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재정적 자유를 위해 필요한 부동산 수

유영준 0 1,260 2018.04.12 20:06

조기 은퇴를 꿈꾸며 자신이 하고 싶은 일에 전념하며 

살고 싶어하는 사람들이 늘고 있습니다. 

그 꿈을 이루는데 제일 기본적인 요소는 경제적 자유이겠지요. 

만약 재정적 자유를 위해 

렌트수입을 목적으로 부동산을 보유한다면, 

필요한 부동산 수는 얼마나 될까요? 

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작년에 성공한 부동산 투자가인 Ron Hoy Fong의 부동산 세미나에 참석하여 강의를 들은 적이 있습니다. 많은 사람들이 그의 강의에 매료되었으며, 그와 같은 성공을 이루기를 갈망하였습니다. 

 

부동산 투자가인 그는 31채의 부동산을 소유하고 있었으며, 총시가는 2 천3백만불에 이른다고 합니다. 그러나 대부분 강의에 참석했던 사람들에게 그러한 성공은 단지 꿈일 뿐, 대부분은 그러한 목표를 달성하기 위한 구체적인 실현 계획이나 전략이 없고 그저 부러울 뿐이지요. 

 

그러나 알고 보면 얼마나 많은 수의 부동산을 소유하고 있는지는 실제로 그리 중요하지 않습니다. 더 중요한 것은 자산을 기반으로 한 부동산의 가치와 그 부동산이 얼마의 돈을 벌어 들이는가 하는 것입니다. 

 

즉, 50채의 주택용 부동산보다 Westfield 쇼핑 센터와 같은 대규모 상가를 하나 소유하는 것이 더 나은 전략일 수 있기 때문입니다. 

 

여러분은 미래를 위해 부동산을 이용한 포트폴리오를 구축하고 있으십니까? 아시다시피 뉴질랜드는 다른 나라에 비해서 주택을 이용한 투자가 많은 편입니다. 많은 부동산 투자자들이 자신의 부동산을 이용하여 소득을 대체하고 경제적 자유를 얻기를 원한다고 하지만, 실제로 대부분의 사람들이 실제로 어떻게 경제적 자유를 얻는지 심각하게 고민하지는 않는 것 같습니다. 즉 부동산 수만 늘린다고 그러한 경제적 자유를 얻지는 못한다는 것이지요. 

 

대부분의 투자자들은 그들이 임대 소득에 따라 살 것이라고 생각하지만, 실제로 생계를 위해서 계속 직장을 갖고 있는 분들이 대부분입니다. 일부는 반은퇴 (semi-retire)를 하여 일하고 싶을 때나 파트타임으로 일을 하는 경우도 있지요. 즉 임대 소득으로 은행 대출금을 갚다가 보면 실지로 자신들의 호주머니에는 동전 한푼 남지 않는 경우도 있다는 것입니다. 이와 같이 수입을 대체할만한 충분한 크기의 긍정적인 현금 흐름 포트폴리오를 이루는 것은 너무 어려운 것 같습니다. 

 

제가 살펴본 바에 따르면 성공한 부동산 투자자들은 고성장 자산을 보유하여 실질적인 자산 기반을 늘린 다음 LVR (Loan to Value Ratio)을 낮춰서 자신의 호주머니에서 돈을 만질 수 있는 투자를 하고 있다는 것을 알 수 있었습니다.

 

다양한 방법으로 LVR을 낮출 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다. 

 

● 부동산 자산의 가치는 계속 상승하지만 대출은 거의 동일하게 유지되도록 부동산 구입을 중단하거나 느리게 합니다. 

● 주택 리노베이션이나 개발을 통한 자본 증식을 통해 부동산에 가치를 더합니다. 

● 연금 수령할 수 있는 연세시라면 연금을 사용하여 빚을 갚습니다. 

● 원금과 이자를 상환하여 부채를 줄입니다. 

● 보유 자산을 매각합니다. 

 

부동산으로 성공을 이루는 전략의 첫 번째 단계는 항상 실질적인 자산 기반을 구축하는 것입니다. 위의 단계는 그러한 자산 기반이 구축된 이후에 다음단계로 넘어가기 위한 방법들이지요.

