뉴질랜드 주택시장 둔화와 함께 모기지(주택담보대출) 시장도 빠르게 변화하고 있다. 최근 부동산 거래가 감소하면서 신규 주택대출 증가율은 사실상 제자리걸음을 하고 있으며, 5~6월 신규 대출 증가폭은 약 3년 만에 가장 낮은 수준을 기록했다.

하지만 대출시장 내부를 들여다보면 예상보다 안정적인 모습도 많다. 연체율은 낮고, 첫 주택 구매자(FHB)는 적극적으로 시장에 진입하고 있으며, 은행들은 신규 고객 확보보다 기존 고객 유지 경쟁에 더욱 집중하는 분위기다.

다음은 현재 뉴질랜드 모기지 시장을 이해하는 데 중요한 10가지 핵심 변화다.

1. 이자만 내는 대출(Interest-Only)은 크게 감소

이자만 상환하고 원금은 나중에 갚는 Interest-Only(IO) 대출은 꾸준히 줄어들고 있다.

실거주자 신규 대출의 약 14%

투자자 대출의 약 28%

이는 지난 10여 년 가운데 가장 낮은 수준이다.

전문가들은 은행들이 이러한 대출에 더욱 신중해진 영향도 있지만, 무엇보다 많은 가계가 현금 흐름 압박 때문에 이자만 내는 대출을 선택해야 할 만큼 어려운 상황은 아니라는 점을 보여준다고 분석한다.

2. 연체율은 매우 낮은 수준

가계의 상환 능력도 비교적 안정적이다.

현재 전체 모기지 가운데 90일 이상 연체 또는 은행이 회수 가능성이 낮다고 판단한 부실대출 비중은 전체의 0.6%에 불과하다.

이는 글로벌 금융위기(GFC) 이후 나타났던 수준의 절반 정도다.

3. 은행들의 부실대출 대비도 감소

뉴질랜드 중앙은행(RBNZ) 자료에 따르면 은행들이 설정한 부실채권 충당금은 전체 대출의 약 0.21% 수준으로 낮아졌다.

이는 2022년 말 수준까지 다시 내려온 것이다. 즉 은행들도 현재는 대출 부실 위험을 크게 우려하지 않는 모습이다.

4. LVR 규제가 현재 시장의 가장 큰 장애물은 아니다

현재 실거주자 대출 가운데 20% 미만의 계약금으로 받은 대출은 약 16% 수준이다.

정부의 공식 허용 한도인 25%보다 훨씬 낮으며, 은행들이 자체적으로 관리하는 약 20% 수준에도 미치지 않는다.

즉 지금 대출 승인의 가장 큰 걸림돌은 LVR 규정 자체가 아니라는 의미다.

5. 첫 주택 구매자는 적극적으로 시장 진입

현재 가장 활발하게 움직이는 계층은 First Home Buyers(첫 주택 구매자)이다.

6월 기준 저예치금(Low Deposit) 대출의 약 70%가 첫 주택 구매자에게 제공됐다.

첫 주택 구매자의 55%는 20% 미만의 계약금으로 집을 구입했다.

주택가격 안정과 금리 하락이 이들의 시장 진입을 돕고 있다는 분석이다.

6. 투자자는 저예치금 대출 한계에 근접

반면 투자자들은 상황이 다르다.

30% 미만의 계약금으로 받은 투자용 대출은 약 5% 수준이다.

정부가 허용하는 한도는 10%이지만, 대부분 은행은 자체적으로 약 5% 수준에서 관리하고 있어 사실상 한계에 근접한 상태다.

7. DTI보다 은행 자체 심사가 더 중요

최근 고(高) DTI(소득 대비 부채비율) 대출은 전체의 약 10% 수준이다.

공식 허용 한도인 20%보다 훨씬 낮다.

따라서 대출이 거절되는 가장 큰 이유는 정부 규정보다는 은행들이 자체적으로 실시하는 생활비 분석 금리 7% 수준에서도 상환 가능한지 여부 등의 상환능력 심사(Serviceability Test)인 경우가 많다.

8. 고정금리 선택 기간이 길어지고 있다

2024년 말까지만 해도 1년 이상 장기 고정금리를 선택한 신규 대출은 10%도 되지 않았다.

그러나 최근 5개월 동안은 50% 이상으로 크게 증가했다.

특히 2년 고정금리 선택이 가장 인기를 얻고 있다.

이는 앞으로 금리가 다시 오를 가능성에 대비하려는 움직임으로 풀이된다.

9. 기존 대출자들의 갈아타기 경쟁 지속

현재 전체 대출의 약 10%는 변동금리 약 30%는 앞으로 6개월 안에 재고정해야 한다.

이 때문에 은행 간 고객 유치 경쟁도 계속되고 있다.

6월 리파이낸싱(대환대출) 규모는 23억 달러를 기록했다.

이는 지난해 7월 이후 가장 큰 규모이며, 역대 네 번째로 높은 수준이다.

은행들이 캐시백 등 다양한 혜택을 제시하는 이유이기도 하다.

10. 뉴질랜드 전체 주택담보대출은 늘었지만 부담은 일부 가구에 집중

뉴질랜드 전체 모기지 잔액은 최근 4,000억 달러를 처음 넘어섰다.

반면 전국 주택 자산 가치는 약 1조7,000억 달러로 추산된다.

전체적으로 보면 담보대출 비중은 높지 않지만, 실제로 모기지를 보유한 가구는 전체의 약 3분의 1 정도에 불과하다.

즉 금리 변화나 대출 규제의 영향을 받는 부담은 일부 가구에 집중되고 있다는 의미다.

향후 전망

전문가들은 앞으로 몇 달 동안 금리가 다시 상승 압력을 받을 가능성이 있어 신규 모기지 시장은 당분간 둔화세를 이어갈 것으로 보고 있다.

다만 현재 연체율이 매우 낮고 첫 주택 구매자의 수요도 꾸준한 만큼 금융권은 이들을 주요 고객층으로 계속 공략할 전망이다.

동시에 기존 고객들의 고정금리 만기가 잇따라 돌아오면서, 각 은행은 고객 이탈을 막기 위한 금리 경쟁과 캐시백 제공 등 리파이낸싱 경쟁에도 더욱 힘을 쏟을 것으로 예상된다.

Source: Cotality