는 부동산 투자자를 겨냥한 것이다. 

중앙은행, 부동산 투자 규제안 검토중
중앙은행의 새로운 규제안은 부동산 투자자들에 더욱 높은 이자율을 부과하는 것을 골자로 한다.
지난달 국회 금융지출위원회에서 중앙은행 그래미 휠러(Graeme Wheeler) 총재는 “지난해 10월부터 시행한 높은 주택담보인정비율(LVR, Loan to Value Ration) 정책을 당분간 유지할 것”이라고 전제한 뒤 “집값 상승을 부추기는 부동산 투자자들의 투기 활동을 억제할 대책을 마련 중에 있다”고 밝혔다.

중앙은행은 이 문제에 대해 1년 넘게 검토해 오고 있으나 시행상의 복잡성 등으로 아직 결론을 내리지 못한 것으로 알려지고 있다.

당초 중앙은행은 4~5채 이상의 렌트용 주택을 소유하고 있는 사람들을 상업용 투자자로 간주하여 주거용보다 3~4% 높은 상업용 이자율을 부과할 계획이었다.

적용하기 간단한 이 계획은 그러나 소규모 주택 투자자들에게만 큰 영향을 미치고 렌트비를 상승시킬 것이라는 우려가 높아지면서 채택되지 않을 가능성이 높아졌다.

대신 중앙은행은 부동산 투자에서 얻어지는 소득을 기준으로 규제안을 마련할 것으로 알려졌다.

이에 대해 중앙은행 그랜트 스펜서(Grant Spencer) 부총재는 “부동산 투자로부터 나오는 총소득이 기준이 될 것”이라고 밝혔다.

스펜서 부총재는 이번 규제안이 현재 부동산 시장에서 활동하고 있는 투자자들의 규모에 대한 대응이 아니라 은행 체계의 전반적인 위험 평가의 일부라고 설명했다.

다시 말해 중앙은행은 대출자들의 상환 능력에 영향을 미칠 금융 또는 경제 파동에 대비할 은행들의 건전성을 확보하기 위해 새로운 규제안을 준비하고 있다는 얘기다.

그는 “중앙은행은 개인이 얼마나 많은 주택을 소유하고 대출을 받아야 하는지 기준을 가지고 있지 않다”면서 “중앙은행의 관심사는 시중은행들이 장래 닥칠지 모를 경제위험에 대비해 적절한 자본을 갖추고 있느냐 하는 것이다”고 덧붙였다.

부동산 투자 소득 비율에 따라 규제 적용될 듯
세부사항은 아직 결정되지 않았으나 중앙은행은 시중은행들로 하여금 대출고객들 가운데 부동산 투자 소득 비율이 높은 사람들을 파악하게 하고, 이들 대출을 보전할 자본준비금을 상향조정한다.

시중은행들은 자본준비금 상향조정으로 인한 비용을 이들 대출고객들에 높은 이자율을 부과함으로써 충당한다는 것이다.

이에 대해 은행인연합 커크 호프(Kirk Hope) 회장은 상업용 부동산 이자율이 적용될 것이라고 말했다.

TSB 은행의 경우 3년 고정 상업용 부동산 대출금리는 주거용보다 2.4~3.6% 높은 8.1~9.8%를 적용하고 있다.

150만달러 대출의 경우 3.6%의 금리 인상으로 연간 5만4,000달러의 추가 이자 부담이 발생한다.
호프 회장은 “중앙은행이 어떤 기준을 적용하든, 규제망을 빠져 나가려는 투자자들을 완전히 차단하는 정책을 취하는데 어려움이 있을 것”이라며 “그럼에도 불구하고 부동산 투자 규제안이 투자자들에 어느 정도 영향을 미칠 것”이라고 밝혔다.

규제안 시행되면 렌트비 상승 우려
부동산 투자자 규제가 불러올 파급효과 가운데 가장 먼저 거론되는 것이 렌트비 인상이다.

