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임대주택 과세손실에 대한 처리변경 - 법안

박종배 0 501 2019.02.27 17:08

이번호에는 2018년 12월 5일에 상정된 임대주택에 대한 임대손실을 다른 소득에 상계하지 못하도록 하는 법안 (Taxation(Annual Rates for 2019-20, GST Offshore Supplier Registration, and Remedial Matters) Bill) 에 대해 소개하도록 하겠다.  참고로, 이 법안이 국회를 통과하기까지는 앞으로도 수개월 남아있지만, 해당법안 적용시기는 2019년4월1일이다.

 

현재, 임대소득 손실액은 종합과세소득에 포함된다.  예를들어, 임대손실액이 $10,000 이고 근로소득 $50,000 있을 경우 과세표준은 $40,000 ($50,000 - $10,000) 이 된다.  이 경우 이미 $50,000 에 대한 소득세를 PAYE로 납부했기 때문에, 소득세신고후 IRD로 소득세환급 정산을 받는다.  

 

이번 법안에 의하면, 오는 2019년 4월 1일부터는 임대손실은 임대주택관련 소득이외의 다른 소득에는 상계될 수 없고 다음기로 이월된다 (Ring-fencing).  상기예를 들자면, 당해년도 과세표준은 $50,000 이 되고, 임대손실액 $10,000은 다음기로 이월된다.  이 경우, 급여소득 $50,000에 대한 PAYE를 맞게 공제/납부했다면, IRD로부터의 소득세환급은 없다.

 

임대주택이 두채 이상인 경우에는 납세자의 선택에 의해 아래 둘 중의 한가지 방법을 선택할 수 있다.  

 

아무런 조치을 하지 않을 경우에는 한 임대주택에 대한 손실액은 다른 임대주택의 소득에 상계된다. (Portfolio basis).  예를들어 한 임대주택에서는 손실이 $10,000 발생되고, 다른 임대주택에서는 소득 $15,000 이 발생되었다고 하자.  이 경우 임대주택에 대한 과세소득은 $5,000 이 된다.  만약, 한 주택에서 손실이 $20,000 이고 다른주택은 $10,000 의 이익이 발생되었다면, 당해년도 임대과세소득은 0 (zero) 가 되고, 다음기로 이월될 손실액은 $10,000 이 된다.

 

임대주택이 두채 이상인 경우에 납세자는 한 임대주택의 대한 손실액은 손실발생 주택의 미래소득에만 상계할수 있도록 IRD에 조치할수 있다. (Property-by-property)  이 경우, 상기예에서 임대손실액 $10,000은 다른 임대주택 소득 $15,000에 상계될수 없다.  즉, 임대과세소득은 $15,000 이 되며, 임대손실액 $10,000는 차기로 이월된다.  언뜻보기에 납세자가 이런 Property-by-property 를 선택할 메리트는 없는 것처럼 보이지만, Bright-line (5년 이내 처분시 양도소득세) 혹은 어제 (2019년 2월21일) Tax Working Group 최종보고서에 포함된 양도소득세 (Capital Gains Tax)와 관련이 있어 보인다.

 

예를들어 보겠다.  한 임대주택에 대해서 매년 $10,000 손실이 발생되었고, 다른 임대주택의 소득에 상계되어 이월된 결손금이 없다가 가정해보다.  4년후에 해당 임대주택을 처분하여 $50,000 양도차익 (매매가 - 구입가, 리노베이션이 없었다 가정) 을 남겼다면, 현 Brightline 규정에 의해 양도차익 $50,000 은 과세소득이 된다.  그렇지만, 예를들어 납세자가 앞서 소개한 Property-by-property 를 선택했다면, 누적된 $40,000의 결손금은 양도소득 $50,000 에서 공제되어 차액인 $10,000 만 과세소득이 된다.  급여소득이나 다른 소득 있는 납세자에게는 임대주택 처분으로 인해 양도소득세 (Brightline 혹은 CGT) 를 납부해야 한다면 오히려 Property-by-property 방법이 세적으로 유리할 수 있겠다.

 

법안이 국회를 통과한 이후에 임대손실 Ring-fence 에 대해 다시 한번 다루도록 하겠다.

 

주의 - 본 칼럼은 일반적인 내용으로 안내를 목적으로 쓰여졌으므로, 저희글에 의지하여 발생하는 손실에 대해서 저희가 책임을 지지 않습니다.  

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