주택 구입의 기본 이해 사항

유영준 0 3,285 2018.02.13 12:33

1914168078_5a835df1590a8_15185587053647.

요즘 집값이 많이 올라 집 구입이 힘들다고 말씀하시는 오클랜드 교민 분들을 간혹 접하게 됩니다. 실버데일, 홉슨빌 그리고 플랫부쉬, 푸케코헤 등 오클랜드 외곽지역에 주택단지가 대단위로 조성되고 있으나 수요를 공급이 못 따라가는 실정이다 보니 가격이 떨어지기는 힘든 시장 상황입니다. 

 

어떻게 보면 주택하락기에 흔히 있는 급격한 하락보다는 요즘 같은 보합세를 주택투자자들 입장에서는 반길 수도 있겠으나 렌트를 탈출하여 첫 집을 구매하고자 하시는 분들에게는 아쉬운 상황입니다. 새로운 오클랜드 유니타리플랜에 따르면 기존 플랜보다 좀더 밀집하여 여러 채를 지을 수 있으니 토지 개발을 염두에 두고 주택 구입을 원하시는 분들에게는 몇 회에 걸쳐 소개시키드릴 정보들이 유용하시리라 믿습니다. 

 

물론 기존에 집을 보유하신 분들도 토지 분할의 기본 지식을 아시면 향후 토지를 분할하여 매매를 하시든지 자녀에게 양도하실 수 있으실 것 입니다.

 

많은 자본을 보유한 큰 투자자가 아닌 이상, 일생의 가장 큰 투자가 될 수 있는 집 구매에 신중에 신중을 거듭함에는 지나침이 없을 것입니다. 물론 개개인의 자본 동원 능력에 따라 구입 가능한 집들이 좁혀지게 되는데, 집을 구매함에 있어서 구매 목적에 따라 각기 다른 구매 전략을 세워 목표를 이루어 나가는 현명함이 필요하겠습니다. 앞으로 몇 회에 걸쳐서 토지 분할을 목적으로 집을 구입하는 경우에 대해 설명해 드리겠습니다. 

 

토지분할을 목적으로 주택을 구입할 경우 매물들을 보시기 전에 일단 토지분할이 가능한 집들을 구입하려면 어떠한 사항을 고려해 구입해야 하는지 조사해 보실 필요가 있습니다. 자신 있게 오퍼를 제시할 수 있고 결정사항에 대한 확신이 있도록 말입니다. 경험이 많은 전문가들에게 도움을 얻는 것도 좋은 방법입니다. 

 

제가 만났던 성공한 부동산 개발업자들은 모두 이러한 조사를 철저히 하시고, 공격적으로 투자하시더군요. 토지분할이 가능한 부동산을 발견하면 주저하지 않고 선오퍼를 하여 경쟁자를 줄이는 경우를 많이 보았습니다.

 

주택 구입을 위한 가장 첫 관문은 무엇일까요? 집값 전액을 현금으로 지급할 수 있지 않은 이상, 그 첫번째 관문은 은행으로부터 융자 가능 금액을 확답 받는 것이겠지요 (pre-approved finance). 현재 본인이 주거 목적으로 사실 경우는 20%, 투자 목적으로 사실 경우는 40%의 본인 자금이 필요하고 나머지 80%, 그리고 60%는 은행으로부터 대출을 받아야 하기 때문입니다. 

 

급여 생활자분들은 거래 은행에서 수입 및 지출을 잘 파악하고 있어 융자 가능 금액에 대한 확답을 신속히 얻으실 수 있는 반면, 사업하시는 분들은 경우에 따라 의외로 융자가 어려운 분들도 간혹 보게 되더군요. 융자 가능 금액을 확보하게 되면 오퍼를 넣을 때, 대출 승인 등의 조건부가 아닌 무조건 오퍼를 하게 되어 상대적으로 강한 오퍼를 제시하게 되기 때문에 좋은 물건을 내 것으로 만드는 데 유리하게 되겠지요. 

 

물론 이러한 무조건 오퍼는 부동산 활황기에 흔히 있으나, 주택에 하자가 있는지, 홍수에 취약하거나 오염이 된 토지가 아닌지, 개발에 필요한 우수, 오수관이 잘 갖추어져 있는지, 기타 개발에 저해요소가 있는지 혹은 주택대장(certificate of title)에 문제가 있는지 학습(due diligence)을 하고 그러한 오퍼를 넣어야 겠지요.

