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임대손실 Ring-fencing - 1

박종배 0 552 2019.09.11 16:57

지난주에 지난 6월말일경 국회를 통과한 임대주택 과세손실 Ring-fencing에 대한 IRD자료가 공개되었다.  이번호에는 해당 자료를 근거로 개요를 간단히 소개하고, 다음호에는 발생될 수 있는 이슈에 대해 알아보겠다.  독자의 이해를 돕고 내용의 중복을 피하기 위해, 필자의 지난 칼럼 중 ‘임대주택 과세손실에 대한 처리변경 - 법안’(2019년2월27일자) 를 참고하기를 바란다.

 

우선, 간단히 요약해 보겠다.  예외는 있지만, 2019년4월1일부터 발생되는 주택임대 과세손실은 소득세신고시 다른소득에 상계가 불가(Ring-fence)하고 차기로 이월된다.

 

여기서 Ring-fencing에 적용되는 임대주택은 ‘Bright-line Test’ 규정에 정의한 ‘Residential Land’와 같다.  즉, ‘주택이 있는 대지, 주택이 신축될 것으로 예정된 대지, 아직 주택도 없고 당장 신축이 예정되지 않았지만 시청에 의해 택지로 허가된 대지’가 포함된다.  특이한 점은, 해외에 있는 ‘Residential Land’도 Ring-fencing에 적용된다는 점이다. 조건이 맞을 경우 Ring-fensing이 적용되지 않는 ‘Residential Land’는 납세자의 주거주지, 임대를 놓기도 하고 본인이 휴가를 즐기는 Holiday house를 포함한 복합사용주택 (mixed-use assets), 매각시 소득세부과 대상이 되는 주택, 회사소유의 부동산 (close company 제외), 직원의 거주를 위한 주택 등이다.

 

지난 칼럼에 소개했듯이 Ring-fencing 규정에는 portfolio 기준, property-by-property 기준이 있다.  Portfolio 기준에서는 여러 임대주택을 보유하고 있을 시, 전체의 임대주택을 묶어서 소득을 계산하고 손실액은 이월된다.  그리고, property-by-property 기준에서는 납세자에 의해 선택된 (elected) 특정주택의 손실은 해당주택에게만 이월된다.  참고로, property-by-property 기준으로 선택 (elect) 하지 않을 경우에는 portfolio 기준으로 Ring-fence 를 해야한다.  이해를 돕기 위해 IRD에서 제시한 예를 들어보겠다.

 

예 1) Portfolio & Property-by-property

Reley는 총 3채의 임대주택을 보유하고 있다.  임대주택 A 와 B 는 Portfolio 기준에 의해 Ring-fence를 했고, 임대주택 C는 구입당시에 건축개발업자와 관련이 되어 있어서 (10 year rule) 처분시 소득세를 계산해야 하므로 property-by-property 기준을 선택했다.  2020년도에 A와 B의 합산 임대수입은 $50,000 이고 경비는 $45,000 이다.  그리고 C의 임대수입은 $20,000 이고 경비는 $23,000이다.  

 

-> 여기서 전체적으로는 순이익은 $2,000 ($70,000-$68,000)이지만, A와 B만 portfolio기준이므로 portfolio net 금액인 $5,000 ($50,000-$45,000)이 임대과세소득으로 신고되어야 하고, property-by-property기준을 선택한 C주택의 손실 $3,000 ($20,000-$23,000)은 다음기의 C주택 경비로 이월된다.

 

예 2) Unfencing (Ring-fence의 취소)

Reley는 상기 주택 C를 처분했다.  주택 C와 관련하여 전기에서 이월된 누적손실액은 $80,000 이고, 주택 C 처분시 $60,000의 차익을 남겼다.  그리고 Reley는 당해년도에 $70,000의 급여소득이 있다.

 

-> C 주택 매각차익에 대해 과세되고, 줄 곳 property-by-property 기준에 의해 손실액을 Ring-fence했기 때문에 차익만큼 손실액을 상계하고 나머지 잔여 손실액 $20,000은 Reley의 급여소득에서 상계될 수 있다.(unfensing)      

 

<다음호 계속>

 

주의 - 본 칼럼은 일반적인 내용으로 안내를 목적으로 쓰여졌으므로, 저희글에 의지하여 발생하는 손실에 대해서 저희가 책임을 지지 않습니다.  

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