주택 구입의 기본 이해 사항

유영준 0 3,608 2018.02.13 12:33

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요즘 집값이 많이 올라 집 구입이 힘들다고 말씀하시는 오클랜드 교민 분들을 간혹 접하게 됩니다. 실버데일, 홉슨빌 그리고 플랫부쉬, 푸케코헤 등 오클랜드 외곽지역에 주택단지가 대단위로 조성되고 있으나 수요를 공급이 못 따라가는 실정이다 보니 가격이 떨어지기는 힘든 시장 상황입니다. 

 

어떻게 보면 주택하락기에 흔히 있는 급격한 하락보다는 요즘 같은 보합세를 주택투자자들 입장에서는 반길 수도 있겠으나 렌트를 탈출하여 첫 집을 구매하고자 하시는 분들에게는 아쉬운 상황입니다. 새로운 오클랜드 유니타리플랜에 따르면 기존 플랜보다 좀더 밀집하여 여러 채를 지을 수 있으니 토지 개발을 염두에 두고 주택 구입을 원하시는 분들에게는 몇 회에 걸쳐 소개시키드릴 정보들이 유용하시리라 믿습니다. 

 

물론 기존에 집을 보유하신 분들도 토지 분할의 기본 지식을 아시면 향후 토지를 분할하여 매매를 하시든지 자녀에게 양도하실 수 있으실 것 입니다.

 

많은 자본을 보유한 큰 투자자가 아닌 이상, 일생의 가장 큰 투자가 될 수 있는 집 구매에 신중에 신중을 거듭함에는 지나침이 없을 것입니다. 물론 개개인의 자본 동원 능력에 따라 구입 가능한 집들이 좁혀지게 되는데, 집을 구매함에 있어서 구매 목적에 따라 각기 다른 구매 전략을 세워 목표를 이루어 나가는 현명함이 필요하겠습니다. 앞으로 몇 회에 걸쳐서 토지 분할을 목적으로 집을 구입하는 경우에 대해 설명해 드리겠습니다. 

 

토지분할을 목적으로 주택을 구입할 경우 매물들을 보시기 전에 일단 토지분할이 가능한 집들을 구입하려면 어떠한 사항을 고려해 구입해야 하는지 조사해 보실 필요가 있습니다. 자신 있게 오퍼를 제시할 수 있고 결정사항에 대한 확신이 있도록 말입니다. 경험이 많은 전문가들에게 도움을 얻는 것도 좋은 방법입니다. 

 

제가 만났던 성공한 부동산 개발업자들은 모두 이러한 조사를 철저히 하시고, 공격적으로 투자하시더군요. 토지분할이 가능한 부동산을 발견하면 주저하지 않고 선오퍼를 하여 경쟁자를 줄이는 경우를 많이 보았습니다.

 

주택 구입을 위한 가장 첫 관문은 무엇일까요? 집값 전액을 현금으로 지급할 수 있지 않은 이상, 그 첫번째 관문은 은행으로부터 융자 가능 금액을 확답 받는 것이겠지요 (pre-approved finance). 현재 본인이 주거 목적으로 사실 경우는 20%, 투자 목적으로 사실 경우는 40%의 본인 자금이 필요하고 나머지 80%, 그리고 60%는 은행으로부터 대출을 받아야 하기 때문입니다. 

 

급여 생활자분들은 거래 은행에서 수입 및 지출을 잘 파악하고 있어 융자 가능 금액에 대한 확답을 신속히 얻으실 수 있는 반면, 사업하시는 분들은 경우에 따라 의외로 융자가 어려운 분들도 간혹 보게 되더군요. 융자 가능 금액을 확보하게 되면 오퍼를 넣을 때, 대출 승인 등의 조건부가 아닌 무조건 오퍼를 하게 되어 상대적으로 강한 오퍼를 제시하게 되기 때문에 좋은 물건을 내 것으로 만드는 데 유리하게 되겠지요. 

 

물론 이러한 무조건 오퍼는 부동산 활황기에 흔히 있으나, 주택에 하자가 있는지, 홍수에 취약하거나 오염이 된 토지가 아닌지, 개발에 필요한 우수, 오수관이 잘 갖추어져 있는지, 기타 개발에 저해요소가 있는지 혹은 주택대장(certificate of title)에 문제가 있는지 학습(due diligence)을 하고 그러한 오퍼를 넣어야 겠지요.

 

다행히 대출금이 확보되어 가능한 구입자금이 생겼다면, 다음에는 좋은 매물을 구체적으로 찾기 시작해야 합니다. 과연 좋은 매물은 어떤 것일까요? 이것은 상당히 주관적일 수도 있지만 저는 최대한 객관적으로 생각해 보려고 합니다. 즉, 감정을 최대한 배제하고 투자 목적 즉 주택 가치 상승에 유리한 요소를 위주로 보려고 합니다. 제가 보는 좋은 매물은 다음 항목 들을 검토하여 높은 점수를 얻은 집들이겠지요.

 

● 인구 상승 지역 - 렌트도 부족하고 사람들이 살고 싶어 하는 지역은 꾸준한 주택가격 상승을 경험하고 있습니다.

 

● 높은 경제 활동 지표 - 식당이나 카페에 사람들로 북적이는 등 경제적으로 부흥하는 지역에 위치한 집들이 상대적으로 좋습니다.

 

● 평균 주택 가격 - 일단 자신의 금액에서 살 수 있는 지역인지 가늠해볼 수 있겠지요. 그리고 원하는 집이 하자가 없는 상황에서 지역의 평균 주택가격보다 싸다면 좋겠지요.

 

● 평균 렌트비- 평균 렌트비가 높은 지역은 사람들이 살고 싶어하는 즉 선호하는 지역이라고 이해하면 되겠지요.

 

● 명문 학교 인근에 위치 - 세계적으로 예외없이 명문학교 주변의 집값은 기복없이 상승을 이어 나가고 있습니다.

 

● 낮은 실업률 - 아무래도 실업률이 낮은 지역이 범죄율도 적고 경제적으로도 윤택한 지역이겠지요.

 

● 큰 기업체나 고용 업체들 밀집 - 고용의 기회가 많은 곳은 항상 주택이 부족하며, 좋은 가격에 팔립니다.

 

● 낮은 범죄율 - 도둑도 적고 밤에도 거리를 다닐 수 있는 곳은 사람들이 선호하겠지요.

 

● 경찰서와 병원이 인근에 위치 - 치안도 좋을 것이며, 응급시 치료도 받을 수 있어 좋을 것입니다. 또한 그 곳에 근무하는 사람들도 집을 찾을 것이며, 병원에서 자주 치료가 필요한 사람들이 선호하기 때문에 집값이 상승하겠지요.

 

● 대학이나 전문기술대학이 인근에 위치 - 학교 직원이나 학생들의 주택이나 렌트 수요가 꾸준히 있는 지역이라 항상 인기가 있는 지역일 수 밖에 없지요.

 

물론 위의 항목을 다 만족시키는 지역은 드물겠지만, 위의 사항들을 유념하시고 주택 매물을 검토하시면 큰 실수는 피하실 수 있으시리라 생각합니다. 다음 호에서는 토지분할에 적합한 집들 검토시 필요사항을 소개해 드리겠습니다. 

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2018-02-14 10:51:45 칼럼에서 복사 됨]
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