뉴질랜드의 ‘골든 비자’로 불리는 액티브 인베스터 플러스(Active Investor Plus·AIP) 비자를 통해 주택을 구매하려는 해외 고액 자산가들이 ‘민감 토지(sensitive land)’ 규정의 복잡성 때문에 혼란을 겪고 있다.

이 비자는 최소 500만 달러 투자와 함께 500만 달러 이상의 주택을 구매하거나 건축할 수 있도록 허용하지만, 환경·문화·역사적 가치가 있거나 해안과 인접한 일부 토지는 매입이 제한된다.

문제는 같은 해안가 부동산이라도 ‘타이틀 경계선’의 미세한 차이에 따라 구매 가능 여부가 달라진다는 점이다. 예를 들어 오클랜드 글렌도위의 한 약 1,400만 달러 주택은 토지와 해안 사이에 좁은 공공 보호구역이 있어 매입이 허용됐다. 반면, 토지 경계가 해안선까지 직접 맞닿은 경우에는 ‘민감 토지’로 분류돼 구매가 제한된다.

또 다른 사례로, 노스쇼어의 일부 해변 주택은 도로 또는 공공 산책로가 해안과 분리 역할을 하면서 사실상 해변 인접 주택임에도 구매가 가능할 수 있다. 그러나 몇 킬로미터 떨어진 다른 해안 주택은 동일한 조건이 없어 매입이 불가능할 수 있다.

법적으로 ‘인접(adjoins)’ 여부는 토지 경계가 직접 맞닿는지를 기준으로 판단되며, 도로나 별도의 토지(예: 시 소유 보호구역)가 사이에 있을 경우 인접으로 보지 않는다.

또한 다음과 같은 경우 ‘민감 토지’로 분류될 수 있다.

·비도시 토지 5헥타르 초과

·해안 또는 해저와 접한 0.2헥타르 초과 토지

·특정 섬(와이헤케 등)에서 0.4헥타르 초과 토지

·기타 지정된 섬의 모든 토지

이처럼 복잡한 기준으로 인해 부동산 전문가들조차 개별 토지의 측량 방식과 법적 경계를 면밀히 분석해야 하며, 변호사와 측량사의 자문이 필수적인 상황이다.

실제로 ‘평균 최고 만조선(mean high water springs)’ 기준에 따라 경계가 해안에 포함되는지 여부가 달라질 수 있으며, 불과 몇 미터의 차이가 거래 성사 여부를 좌우한다.

또 다른 문제는 고급 게이티드 커뮤니티다. 퀸스타운 등지의 일부 고급 주택은 대규모 토지의 지분을 공유하는 구조로 인해 총 면적이 5헥타르를 넘는 것으로 간주돼 외국인 구매가 제한된다. 업계에서는 이 같은 해석이 제도의 취지와 맞지 않는다는 지적도 나오고 있다.

이러한 규제로 인해 AIP 비자를 통한 부동산 구매는 기대만큼 활성화되지 않고 있다. 2026년 3월 제도 변경 이후 5월 초까지 해외투자청(OIO)이 승인한 주택 구매는 16건에 그쳤으며, 대부분은 오클랜드에 집중됐다.

부동산 업계는 규정 자체보다도 세부 해석의 복잡성이 가장 큰 장애물이라고 보고 있다. 일부 해외 투자자들은 구매 제한이 있다는 사실을 뒤늦게 알고 실망하는 사례도 적지 않다.

전문가들은 향후 6개월에서 1년 사이 실제 승인 사례가 축적되면서 법 적용 기준이 보다 명확해질 것으로 전망하고 있다. 다만 오는 11월 총선을 앞두고 정책 변화 가능성도 있어 시장의 불확실성은 당분간 이어질 것으로 보인다.

Source: OneRoof