 

임대 수입만으로 살려면 어떻게 해야 할까요? 연간 임대소득 10만 달러를 원한다고 가정해 봅시다. 어떻게 그것을 이룰 수 있을까요? 몇 개의 부동산을 소유해야 할까요? 

 

궁극적으로 빚을 갚고 임대료를 내는 것을 계획하고 있으시다면 아마도 세수입 후 10만 달러를 얻기 위해 대출금이 없는 부동산을 적어도 3백만 달러 정도 보유하셔야 할 것입니다. 

 

너무 높게 잡았다고요? 그런가요? 만약 뉴질랜드가 아닌 물가가 싼 나라로 이주하여 생활비를 적게 지출할 생각이시라면 높게 잡은 것 맞습니다. 그러나 오클랜드에서 삶의 질이 은퇴 전과 다름없이 넉넉히 살고자 하신다면 저의 계산을 검토해 보시지요. 

 

오클랜드의 평균 임대 수익률은 약 4%입니다. 그럼 이에 기반하여 계산을 해보지요. 즉, 빚이 없는 재산을 궁극적으로 1백만 달러 상당 소유한다면, $40,000의 연간 임대료가 발생합니다. 하지만 요금과 세금, 대리인 수수료 및 수리비를 지불해야 합니다. 1년에 3만 5천 달러를 남겨 둡니다. 그리고 이 소득에 대한 세금도 또한 내야 합니다. 

 

합계액을 내면 세금 후 1년에 10만 달러를 벌어들이는 데 최소한 3백만 달러의 가치가 있는 자산 포트폴리오가 필요하다는 것을 알게 될 것입니다. 

 

본 예에서는 부동산 가치가 3백만 달러이고 대출금 부채가 없다는 것을 명심하십시오. 그렇지 않으면 현금 흐름이 낮아질 것입니다. 더군다나 집을 임대하기 보다 본인 소유의 집에서 주거하길 원한다면 그만큼의 별도의 부동산을 소유해야 합니다. 

 

그렇다면 과연 3백만 달러 및 주거용 주택을 평생 온전히 마련할 수 있을까요? 

 

임대료에서 임대료에서 일주일에 단돈 몇 달러라도 남는 자산 포트폴리오를 만들 수 있을까요? 

 

지금까지 상당한 자산 기반을 구축 할 수 있는 유일한 방법은 좋은 위치에 있는 부동산을 최대한 활용하는 것입니다. 우선 높은 성장 가능성이 있는 자산을 구입하여 상당한 가치 상승이 일어난 후에 임대수익과 추가 대출을 즐기는 것입니다. 

 

물론 상당한 자산 기반을 구축하려면 시간과 노력이 필요합니다. 그러나 레버리지 (자기자본에 차입자본을 이용하여 자기지분에 대한 수익을 증대시키는 것) 와 시간의 마법을 이용한다면 그것은 결코 불가능한 일은 아닐 것입니다. 

 

부동산에도 사이클이 있다고 하지요. 어떤 이는 10년 주기, 어떤 이는 8년 주기. 그러나 확실한 것은 앞으로 10년 동안 모두들 개인적으로 좋은 시간과 나쁜 시간을 가질 것입니다. 높은 금리와 낮은 이자율의 기간도 있을 것입니다. 그리고 강한 경제 성장기를 겪고 침체기도 경험할 것입니다. 

 

통계적으로 부동산 투자에 관여하는 사람들의 약 20%는 첫 해에 부동산을 처분하며, 절반 가까운 사람들은 5년 안에 부동산을 팔았습니다. 또한 투자자 중 약 90%는 두 번째 부동산을 구입하지 못했습니다. 

 

부동산 투자로 재정적 자유의 꿈을 실현하려는 것이 얼마나 힘든 일인가 다시금 느껴봅니다. 적절한 시기에, 좋 은 장소에 위치한, 목적에 맞는 물건을, 좋은 가격에 구입하고, 기다리기만 하면 되는 것인데, 쉽지 않은 것이 인간사이지요.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.

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