주택시장에 미칠 대출제한의 여파

JJW 0 3,629 2013.09.10 17:29


다음 달부터 주택담보대출이 엄격하게 제한된다. 가파르게 오르고 있는 집값 상승을 막고 금융권의 안정성을 도모하기 위한 중앙은행의 대출제한 조치가 주택시장에 어떤 영향을 줄 지에 대해 논란이 일고 있다.
 
중앙은행 10월부터 은행들의 주택담보대출 제한
뉴질랜드에서 마지막으로 대출을 제한했던 때는 로버트 멀둔(Robert Muldoon) 정권의 1980년대였다.
 
당시에는 강력한 통치를 했던 중앙정부가 직접 대출제한에 나섰다.

그러나 이번에는 중앙은행이 독립적으로 10월 1일부터 은행권 주택담보대출 제한에 나서게 된다.

중앙은행은 주택담보대출 제한으로 집값 상승률이 연간 1~4% 하락하는 효과를 볼 것으로 분석했다.

지난달 20일 발표된 중앙은행의 이 같은 방침은 생애 첫 집 구입자들은 면제해 주어야 한다는 존 키(John Key) 총리와 정부측의 요구를 거부한 것이다.

중앙은행은 생애 첫 집 구입자들을 예외로 할 경우 주택시장 거품을 걷어내기 위한 취지를 희석시킨다며 이를 인정하지 않았다.

이에 정부는 이들을 위한 6,400만달러 규모의 구제안을 발표하기도 했다.

이에 대해 야당인 노동당은 주택투기를 막고 공급을 늘려야 할 정부가 이러한 일들을 제대로 하지 않아 주택시장이 큰 혼란에 빠졌다고 지적했다. 

중앙은행이 이번에 주택담보대출을 제한한 것은 주택가격 상승이 자칫 거품 붕괴로 이어져 은행권이 타격을 입지는 않을까 하는 우려 때문이다.

우리는 이미 지난 2007년 미국의 서브 프라임 모기지 부실 사태로 촉발된 글로벌 금융위기를 경험했다.

중앙은행 그레엄 휠러(Graeme Wheeler) 총재가 글로벌 금융위기가 전개됐던 2006~2010년 미국 워싱턴에서 세계은행 상무로 일하면서 이를 지켜봤던 점을 감안하면 중앙은행의 이례적인 이번 조치가 이해될 수도 있다.

현재 주택가격은 연간 8% 정도 상승해 2008년 이후 가장 높은 수준에 올라가 있고, 경제협력개발기구(OECD)는 뉴질랜드 주택가격이 선진국 가운데 벨기에, 노르웨이, 캐나다 다음으로 4번째로 과대평가됐다고 경고하고 있다.    
 
대출제한 효과 없으면 금리인상 검토
중앙은행은 타오르는 주택시장 열기를 식히기 위해 우선 은행권 주택담보대출 제한 카드를 써 보고 정 안되면 금리인상을 검토하겠다는 입장이다. 
 
금리인상은 뉴질랜드 통화 가치를 가파르게 절상시킬 위험이 있기 때문에 최후의 보루로 남겨두겠다는 것이다.

시중은행들은 10월부터 주택담보대출을 할 때 지금처럼 주택가격의 80%를 넘는 자금을 빌려줄 수 있으나 전체 신규대출의 10%를 넘지 않는 선으로 제한된다.

뉴질랜드 은행 대출의 약 52%는 주택관련 모기지 대출이고 주택가격의 80%를 넘는 고(高) 주택담보인정비율(LTV ·Loan To Value ratio) 대출이 전체 대출의 약 20%를 점유하며 신규대출의 30%를 차지한다.

중앙은행 휠러 총재는 “높은 주택담보인정비율을 제한하는 것은 주택시장을 통할 수 있는 가장 효과적인 방법”이라면서 “은행권의 주택담보대출 증가 속도를 낮추고 주택가격 상승을 억제하며 부동산 시장 붕괴가 금융시스템 붕괴로 이어져 경제가 타격을 입는 것을 막을 수 있다”고 말했다.
 
주택담보인정비율을 제한함에 따라 대부분의 주택 구입자들은 주택가격의 최소 20%를 현금으로 갖고 있어야 한다.

매도가격이 50만달러의 오클랜드 주택을 예로 들면 현행은 구입자가 10%인 5만달러의 디포짓을 갖고 나머지는 은행의 모기지 대출을 받을 수 있지만 다음 달부터는 80%만 모기지 대출이 가능하기 때문에 20%인 최소 10만달러의 현금을 보유하고 있어야 한다는 계산이다.

이에 따라 점점 대출을 받기 어려워지고 더욱 많은 현금을 저축하기 전까지 주택 구입을 미뤄야 하게 됐다.
 
가난한 중산층이 가장 큰 타격
중앙은행은 이번 대출제한 조치를 얼마나 오랫동안 시행할 지에 대해서는 언급하지 않았다.
 
중앙은행의 과감한 대출제한 조치로 특히 첫 집을 장만하려는 사람들의 꿈이 점점 멀어질 것이란 점에 대부분이 동의하지만 집값 상승을 억제할 수 있을지에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다.

