뉴질랜드 주택시장이 더 강해질 것 같지는 않다. 적어도 전국 대부분 지역에서는 그렇다.

더 중요한 질문은 따로 있다. 집값이 물가보다 훨씬 빠르게 오르던 시대가 끝난 것일까.

수십 년 동안 뉴질랜드 부동산 시장은 세 가지 거대한 힘에 의해 떠받쳐졌다. 높은 이민, 꾸준히 하락한 금리, 그리고 집값 상승을 사실상 용인해 온 정치적 공감대다. 그런데 이 세 가지 힘은 모두 약해졌다.

젊은 뉴질랜드인들이 호주와 다른 나라로 떠나는 현상은 다소 둔화됐지만, 여전히 이어지고 있다. 최신 통계청(Stats NZ) 자료에 따르면 2026년 3월까지 1년간 11만1000명의 키위가 뉴질랜드를 떠났다. 다만 입국자가 더 많아 전체 인구는 2만4000명 증가했다. 이는 역사적 기준으로 보면 낮은 수준이며, 주택 수요를 줄이는 요인이다.

장기적으로는 뉴질랜드에 무엇이 “좋은 것인가”에 대한 인식 변화도 이민 수준을 다시 낮출 수 있다.

사람들은 2010년대 중반 존 키 정부 시절의 이른바 “록스타 경제”가 어떤 결과를 낳았는지 봤다. 당시 주택 가격은 평균 가구 소득의 약 10배 수준까지 뛰었고, 거의 기록적인 이민 증가가 이를 뒷받침했다. 통계청 자료에 따르면 연간 순이민은 2015년부터 2017년 사이 6만 명 수준으로 지속됐다.

그러나 새로운 주택 공급은 주로 계획 규제 때문에 이를 따라가지 못했다.

이제는 그 극단적 흐름이 끝난 것으로 보인다. 양대 정당 모두 이제는 단순한 이민자 수보다 “지속가능성”, 기술, 노동시장 적합성 같은 표현을 더 많이 사용하고 있다. 이는 더 적은 사람이 뉴질랜드에 정착하게 된다는 뜻이며, 주택 수요도 줄어든다.

2010년대 동안 뉴질랜드 중앙은행은 공식현금금리(OCR)를 10년 초 약 3%에서 2019년 기록적 저점 1%까지 꾸준히 낮췄다.

코로나19 이후 시기였던 2021년에는 필자가 지불하던 1년 고정금리가 2.25%였다. 정말 2.25%였다.

하지만 중앙은행 연구는 2022년, 장기 금리 하락이 지난 수십 년간 주택 부담 악화의 주요 원인 중 하나였다고 밝혔다. 이는 사람들이 소득에 비해 점점 더 큰 대출을 받을 수 있게 했기 때문이다.

2021년 주택가격이 사상 최고치에 올랐던 해에, 정부는 중앙은행의 책무를 바꿔 금리 결정 시 주택가격도 고려하도록 했다.

2024년에는 중앙은행의 추가 정책 변화로, 사람들이 소득 대비 얼마나 많이 빌릴 수 있는지도 제한됐다.

싼 돈은 오랫동안 부동산 시장의 기반이었다. 하지만 이제 방향이 달라졌다. 주담대 금리가 새로운 정상 수준에서 조금 더 높게 유지된다면, 사람들이 원하더라도 예전만큼 많이 빌릴 수 없다. 빌리는 힘이 줄면 대출도 줄고, 그만큼 집값도 낮아진다.

단기적으로도 금리는 오르고 있다. 중앙은행이 첫 번째 OCR 인상을 단행한 데 이어 추가 인상 가능성도 있다.

집값은 코로나 시기 고점보다 약 17% 낮지만, 팬데믹 이전보다 여전히 20~25%가량 높다.

최신 수치에 따르면, 오늘 집을 사는 사람은 가구 소득의 약 40%를 주담대 상환에 써야 한다. 오클랜드에서는 뉴질랜드에서 젊은 층이 가장 많이 모여 삶을 꾸리려는 지역인 만큼, 그 비율이 47%에 가깝다.