 

다행히 대출금이 확보되어 가능한 구입자금이 생겼다면, 다음에는 좋은 매물을 구체적으로 찾기 시작해야 합니다. 과연 좋은 매물은 어떤 것일까요? 이것은 상당히 주관적일 수도 있지만 저는 최대한 객관적으로 생각해 보려고 합니다. 즉, 감정을 최대한 배제하고 투자 목적 즉 주택 가치 상승에 유리한 요소를 위주로 보려고 합니다. 제가 보는 좋은 매물은 다음 항목 들을 검토하여 높은 점수를 얻은 집들이겠지요.

 

● 인구 상승 지역 - 렌트도 부족하고 사람들이 살고 싶어 하는 지역은 꾸준한 주택가격 상승을 경험하고 있습니다.

 

● 높은 경제 활동 지표 - 식당이나 카페에 사람들로 북적이는 등 경제적으로 부흥하는 지역에 위치한 집들이 상대적으로 좋습니다.

 

● 평균 주택 가격 - 일단 자신의 금액에서 살 수 있는 지역인지 가늠해볼 수 있겠지요. 그리고 원하는 집이 하자가 없는 상황에서 지역의 평균 주택가격보다 싸다면 좋겠지요.

 

● 평균 렌트비- 평균 렌트비가 높은 지역은 사람들이 살고 싶어하는 즉 선호하는 지역이라고 이해하면 되겠지요.

 

● 명문 학교 인근에 위치 - 세계적으로 예외없이 명문학교 주변의 집값은 기복없이 상승을 이어 나가고 있습니다.

 

● 낮은 실업률 - 아무래도 실업률이 낮은 지역이 범죄율도 적고 경제적으로도 윤택한 지역이겠지요.

 

● 큰 기업체나 고용 업체들 밀집 - 고용의 기회가 많은 곳은 항상 주택이 부족하며, 좋은 가격에 팔립니다.

 

● 낮은 범죄율 - 도둑도 적고 밤에도 거리를 다닐 수 있는 곳은 사람들이 선호하겠지요.

 

● 경찰서와 병원이 인근에 위치 - 치안도 좋을 것이며, 응급시 치료도 받을 수 있어 좋을 것입니다. 또한 그 곳에 근무하는 사람들도 집을 찾을 것이며, 병원에서 자주 치료가 필요한 사람들이 선호하기 때문에 집값이 상승하겠지요.

 

● 대학이나 전문기술대학이 인근에 위치 - 학교 직원이나 학생들의 주택이나 렌트 수요가 꾸준히 있는 지역이라 항상 인기가 있는 지역일 수 밖에 없지요.

 

물론 위의 항목을 다 만족시키는 지역은 드물겠지만, 위의 사항들을 유념하시고 주택 매물을 검토하시면 큰 실수는 피하실 수 있으시리라 생각합니다. 다음 호에서는 토지분할에 적합한 집들 검토시 필요사항을 소개해 드리겠습니다. 

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2018-02-14 10:51:45 칼럼에서 복사 됨]
  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

