은행대출이 까다로워진 진짜 이유

정윤성 0 4,017 2017.02.22 11:46

요즈음 렌트비 인상관련 기사를 가끔 본다. 렌트비가 오르는 것은 당연하다. 이유는 수요가 증가하기 때문인데 수요 증가의 주요 원인 두가지만 설명하자면 줄지 않는 이민자 들이고 또 하나는 주택공급이 계획대로 이루어 지지 않고 있기 때문이다. 

 

사실은 주택만 문제가 아니다. 아침 출근길을 나오다 보면 인구가 예전보다 많이 증가했음을 도로에서 바로 느낄 수 있는데 주택보급외 인프라 보강도 큰 숙제다.

 

2016년 중순부터 중앙은행의 투자용 부동산에 대한 규제가 실질적으로 시행되면서 관련 융자들의 승인이 까다로워져 있는데다 해외 수입으로 융자를 받기는 은행마다 다르지만 거의 어려워진 상황이다. 

 

그런데다 2015년 6월부터 시행된 CCCFA(Credit Contracts and Consumer Finance Act)라는 법이 시행되고 있는데 이 법은 그 파워가 막강하다. 

 

이 Act의 내용을 두 단어로 줄여서‘Responsible Lending’이라고 일컬는데 융자를 받은 사람이 이자를 낼 수 없는 상황이 되었을 때 융자를 내어 준 Lender 즉 은행에게 책임을 묻겠다는 법이다. 

 

그러니까 금융 전문 기관이 융자를 내어 줄 때 낼 수 있는 능력을 확실하게 확인 검색하여 빌려 주지 않으면 융자금 회수가 어려운 상황이 될 수도 있다는 것이다. 

 

돈 빌린 사람이 이자를 못내는 상황이 오면 은행에게 책임을 묻는 상황인데 이자 연체로 인한 모게지 세일로 은행의 원금 회수가 어려울 수 있다는 것이다. 

 

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은행 대출이 까다로워진 진짜 이유는 뉴질랜드 시중 은행들의 부족해진 대출 자금과 중앙 은행의 규제라고 이해하고 있지만 필자의 생각은 이 두가지 이유보다‘CCCFA’의 영향이 더 크다고 본다. 

 

이제 은행은 융자펀드가 충분해 졌다고 예전처럼 ‘CASH BACK’이라는 명목으로 융자고객을 유치하며 이자율 인하 경쟁을 끝없이 하던 그 시절로 되돌아 가기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 

 

3년전에는 FINANCIAL ADVISOR ACT로 금융 소비자를 보호하는 법을 시행했고 이에 따라 모든 어드바이저는 COMPANY OFFICE에 등록을 해야 하며 정부관리하에 문제가 있는 경우 뉴질랜드 금융감독원인 Fi¬nancial MARKET AUTHORITY에서 조사, 처벌이 이루어 지게 되어 있다. 이러니 은행의 이자받는 사업은 이제 얼마나 제한될지 모를 일이다.

 

그러면 향후 융자를 받으려면 어떻게 해야 할까?

 

당연히 향후 은행의 융자 정책의 변화에 적응해야 한다. 사실 예전보다 융자가 까다로워진 것처럼 보이지만 원래대로 돌아 간 것이다. 

 

한마디로 이제부터 융자를 받으려면 수입증명을 제대로 준비해야 한다는 의미다. 

 

실제의 수입이 부족하지만 발전하고 있는 사업을 가진 융자 신청자는‘FORECAST INCOME STATEMENT’로 가능한 은행도 있고 성장하는 사업체이지만 2년치 제무제표 준비가 불가능한 경우,‘LO DOC’이라는 융자 방법이 있는 은행이 있지만 이미 시행되는 ‘CCCFA’에 의해 원금회수가 어려울 것을 감안하면 위 두가지 방법의 융자도 어려워 질 수 있음을 알고 있어야 한다. 

 

그러니까 예전에는 사업체의 상황이 어느 정도 모순이 있어도 된다지만 이제부터는 확실하게 성장 발전의 증거를 보여줘야 할 것이다. 예를 들면 공사 계약서나 수주 확인서 등이다.

 

‘Financial Advisor Act 2008’와 ‘Credit Contracts and Consumer Fi¬nance Amendment Act 2014의 법안 상정부터 시행 과정을 보면서 적지 않은 감동을 필자에게 주었다. 

 

뉴질랜드 금융산업의 약자인 일반 국민을 보호하기 위한 금융관련 행정부서와 국회의 끊임없는 노력과 열정을 보면서 뉴질랜드 사람들은 참 많은 권리를 가지며 산다는 생각을 했다.

 

이에따라 뉴질랜드의 융자 서비스를 받으려면 우리 스스로도 변화를 모색해야만 한다. 현금 수입이 아닌 세금을 내는 수입으로, 낮은 매출과 이익으로 낮은 세율보다는 현실 그대로의 수입신고, 연세율 17.5%의 한계를 극복하려는 노력이 필요하다. 

 

오래전 한 고객과의 상담에서 이번에 회계사를 갈아 치웠다고 했다. 이유는 소득세를 $5,000 넘겼다는 이유에서다. 대략 계산해보니 연 소득이 약 $30,000 정도다. 은행의 계산 방법으로는 그냥 생활비로만 쓰면 빠듯하거나 자녀가 있다면 그나마 생활비도 부족한 셈이다. 융자이자 지불능력을 어디서 찾을 것인가?

 

변화는 가끔 고통도 따르고 적지 않은 비용이 발생할 수도 있다. 그러나 미래의 투자를 생각한다면 우리도 조금씩 변화해 나가야 할 것으로 본다. 

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2017-02-22 14:20:35 칼럼에서 복사 됨]
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