대출이자를 더 지급해야 할 집주인들이 렌트비를 올리려고 하는 일은 자명해 보인다.

자금이 풍부해 은행 빚을 덜 지고 있는 부동산의 큰 손들에 대해선 이번 규제안이 큰 효과를 미치지 못할 것이라는 우려도 있다.

오클랜드에 주택을 16채나 보유하고 있고 미국 라스베가스 등지에 투자용 주택 9채를 소유하고 있는 부동산 투자자 팀 두페트(Tim Duffett)는 중앙은행의 새로운 규제안이 자신과 같은 투자자에게 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 내다봤다.

그의 막대한 부동산 규모에 비해 대출 비율은 50%로 상대적으로 낮고 컨설팅 회사를 운영하여 별도의 수입을 올리고 있기 때문이다.

BNZ 은행의 크래그 허비슨(Craig Herbison) 소매금융담당 이사는 부동산 투자자들을 지목하기 이전에 부동산보다 매력적인 투자처를 만들고 자본시장에서 저축과 투자에 대한 세제 혜택을 주며 주택투자에 대해 부담을 주는 방안들을 연구해야 한다고 지적했다.

오클랜드 부동산 투자자 협회 데이비드 휘트번(David Whitburn) 전(前) 회장은 정책 당국이 부동산 시장의 안정을 위해 부동산 투자자를 규제하는 방안이 필요하다고 보고 있으나 자원관리법 개정, 건축 승인에 들어가는 비용 및 시간 단축, 건설분야 인력 문호 개방, 장기임대기간제도 마련 등이 집값 상승을 억제하고 서민의 내집 마련을 돕는 보다 효율적인 방법이라고 주장했다.

제1야당인 노동당은 중앙은행의 규제안이 투자자들의 주택 구입을 억제할 것이라며 환영했다.

노동당의 필 타이포드(Phil Twyford) 주택분야 대변인은 “중앙은행이 지난해 대출규제 이후 가장 큰 타격을 받은 생애 첫집 구입자들과 대출규제에 영향을 덜 받은 부동산 투자자들과의 형평성을 맞추는 것은 바람직한 일”이라고 논평했다.

정보수집 및 검토 후 내년초 시행 유력
중앙은행은 지난해 10월부터 실시한 대출규제로 집값 상승을 크게 둔화시켰다고 자체 평가하고 있지만 처음으로 내집을 장만하려는 사람들의 꿈을 좌절시켰다는 비판을 받아 왔다.

오클랜드 집값이 연간 8.5% 상승했는데 대출 규제가 실시되지 않았다면 상승률은 17%를 넘었을 것이라는 평가이다.

부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)에 따르면 대출규제 실시 이후 전체 주택 매매량은 15% 감소했지만 생애 첫집 매매량은 26% 급감한 것으로 나타났다.

이에 따라 생애 첫집 매매가 차지하는 비율은 20%에서 17%로 떨어진데 반해 부동산 투자자의 매매가 차지하는 비율은 37%에서 40%로 상승했다.

시장에서 거래되고 있는 주택 10채 가운데 4채는 부동산 투자자에 팔렸다는 얘기다.

대출 규제가 생애 첫집 구입자에 대한 장벽을 높여 부동산 투자자의 뱃속만 채워 주었다는 비판을 받고 있는 이유가 여기에 있다.

더군다나 키위뱅크와 같이 전체 신규 대출 중 높은 LTV 대출 규제선인 10%를 소진한 은행이 지난달부터 잠정적으로 높은 LTV 대출을 중단하고 있어 서민들의 내집 마련이 점점 어려워지고 있는 실정이다. 

휠러 총재도 부동산 투자자들의 활동이 생애 첫집 매매량에 영향을 미치고 있다고 말했다.

따라서 중앙은행이 부동산 투자자들에 미칠 영향 등에 대한 더욱 많은 정보를 검토한 이후 내년 초에 부동산 투자자 규제안이 도입될 것으로 전망되고 있다.

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