중앙은행이 10월 1일 시행일 이전에 승인된 담보대출건에 대해 6개월의 유예기간을 부여할 것으로 알려진 가운데 요즘 은행에는 미리 대출 승인을 받으려는 고객들의 문의가 쇄도하고 있는 것으로 알려지고 있다.

은행들은 앞으로 대출 신청자에 대한 선별을 강화해 더욱 높은 수입과 안정된 직장을 가진 고객들을 우선적으로 대출해 줄 것으로 보인다.

이에 따라 가난한 중산층은 내집 마련 경쟁에서 더욱 밀려날 것이라고 모기지 브로커들은 지적한다.

스쿼럴 모기지 브로커스(Squirrel Mortgage Brokers)의 존 볼튼(John Bolton) 사장은 “하위 계층은 뉴질랜드주택청과 웰컴 홈 론(Welcome Home Loan)으로 구제받고, 상위 계층은 대출제한의 영향을 받지 않지만 나머지 사회 비용을 부담해야 하는 계층은 중산층의 밑부분에 있는 서민이다”고 말했다.
 
볼튼 사장은 한편 새로운 변화로 은행들 간의 경쟁이 치열해져 시중금리가 하락할 것으로 예상하며 모기지를 고정과 변동으로 나눌 것을 추천했다.
  
집값 상승세에는 제한적 효과 전망
문제는 중앙은행의 주택시장 개입이 의도대로 시장에서 작용할 것인가 하는 점이다.
 
이론적으로 주택가격은 수요와 공급이 일치하는 점에서 결정된다.

중앙은행의 대출제한 조치는 주택시장의 수요 측면을 감소시켜 주택가격을 떨어뜨리겠다는 의도이다.

이러한 측면에서 이번 조치가 주택시장과 집값 상승세에 어느 정도 타격이 불가피할 것이라는 전망이다.

오클랜드부동산투자자협회의 데이비드 휘트번(David Whitburn) 회장은 “모기지 대출을 주택가격의 80%로 제한한다면 집값을 억제할 수 있을 것”이라며 “하지만 집을 살 수 없는 사람들이 더욱 많아져 렌트 수요가 늘어 중저가 가격대의 렌트비가 오를 것이다”라고 말했다.
 
그러나 대출제한은 주택의 공급 측면을 해결하지 못하기 때문에 특히 주택 공급량이 부족한 오클랜드에서는 집값 상승 억제에 큰 도움을 주지 못할 것이란 전망이 우세하다.

모기지 대출이 현재의 주택시장 붐에 큰 부분을 차지하지 않고 있다는 점도 대출제한이 주택시장에 미칠 약효가 강하지 않을 거라는 점을 뒷받침한다.

6월말 기준 지난 1년간 은행들의 주택 모기지 대출 잔액은 5.4% 늘어 2008년 이후 가장 높은 증가세를 보였지만 이전의 주택시장 활황기에 비해서는 낮은 수준이다.

부동산회사 하코트(Harcourts)의 헤이든 던칸(Hayden Duncan) 사장은 “대출제한은 주택문제의 핵심인 공급 부족에 아무런 해결을 주지 못한다”면서 “이는 그렇지 않아도 힘든 입장에 있는 생애 첫 집 구입자들만 더욱 어렵게 만들 뿐이고 금전적 여유가 있는 사람들은 계속 주택투자를 할 것이므로 집값 상승에 미치는 영향은 미미할 것으로 보인다”고 말했다.

이번 조치로 20% 이상의 디포짓을 가지고 있는 사람들의 주택구입 의사는 오히려 늘어날 것이라는 얘기다.

또한 모기지 대출에 구애받지 않는 외국인의 주택 구입을 촉진시키고 자가소유율이 낮아지는 등 부작용도 제기되고 있다.

HSBC는 중앙은행의 대출제한 조치가 연간 집값 상승률을 1% 하락시킬 것으로 분석했다.

HSBC의 이코노미스트들은 은행들의 대출제한으로 뉴질랜드 금융 안정성에는 도움이 되겠지만 주택가격에는 아주 작은 영향만 미칠 것으로 내다봤다.
HSBC의 폴 블로스햄(Paul Bloxham) 이코노미스트는 “저금리와 이민 유입 증가, 주택공급 부족 등으로 집값은 당분간 상승세를 유지할 것”이라며 “가열된 주택시장과 크라이스트처치 재건 등으로 빠르면 연말에 중앙은행이 기준금리를 인상할 것”이라고 말했다.
 
웨스트팩은 대출제한 시행으로 초기에 생애 첫 집 희망자들이 시장에서 빠져나가 집값이 주춤하겠으나, 곧 투자자들이 개입하면서 집값 상승 행진은 계속될 것으로 분석했다.

ANZ의 카메론 바그리(Cameron Bagrie) 수석 이코노미스트는 “해외의 사례를 보면 대출제한의 효과가 경우에 따라 다르지만 일반적으로 대출이 줄고 집값 상승세를 둔화시키는 것으로 나타났다”고 설명했다.
 
그는 이어 이번 조치로 은행들의 경쟁이 심해지고 높은 주택담보인정비율 대출에 금리마진이 더욱 보태질 것으로 전망했다.

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