부채를 안고 은퇴하거나 생활비 부담에 시달리는 뉴질랜드 은퇴자가 늘면서, 주택에 묶인 자산을 활용할 수 있는 역모기지(reverse mortgage)가 금융 상담에서 더 자주 논의되고 있다.

많은 은퇴자가 가치 있는 주택을 소유하고 있지만, 지방세·보험료·의료비·집 수리비·일상 생활비 등을 감당할 현금이 부족한 상황이다. 이로 인해 역모기지에 대한 관심이 크게 높아졌다고 호주·뉴질랜드보험금융협회(ANZIIF)의 카트리나 섕스 최고경영자(CEO)는 말했다.

섕스 CEO는 “2021년까지만 해도 역모기지는 틈새 상품이나 최후의 수단으로 여겨졌지만, 오늘날에는 은퇴 자금 조달 도구 중 하나로 더 폭넓게 고려되고 있다”고 설명했다.

그는 생활비 부담이 커지면서 ‘자산은 많지만 현금은 부족한’ 은퇴자의 상황이 더 뚜렷해졌고, 주택자산이 이들의 독립성과 삶의 질을 지탱하는 데 활용될 수 있는지에 대한 질문이 제기되고 있다고 말했다.

최근 몇 년간 역모기지 대출 잔액이 증가한 것은 더 많은 뉴질랜드인이 이 옵션을 검토하고 있음을 시사하지만, 전체 모기지 시장에서 여전히 작은 비중을 차지한다고 그는 덧붙였다.

하트랜드 은행의 윌 화이트 소매·역모기지 총괄책임자는 주택가격 대비 소득 비율 상승과 주택 구매 시기 지연이 은퇴 전 대출 상환 시간을 줄이고 있다고 분석했다.

그는 “1970년대 중반에는 전형적인 뉴질랜드 주택 가격이 가구 연간 소득의 2.5~3배 수준이었지만, 2026년에는 전국 평균으로 약 10배에 이른다”며 “첫 주택 구매자의 평균 연령도 1970년 25세에서 2026년 36세로 올라갔다”고 말했다.

자녀가 더 오랫동안 경제적으로 의존하거나, 이혼·실직·사업 실패·건강 문제 등이 은퇴 계획을 무너뜨리는 경우도 많다. 섕스 CEO는 일부 은퇴자는 강제 은퇴저축 제도가 없던 시기에 경력을 보냈고, 다른 일부는 성년 자녀의 주택 구매를 도와주면서 자산을 줄였다고 설명했다.

그는 “사람들이 생애 후반에 주택을 구매하고, 소득 대비 더 큰 모기지를 안으며, 이전 세대보다 훨씬 높은 주택 가격을 경험하고 있다”고 말했다.

또한 인구 구조 변화도 영향을 미친다고 그는 지적했다. 수명이 늘어나고 더 오랫동안 활동적으로 지내며 은퇴 기간 내내 생활 수준을 유지하려는 경향이 강해졌고, 이에 따라 은퇴 자산과 소득이 오래 지속되도록 하는 것이 더 중요해졌다는 설명이다.

섕스 CEO는 상담사는 상품보다 먼저 ‘고객이 원하는 은퇴 생활’을 이해하는 데서 시작해야 한다고 강조했다.

그는 추가 소득이 필요한지, 의료비 마련이 필요한지, 집에서 노후를 보내기 위한 집 수리가 필요한지, 가족을 지원할 필요가 있는지, 비상 자금이 필요한지 등 목표를 먼저 분명히 한 뒤 구체적인 해법을 논의해야 한다고 말했다.

화이트 총괄책임자는 집 수리를 미루거나 난방을 줄이거나 비용 때문에 사회·가족 활동을 포기하는 등 행보를 보인다면, 상당한 주택자산을 보유했더라도 재정적 스트레스를 겪고 있을 수 있다고 지적했다.

그는 “자금이 부족하면 고립으로 이어질 수 있고, 노인 공동체의 고독이 정신·신체 건강과 삶의 질에 부정적 결과를 초래한다는 점은 잘 알려져 있다”며 “하트랜드 은행은 필요한 만큼만 빌리고 다른 대안을 먼저 검토하도록 권고하지만, 간단한 전화나 상담만으로도 잘 설계된 역모기지의 실제 비용이 예상보다 낮을 수 있다는 사실을 알게 되는 경우가 많다”고 말했다.

섕스 CEO는 주거지, 가족 관계, 향후 이동 가능성, 의료 수요, 집 유지 능력 등을 모두 고려해야 한다고 덧붙였다.

그는 “역모기지가 일부 상황에서 적합할 수 있지만, downsizing(더 작은 집으로 이사), 이주, 투자 재구성, 홈 리버전(home reversion·주택 지분 매각) 계약, 가족 지원, 저축 및 기타 자산 활용 등 다른 옵션과 함께 고려해야 한다”고 말했다.

