뉴질랜드의 주택담보대출 증가세가 거의 3년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 그러나 부실대출과 상환 연체는 낮은 수준을 유지해, 차주와 은행이 시장 둔화에 신중하게 대응하고 있는 것으로 나타났다.

코탈리티(Cotality)의 최신 ‘펄스(Pulse)’ 보고서에 따르면 주택담보대출 증가율은 5월과 6월 거의 제로 수준까지 둔화됐다. 이는 주택 매매 활동이 전반적으로 위축된 흐름과 일치한다.

현금흐름 압박을 보여주는 지표로 여겨지는 이자만 상환하는 대출은 10년 넘게 가장 낮은 수준이다. 6월 기준 신규 자가거주자 대출의 약 14%, 투자자 대출의 28%가 이자만 상환하는 방식이었다.

전체 대출 잔액 가운데 부실대출로 분류된 비율은 0.6%에 불과했다. 이는 글로벌 금융위기 이후 수준의 약 절반이다. 은행들의 부실채권 충당금도 2022년 말 수준으로 낮아졌다.

현재 대출 시장에서 담보인정비율(LVR) 규정은 큰 제약으로 작용하지 않는 것으로 분석됐다. 6월 자가거주자 대출 가운데 예치금이 20% 미만인 대출은 약 16%로, 공식 한도인 25%를 크게 밑돌았다. LVR은 주택 가치 대비 대출 비율을 뜻한다.

첫 주택 구매자는 저예치금·고LVR 대출 시장을 계속 주도했다. 6월 전체 고LVR 대출의 약 70%가 첫 주택 구매자에게 제공됐고, 첫 주택 구매자 대출의 55%는 LVR 80%를 넘었다.

반면 투자자는 저예치금 대출 한도에 가까워지는 모습이다. 6월 투자자 대출 중 예치금 30% 미만, 즉 LVR 70% 초과 대출은 약 5%였다. 이는 은행들이 자체적으로 적용하는 약 5% 한도에 근접한 수준이다.

차주에게는 부채소득비율(DTI) 규정보다 은행의 자체 상환능력 심사가 더 큰 제약이 되고 있다. 예외를 제외하면 고DTI 대출은 전체의 약 10%로, 공식 한도인 20%보다 낮았다.

따라서 대출이 거절되는 경우에는 공식 신용 규정보다 은행이 자체적으로 실시하는 상환능력 심사 때문일 가능성이 크다. 은행들은 이론상 금리가 약 7%까지 올라도 차주가 대출을 감당할 수 있는지를 따지고 있다.

차주들의 고정금리 선택 기간도 길어졌다. 2025년 11월까지만 해도 12개월을 초과해 고정하는 신규 대출은 20% 미만이었지만, 최근 5개월 동안 이 비율은 50%대 중반으로 뛰었다. 특히 2년 고정금리가 인기를 끌고 있다.

이는 높은 물가와 불확실성이 이어지는 상황에서 추가 금리 인상에 대비하려는 움직임으로 풀이된다. 기존 대출의 만기가 돌아와 금리를 다시 고정하는 차주들도 더 긴 기간을 선택하는 흐름에 동참하고 있다.

6월 대환대출 규모는 23억 달러로, 지난해 7월 이후 월간 기준 가장 컸고 2017년 이후 네 번째로 높은 수준이었다. 2025년 12월 주요 은행들이 모두 1.5% 현금 리워드를 제공했던 대규모 갈아타기 기간은 제외한 수치이다.

전체 주택담보대출 잔액은 처음으로 4000억 달러를 넘어섰다. 2020년 12월 3000억 달러를 넘은 뒤 약 5년 6개월 만에 1000억 달러가 추가된 것이다.

뉴질랜드 전체 주택 자산 가치가 약 1조7000억 달러라는 코탈리티의 추정치와 비교하면 전체 주택 대비 대출 비율은 낮고, 이른바 ‘장부상 자기자본’은 높은 편이다. 다만 전체 주택담보대출을 부담하는 약 3분의 1의 가계에는 금리와 대출 규정 변화가 훨씬 크게 영향을 미친다.

금리가 앞으로 몇 달 안에 다시 상승 압력을 받을 경우 신규 대출 시장의 둔화는 계속될 수 있다. 그러나 상환 부담이 낮은 수준에 머물고 있어 첫 주택 구매자는 은행에 여전히 중요한 고객층으로 남을 가능성이 크다.

은행들은 고정금리 만기를 맞는 기존 차주를 붙잡는 동시에 경쟁 은행의 고객을 유치해 시장점유율을 확대하는 데 주력할 것으로 전망된다.

Source: NZA