AIC - Auckland International College
IB전문학교, AIC, 세계명문대학진학, 오클랜드 국제고등학교, 뉴질랜드 사립고등학교, 대학진학상담, 미국대학입학, 영국대학입학,한국대학입학, IB과정, Pre-IB과정, 기숙사학교, 뉴질랜드교육, IB T. 09 921 4506
Eftpos 나라
eftpos.cash register,cctv,scale,alarm,pos system. T. 0800 880 400
번호 제목 날짜
894 상업용 부동산 투자의 꿈과 현실
정윤성의 생활 속의 보험 이야기| 정윤성| 지금까지 안전한 투자처로 발전해 왔던 상업용 … 더보기
조회 1,016
2018.06.15 (금) 19:21
893 집을 구매할때 얼마의 가격을 제시해야 할까요?
유영준의 부동산 플래닝| 유영준| 주택을 사려고 할 때나 부동산 매각을 고려 중… 더보기
조회 1,568
2018.06.13 (수) 14:15
892 오클랜드 중심가 부동산, 매매 5건 중 1건 외국인에게 팔려
뉴질랜드| 노영례| 지난 3개월 동안 오클랜드 중심부에서 부동산 … 더보기
조회 1,569
2018.06.12 (화) 08:50
891 퀸스타운, 해외 투자자로 인해 키위들 주택 구입 불가능
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 퀸스타운은 세계적으로 … 더보기
조회 2,926
2018.06.04 (월) 09:42
890 노스코트의 정부 임대 주택지, 천 2백 세대 신규 주택 들어설 예정
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 노스코트에 있는 3백 … 더보기
조회 2,817
2018.05.30 (수) 10:04
889 부동산 투자시 꼭 피해야할 사항들
유영준의 부동산 플래닝| 유영준| 놀랍지만 아픈 사실이 있습니다. 부동산 투자를… 더보기
조회 3,033
2018.05.23 (수) 12:04
888 공인 건축가 20주년 -숙련된 인력 부족 문제 논의
뉴질랜드| 노영례| 오늘 로토루아에는 700명 이상의 건축가가 모… 더보기
조회 1,083
2018.05.26 (토) 08:02
887 뉴질랜드 경제, 내리막으로 접어들었다고...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 뉴질랜드 경제는 정점 … 더보기
조회 3,904
2018.05.25 (금) 09:30
886 오클랜드 시티에 새롭게 등장할 교통수단 Light Rail 3년안에 실시…
뉴질랜드| KoreaPost| 4년후에는 시내에 Queen St에서 자가용이… 더보기
조회 2,252
2018.05.23 (수) 19:33
885 저가형 정부 주택 구입 자격, 소득에 관계없어 개정 요청
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 정부가 저가형으로 지은… 더보기
조회 2,979 | 댓글 2
2018.05.21 (월) 09:39
884 데본 포트 해군 기지 이전 소식, 부동산개발업자 군침 흘려
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 데본 포트 해군 기지의… 더보기
조회 1,416
2018.05.15 (화) 08:22
883 NZ인구 33%인 오클랜드, 뉴질랜드 경제 40% 이상 차지
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 전체 인구의 1/3 정… 더보기
조회 3,024
2018.05.14 (월) 08:46
882 키위빌드 주택-원베드룸 50만 달러, 방 크기에 따라 가격 달라
뉴질랜드| 노영례| 필 트와이포드 주택부 장관은 정부의 프로그램에… 더보기
조회 3,294
2018.05.12 (토) 09:08
881 중앙 은행, 이자율 오를 가능성 경고
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 중앙은행인 리저브 뱅크… 더보기
조회 1,646 | 댓글 1
2018.05.11 (금) 09:38
880 구입한 주택 5년내 판매 시 규정이 적용되는 Bright-line ru…
뉴질랜드| Korea Post| 2018년 3월29일에 발효된 규정으로 집을 … 더보기
조회 4,666
2018.05.08 (화) 16:04
879 NZ부동산, 해외 투자자들의 관심도는 여전해
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 뉴질랜드 재산에 대한 … 더보기
조회 1,920
2018.05.07 (월) 09:44
878 건축 자재 공급 산업 경쟁력 없어,조잡한 수입산이 문제
뉴질랜드| 노영례| 건축 산업 연맹 (Building Indust… 더보기
조회 1,454
2018.05.06 (일) 09:36
877 건축허가 불필요 또는 면제 대상들
유영준의 부동산 플래닝| 유영준| 작년 3월에 현재 수상인 자신다 아던의 화장실… 더보기
조회 2,007
2018.04.25 (수) 18:56
876 정부의 부동산 정책, 규제외는 대안이 없나?
정윤성의 생활 속의 보험 이야기| 정윤성| 주택가격 상승을 억제하면서 무주택자들에게 좀 … 더보기
조회 1,200
2018.04.24 (화) 18:45
875 부동산 가격, 지난 4월 한달 동안 보합세 유지
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 부동산 가격은 지난 4… 더보기
조회 1,622
2018.05.02 (수) 08:06
874 오늘 오클랜드 두 개의 신규 도로 프로젝트 발표
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 정부는 오늘 오클랜드의… 더보기
조회 2,075
2018.04.26 (목) 10:07
873 지난 20년 동안 낙농장, 폭발적으로 늘어나...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 지난 20년 동안 낙농… 더보기
조회 1,167
2018.04.20 (금) 09:02
872 IMF, 외국인 부동산 취득 금지-차별적 조치라 지적
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) IMF가 외국인 부동산… 더보기
조회 4,943 | 댓글 7
2018.04.19 (목) 09:42
871 오클랜드 북서쪽 6천 여 세대 신규 주택 단지, 무산 가능성
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드 북서쪽 지역에… 더보기
조회 2,942
2018.04.19 (목) 09:24
