사업성공과 실패의 관건(1) - 비즈니스 매매계약서 작성

하병갑 0 428 2017.01.10 16:53

새로 비즈니스를 시작하면 우선 비즈니스 자체와 가게를 넘겨받는 것이 중요하기 때문에 비즈니스 매매계약서와 상업용 임대차계약서의 올바른 작성이 결국 그 비즈니스의 성공과 실패를 가르는 관건이 된다. 

 

이번 호는 비즈니스 매매계약서 작성시 유의할 점들을 게재하고, 다음 호에는 상업용 임대차계약서 작성시 유의할 점들을 게재할 예정이다.

 

영문 ‘표준’ 비즈니스 매매계약서 사용해야 

 

비즈니스 구매를 위해 1-2장의 한글 계약서를 작성해 계약금이나, 심지어 잔금까지 치른 후에 아래의 여러 가지 문제로 분쟁이 발생하면 해결에 많은 시간과 비용이 소요돼 결국 세입자가 권리를 포기하는 경우가 많다.  

 

▶ 임대차 계약을 양도받지 못한 경우 

▶ 인수일에 확인결과 전 주인이 시설물을 철거해 간 경우

▶ 매상이 전 주인이 말한 것 보다 훨씬 낮은 경우

▶ 직원이 갑자기 그만두더니 맞은편에 직접 동종 사업체를 낸 경우 

▶ 관련 라이선스없이 무자격 영업을 했거나 그로 인한 벌금이 연체된 경우 

▶ 시청으로부터 현재 영위업종의 부적합 건물로 판정 받은 경우 

 

따라서, 비즈니스 매매계약은 반드시 오클랜드 지방변호사협회(ADLSI)와 뉴질랜드 부동산중개사협회(REINZ)가 승인한 영문 ‘표준’ 비즈니스 매매계약서(Agreement for Sale & Purchase of a Business, 4th ed. 2008(3))를 사용할 것을 적극 권한다. 

 

구매가격의 결정 - 권리금과 시설비 구성비율이 중요

 

표준 매매계약서상 구매가격은 (1) 시설비(tangible assets) (2) 권리금(intangible assets - 주로 goodwill), 그리고 (3) 재고(stock in trade)로 구성된다. 

 

하지만, 같은 구매가격이라도 시설비와 권리금의 구성비율에 따라 비즈니스 이익이 달라지므로 유의해야 한다.

 

유형(고정)자산인 시설비는 매년 감각상각으로 비용처리가 가능한 반면, 무형자산인 권리금은 감가상각이 안 된다. 따라서, 같은 구입가격이라도 권리금이 낮을수록 (반대로, 시설비가 높을수록) 구매자에게 유리하다. 

 

한편, 할부로 구입했거나 빌린 시설물은 판매자의 자산이 아니므로 구매자는 매매계약서상의 고정자산 목록(Schedule1)을 꼼꼼히 확인해야 한다. 

 

재고(stock)의 인수 - ‘최대 상한범위(%)’가 중요

 

재고조사는 인수일(settlement date) 당일 또는 전날 영업을 끝내고 실시한다.  

 

특히, 재고가 많은 식품점이나 주류판매점(liquor shop)의 경우 매매쌍방의 공동부담으로 재고조사 전문가를 선임하는 경우도 있지만, 비용문제가 있어 현실적으로는 비즈니스 중개사가 그 역할을 대행하는 경우도 많다. 

 

매매가격에 포함된 재고가치는 판매자가 매매계약일(agreement date)에 예상한 것이어서 인수일에는 당연히 달라지므로 매매계약서를 작성할 때 ‘최대 상한범위(%)’, 예를 들면 재고가치의 10%를 정해 두고, 각자의 변호사 트러스트계좌에 그 10%에 해당하는 금액을 예치해 둔다.

 

재고조사 결과, 실제재고가 판매자의 예상재고보다 10%이내로 많거나 적으면 각자의 변호사 트러스트 계좌에 예치한 금액으로 결제하고 인수한다.

 

그러나, 10%보다 많을 경우 구매자는 그 초과분에 대해 비용을 추가로 지불하고 인수할 것인지 인수하지 않을 것인지 여부는 물론, 인수할 품목을 취사선택할 수 있다.

 

반면에, 만약 실제재고가 판매자의 예상재고보다 한참 모자라는 30%나 적을 경우는 10%를 초과하는 20%(=30-10)의 차액만큼을 합의 된 비즈니스 매매가격에서 돌려받을 수 있다.