첫 주택 구입자의 평균 연령도 2019년 34세에서 지금은 36세로 높아졌다. 오클랜드에서는 37세다. 결국 사람들이 지불할 수 있는 금액에는 한계가 있다.

과거를 돌아보면 변화는 더 분명하다.

1990년 당시 크라이스트처치의 전형적인 주택은 약 13만 달러, 오클랜드는 19만 달러 조금 못 됐다. 만약 그 가격이 단순히 물가상승률만 따라갔다면, 오클랜드 주택은 지금 대략 40만 달러 중후반 수준이었을 것이다. 하지만 현재 중간값은 100만 달러를 넘는다.

이와 같은 흐름을 다시 반복할 수 없다는 정치적 공감대가 점점 커지고 있다.

2024년 한 기자회견에서 주택장관 크리스 비숍은 집값 하락을 원하느냐는 질문을 받았다.

그는 “그렇다. 뉴질랜드의 주거비는 너무 비싸다”고 답했다. 이어 “집을 가진 사람들에게 집값 하락의 반대편은, 집이 없는 사람들에게는 주거가 더 저렴해진다는 점이다. 평균 집값이 너무 높아 젊은 뉴질랜드 세대 전체가 주택시장 밖으로 밀려났다”고 말했다.

그는 RNZ의 Checkpoint에서 장기 목표로 주택가격이 가구소득의 3~5배 수준이 되길 원한다고 밝혔고, “내일 당장 폭락하는 것”이 아니라 “시간에 따라 완만하게 조정되는 것”을 원한다고 했다.

중도우파 정부에서 이런 말을 듣는 것은 상당히 이례적인 일이었다. 3월 기준 평균 주택가격은 여전히 연간 중위 가구소득의 7배를 넘는다. 비숍의 기준으로도 갈 길이 멀다.

10년 전만 해도 정부는 사람들이 집값 상승으로 더 부유해졌다고 느끼는지를 기준으로 평가받았다. 지금은 장관들이 주거 부담 완화를 공개적으로 말한다.

노동당도 방향을 틀었다. 투자용 부동산에 28%의 자본이득세를 도입해 수요와 가격을 낮추는 방안을 공약으로 내세우고 있다. 역시 10년 전에는 상상하기 어려운 일이었다.

정파를 넘는 공감대도 커지고 있다. 더 나은 사회를 위해서는 주택보다 인프라와 기업에 더 많이 투자해야 한다는 생각이다.

전 중앙은행 총재 그레임 휠러는 “우리의 투자 상당 부분이 생산성을 높이는 투자보다 주택으로 들어간다”고 말한 바 있다.

이 문제에는 복잡한 맥락이 많지만, 핵심은 공급이 개선되고 있다는 점이다.

독립 경제학자 토니 알렉산더에 따르면, 글로벌 금융위기(GFC) 이후인 2011년 중반 연간 신규 주택 인허가는 1만3500건까지 떨어졌다.

그러나 올해는 5월까지 1년 동안 뉴질랜드에서 약 4만 채의 새 주택이 인허가를 받았으며, 이는 전년보다 19% 늘어난 수치라고 통계청 최신 자료가 보여준다.

동시에 비숍과 정부는 주요 교통 축과 도심에 가까운 지역에서 더 많은 주택용 토지를 개방하도록 지방정부에 압박을 가하고 있다.

이 변화는 구매자에게 선택지가 늘어난 만큼 집값 상승을 억제한다.

이 모든 것이 집값이 다시는 오르지 않는다는 뜻은 아니다. 집값은 여전히 금리, 경기, 소비심리에 따라 오르내릴 것이다. ANZ는 올해 남은 기간 집값이 소폭 하락할 것으로 예상하고, Kiwibank는 약간 상승할 것으로 본다.

하지만 이민, 금리, 신규 주택 계획 규제, 그리고 정치적 발언의 변화를 종합해 보면, 집값이 물가·임금·경제 전반을 훨씬 앞질렀던 수십 년짜리 흐름은 다시 오지 않을 것으로 보인다.

그리고 “집값이 10년 만에 두 배가 됐다”는 제목은 앞으로 다시 보기 어려울 가능성이 크다.

Source: Stuff