870 3월, 뉴질랜드 주택 매매율 9.9%하락
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 3월 뉴질랜드 주택 매… 더보기
조회 2,575
2018.04.18 (수) 08:09
869 임대차 보호법 어겨 징벌적 벌금 맞은 집 주인
뉴질랜드| 서현| 임대차 관련 법률을 어긴 셋집 주인에게 거액의… 더보기
조회 2,826 | 댓글 2
2018.04.11 (수) 16:48
868 정부, 아파트 건축 개정안-내년 초가 되어야...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 정부는 5백억 달러 규… 더보기
조회 1,375
2018.04.10 (화) 12:52
867 오클랜드 높은 주택가와 물가 때문.매일 180km 운전하는 교사
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드 남부 지역의 … 더보기
조회 2,576
2018.04.10 (화) 07:57
866 정부 주택 관리 비용, 3년 간 20% 상승
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 어제 원 뉴스의 통계에… 더보기
조회 609
2018.04.06 (금) 08:22
865 일부 오클랜드 부동산, 10만 달러 할인 : 새로운 QV 조사
뉴질랜드| 노영례| 수년간 주택 부족 문제로 수요를 충족시키지 못… 더보기
조회 3,807
2018.04.05 (목) 21:10
864 오클랜드 렌트비는 계속 상승, 집주인은 수리 등 유지 작업에 인색
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드의 가난한 지역… 더보기
조회 2,402
2018.04.03 (화) 08:09
863 5년동안 순 이민자 수 증가, NZ 세계적 이민 대상국
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 지난 한 해 동안 외국… 더보기
조회 1,487
2018.03.29 (목) 12:33
862 오클랜드 유니텍 마운트 알버트 캠퍼스, 주택단지로 개발
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드 마운트 알버트… 더보기
조회 3,744
2018.03.26 (월) 07:44
861 중앙은행, 기준 금리 변동 없이 당분간 유지
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 중앙은행인 리저브 뱅크… 더보기
조회 1,064
2018.03.23 (금) 08:44
860 부동산 임대 수수료인 Letting Fee, 폐지 법안 도입
뉴질랜드| 노영례| 주택을 임대할 때 내는 수수료인 Letting… 더보기
조회 6,366 | 댓글 4
2018.03.22 (목) 21:49
859 오클랜드 남-북부 2만 3천 세대 신규 주택 건설, 장기적으로...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드 남부와 북부 … 더보기
조회 2,385
2018.03.19 (월) 10:21
858 오클랜드 신규 주택 부지, 30년 전에 비해 1/3 정도 줄어들어
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드 신규 주택의 … 더보기
조회 1,733
2018.03.16 (금) 08:38
857 토지분할용 주택 분석 사례 1
유영준의 부동산 플래닝| 유영준| 최근에 오클랜드 외곽지역에서 토지분할을 위한 … 더보기
조회 1,396
2018.03.13 (화) 20:12
856 주택 소유 유무에 따른 격차 상승, 구입 시 부모 도움 받아...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 주택을 소유하고 있는 … 더보기
조회 2,702
2018.03.13 (화) 08:33
855 중앙은행 이자율 1.75%로 유지 예상
뉴질랜드| Korea Post| 뉴질랜드 금융정보를 전달하고 있는 인터넷금융 … 더보기
조회 929
2018.03.12 (월) 16:25
854 오클랜드 주택 공급 속도내기 위해, 정부도 공식 합류하기로...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 오클랜드의 주택 공급을… 더보기
조회 2,140
2018.03.09 (금) 11:03
853 낮은 이자율과 대출 한도 완화, 전국 주택 가격 상승
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 낮은 이자율과 대출 한… 더보기
조회 4,483 | 댓글 1
2018.03.07 (수) 09:33
852 지난달 오클랜드 주택 평균 매매가, 만 5천 달러 이상 하락
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 지난 달 오클랜드 주택… 더보기
조회 1,887
2018.03.06 (화) 10:14
851 오클랜드, 여전히 주택 구입 어려워
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 지난 한 해 동안 오클… 더보기
조회 2,257
2018.03.05 (월) 08:49
850 개발을 위한 주택 고르기
유영준의 부동산 플래닝| 유영준| 주택 구입을 진지하게 고민하고 준비된 분들은지… 더보기
조회 2,433
2018.02.27 (화) 10:43
849 남섬 주택 공급 부족, 렌트가격 급상승
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 남섬의 주택 공급 부족… 더보기
조회 1,342
2018.02.27 (화) 09:31
848 뉴질랜드 경제 위기, 최고점 지나간 것으로...
뉴질랜드| KoreaPost| (KCR방송=뉴질랜드) 계속해서 오르는 부동산… 더보기
조회 3,153
2018.02.21 (수) 20:17
847 건설 업계, 과열 경쟁으로 어려움 겪고 있다고
뉴질랜드| 노영례| 건설 업계의 시장 환경이 수익 측면에서 '최저… 더보기
조회 1,999
2018.02.19 (월) 21:10
열람중 주택 구입의 기본 이해 사항
유영준의 부동산 플래닝| 유영준| 요즘 집값이 많이 올라 집 구입이 힘들다고 말… 더보기
조회 3,286
2018.02.13 (화) 12:33
845 오클랜드 주택 평균 매매 가격 93만 4천 달러
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 지난 1월의 부동산 주택 매매는 뜨… 더보기
조회 3,233
2018.02.06 (화) 08:45