화이트 총괄책임자는 역모기지가 여전히 간과되는 경우가 많다고 말했다. 일부 상담사와 고객은 역모기지를 어떻게 활용할 수 있는지 충분히 알지 못한다는 것이다.

기존 모기지가 있는 은퇴자는 NZ 수퍼(노령연금)로 계속 상환하거나 즉시 집을 파는 것 외에는 선택지가 없다고 생각하기 쉽지만, 잘 관리된 역모기지는 은퇴 단계 간 임시 가교 역할을 해 더 명확한 결정을 내릴 시간과 여유를 줄 수 있다고 그는 설명했다.

적격 주택 소유자는 정기 상환 의무 없이 주택자산을 활용할 수 있어 당장의 현금 흐름 부담을 완화할 수 있다. 다만 섕스 CEO는 상담사가 복리 이자와 ‘지금 자산을 쓰는 것’과 ‘나중 필요나 상속을 위해 보존하는 것’ 사이의 절충 관계를 반드시 설명해야 한다고 강조했다.

화이트 총괄책임자는 자금 인출 방식이 시간에 따른 대출 잔액에 큰 영향을 미친다고 말했다.

그는 “매년 소액만 인출하면 이자는 이용 가능한 최대 한도가 아닌 미상환 잔액에 복리로 붙는다. 한 번에 큰 금액을 인출하기보다 점진적으로 인출하는 것이 일반적으로 시간이 지남에 따라 총 잔액을 더 낮게 유지한다”고 설명했다.

하트랜드 은행 역모기지의 평균 계약 기간은 6.41년이며, 최연소 차입자의 평균 연령은 73세라고 그는 밝혔다.

초기에 큰 금액을 한꺼번에 빌리기보다, 한도부 역모기지(line of credit)는 특정 필요가 발생할 때마다 자금을 이용할 수 있게 해준다. 섕스 CEO는 이 기능이 현대 역모기지 상품에서 가장 흥미로운 측면 중 하나라고 말했다.

그는 “의료비, 집 수리, 이동 편의 시설 설치, 차량 교체, 예상치 못한 재정 충격 관리, 혹은 단순히 마음의 안정을 위한 용도로도 쓸 수 있다”며 “그 의미에서 역모기지는 전통적 대출보다 ‘은퇴 비상 예비금’처럼 작동할 수 있다”고 말했다.

이는 집에 머물기를 원하고 다른 자금원을 이미 검토한 뒤 향후 비용에 유연하게 대응하려는 고객에게 적합할 수 있다. 다만 화이트 총괄책임자는 일반적으로 저축과 투자를 먼저 활용해야 한다고 말했다. 탄탄한 은퇴 계획은 주택자산과 투자 자산을 ‘둘 중 하나’로 보지 않고, 은퇴 단계에 따라 다른 자산을 순차적으로 활용하는 방식일 수 있다는 설명이다.

상속 문제는 논의에서 가장 예민한 부분 중 하나다. 현재 자산을 활용하면 나중에 남길 자산이 줄어들지만, 모든 고객이 최대한 많은 유산을 남기는 것을 최우선 목표로 삼는 것은 아니라고 섕스 CEO는 말했다.

그는 “은퇴 계획은 단순히 유산을 최대화하는 문제가 아니라, 노후 기간 내내 독립성·존엄성·선택권·재정 안정을 유지하는 문제”라며 “적절한 균형을 찾는 것이 과제”라고 말했다.

화이트 총괄책임자는 가족과의 논의를 통해 대안을 찾고 오해를 예방할 수 있다고 말했다.

그는 “하트랜드 은행에는 이를 위해 ‘자산가치 보호 보증(equity protection guarantee)’이 있다. 이는 고객이 upfront(초기)에 받을 수 있는 금액을 제한할 수 있지만, 상속 절차 시점에 주택 가치의 일정 비율을 보존해준다”고 설명했다.

두 전문가 모두 역모기지를 저축 부족에 대한 만병통치약이나 기본 해법으로 제시하지는 않는다. 다만 그 중요성이 커지면서 상담사가 고객의 전체 상황을 고려해 평가할 수 있는 또 하나의 옵션이 됐다고 그들은 본다.

섕스 CEO는 “상담사의 역할은 특정 상품을 홍보하는 것이 아니라, 고객이 이용 가능한 모든 옵션과 절충 관계, 그리고 고객이 원하는 은퇴 생활을 가장 잘 뒷받침하는 전략을 이해하도록 돕는 것”이라고 말했다.

상담사에게 이는 주택자산을 ‘손댈 수 없는 자산’이나 ‘쉬운 현금’으로 보지 말아야 함을 의미한다.

화이트 총괄책임자는 “많은 은퇴 계획에서 최적의 접근법은 ‘둘 중 하나’가 아니라, 위험·세금·현금 흐름을 관리하기 위해 은퇴 기간 중 다른 시점에 투자 자산(있는 경우)과 주택자산을 모두 활용하는 조정된 전략”이라고 말했다.

Source: NZA