 

하지만, 재고조사 후 일주일(5working day)이내에 구매자가 판매자에게 아무런 서면통지를 하지 않으면 추가 비용을 지불하고 전부(30%) 인수하는 것으로 간주되니 조심해야 한다.  

 

이때, 인수한 재고는 부가세(GST)와 무관하므로 부가세 신고시 비용으로 청구할 수 없다. 

 

계약 당사자의 확정 - 구매자의 지명자(“or Nominee”) 

 

실제 구매자가 계약서 작성시의 구매자와 다를 경우, 나중에 다른 개인, 법인, 트러스트 등 변경할 여지를 남겨두려면 “or Nominee” 옵션을 이용하면 된다.  

 

부가세(GST) 안주고 구매하는 “Going Concern” 

 

몇 가지 필수조건만 충족한다면, 부가세를 안주고 비즈니스를 구입할 수 있다(Going Concern, 지난해 12월24일자 본 칼럼 참조). 

 

매매후 동일업종 사업금지(Restraint of trade)

 

비즈니스 인수 후 구매자의 가게 근처에서 판매자가 동일 업종의 유사한 사업체를 차리는 것을 금지하기 위해 가게간 거리와 사업금지기간을 정해 둔다. 

 

일반적으로, 거리는 10-20km 정도, 금지기간은 2-3년을 설정하는데, 100-200km , 10년처럼 과도한 금지는 효과가 없다는 법원 판결도 있으니 유의해야 한다. 

 

보증(Warranties) - 위반해도 계약은 유효 

 

세금은 정직하고 성실하게 신고해야 올바른 일이지만, 세금 신고한 매상과 실제 매상에 큰 차이가 있을 수 있다. 

 

하지만, Unconditional이 선언된 이후 큰 차이가 난 매상을 확인하더라도 계약파기를 하는 것은 거의 불가능하다. 왜냐하면, 조건부(conditional)계약은 그 조건을 충족하지 못하면 계약 자체가 무효가 되고 계약금을 돌려받을 수 있는 반면, 보증(warranties)을 어길 경우는 단지 위약금만 지불할 의무가 있을 뿐 계약 자체는 유효하기 때문이다.

 

직원승계 - 인건비 인수 전 판매자가 지불해야 

 

기존 사업체를 인수하면서 근무하던 직원을 승계받기로 했다면 일반적으로 인수일까지의 급여와 휴가비 등 모든 인건비를 판매자가 지불하도록 계약서를 작성한다.

 

건물주의 비즈니스 매매 동의 없으면 매매불가 

 

쌍방이 비즈니스 매매를 합의했다 하더라도 건물주의 동의가 없으면 판매자는 사업체를 팔 수 없다. 

 

속아서 산 비즈니스 - 사기죄 해당 

 

비즈니스 판매자나 중개사의 명백한 거짓말에 속아 비즈니스를 구입했다면 이론상 사기(Misrepresentation)에 해당돼 손해배상 청구나 심지어 계약 원천무효를 주장할 수 있다. 

 

그러나, 실제로 이를 증명하려면 법률 전문가의 도움을 받아 시시콜콜한 증빙서류를 준비하고 관련 증인을 내세워야 하기에 말처럼 쉬운 일은 아니다. 

 

매매계약서 서명 전에 전문가 도움 받아야 

 

교민언론매체에 세무/법무 전문가가 광고목적상 소개하는 비즈니스 매매계약서나 부동산 매매계약서 내용은 실제 매매계약의 복잡성에 비해 너무나 단편적인 개요에 불과하다. 

 

이를 기준으로 매매 쌍방 또는 중개사의 도움으로 계약서를 작성하고 서명을 하고 나면 전문가인 법무사(Conveyancer)/변호사는 사실상 아무런 도움을 줄 수 없다. 그렇다고 실제 법률비용이 낮아지는 것도 아니다. 

 

따라서, 같은 비용을 내고 제대로 된 법률서비스를 받으려면, 매매 쌍방이 처음부터 각자의 전문가에게 계약서 작성부터 의뢰하는 것이 가장 정석이고, 부득이하게 쌍방의 합의로 이미 작성된 계약서가 있다면 반드시 서명하기 전에 전문가의 도움을 받기를 강력히 권한다.  

 

하병갑 객원기자 

 

Disclaimer(면책조항): 본 칼럼은 뉴질랜드에서 비지니스의 시작과 운영에 관한 세무/회계/법무상의 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 예외상황 등 독자 개개인의 상황에 일괄 적용하기에 부적합할 수 있으니, 전문가인 회계사나 컨베이언서/변호사와 개인적으로 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 이용하여 발생하는 손해에 대해, 본 칼럼 기고자는 전혀 책임을 지지않습니다. 


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