ASB은행의 최신 경제 보고서 'End of an Era(한 시대의 종말)'에 따르면, 뉴질랜드의 주택 구입 부담은 2021년 최고점에서 크게 개선되어 주택가격이 현재 가처분 소득의 약 6.7배 수준에 머물고 있으며, 이는 최고점이었던 9.8배에서 하락한 수치다.

첫 주택 구입자들은 이러한 변화의 수혜를 보고 있어 7월 부동산 매매 거래의 29%를 차지했으며, 이는 20년 이래 최고 비중이다.

그러나 ASB은행은 이러한 개선이 빠른 반등으로 이어지지는 않을 것이라고 분석한다. 높은 대출 비용, 저조한 이민자 유입, 증가한 매물 등 순환적 요인들이 주택가격이 2021년 말 최고점 대비 약 15% 낮은 수준에 머물게 한 원인으로 작용하고 있지만, ASB은행은 보다 장기적인 세 가지 구조적 요인이 추가로 작용하고 있으며 향후 주택가격 상승세를 2020년까지 30년간 기록된 약 6배 상승에 비해 훨씬 완만하게 유지할 것으로 전망했다.

ASB은행은 시장 구도를 바꾸는 세 가지 구조적 변화를 제시했다.

첫째, 대출 금리의 수십 년간 하락 추세가 종료될 가능성이다. 이 금리 하락 추세는 대출 능력과 주택가격을 꾸준히 상승시켜 온 요인이었다. 보고서는 "대출 금리의 추세 방향이 상승할 위험이 존재한다"고 밝히며, 지속적인 인플레이션 우려와 이전 수십 년에 비해 덜 예측 가능한 글로벌 금리 환경을 그 이유로 들었다.

이 위험은 이미 현실로 나타났다. 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 최근 25베이시스포인트 금리 인상을 단행해 기준금리를 2.75%로 올렸으며, ASB은행 수석 이코노미스트 제인 터너(Jane Turner)는 주택가격 기대치가 "평균 수준에 가깝게 유지되고 있으며 비교적 균형 잡힌 주택시장 상황과 일치한다"고 밝혔다. ASB은행은 금리가 앞으로도 계속 상승할 것으로 예상하며, 이전 ASB 예상치는 유효 대출 금리가 4.85% 저점에서 2027년 중반 5.3%로 상승할 것으로 전망했다.

둘째, 인구 증가 둔화다. 순이민 유입은 현재 지난 10년 평균의 약 40% 수준에 머물고 있으며, 뉴질랜드는 ASB은행이 언급한 노동력 참여율의 '인구통계적 황금기'를 이미 지났다.

셋째, 주택 공급의 대응성 향상이다. 주택 건설 허가는 1년 전 대비 20% 증가했고, 다세대 주택 건설이 전체 허가의 55%를 차지해 25년 전 25%에서 크게 상승했다. ASB은행은 이러한 변화가 "실질 주택 공급 곡선을 외부로 이동시켰다"고 평가했다.

ASB은행은 2026년 전국 주택가격은 변동이 없을 것으로 예상하며, 이어 2027년 3.5% 성장, 그 이후 연간 약 5% 상승할 것으로 전망했다. 이는 소득 성장을 크게 웃돌기보다는 소득 성장과 대체로 궤적을 같이할 것이다. 이 궤적대로라면 주택가격이 명목상 2021년 말 최고점으로 돌아가는 것은 2029년 말이나 되어야 가능할 수 있다.

보고서는 "상승세가 나타나더라도 지속 가능성이 높을 것"이라고 밝히며, 완만하고 소득 주도의 회복이 팬데믹 기간에 목격된 호황-불황 순환의 위험을 줄일 것이라고 주장했다.

Source: NZA