주택 구입의 기본 이해 사항

주택 구입의 기본 이해 사항

0 개 6,947 유영준

1914168078_5a835df1590a8_15185587053647.jpg

요즘 집값이 많이 올라 집 구입이 힘들다고 말씀하시는 오클랜드 교민 분들을 간혹 접하게 됩니다. 실버데일, 홉슨빌 그리고 플랫부쉬, 푸케코헤 등 오클랜드 외곽지역에 주택단지가 대단위로 조성되고 있으나 수요를 공급이 못 따라가는 실정이다 보니 가격이 떨어지기는 힘든 시장 상황입니다. 

 

어떻게 보면 주택하락기에 흔히 있는 급격한 하락보다는 요즘 같은 보합세를 주택투자자들 입장에서는 반길 수도 있겠으나 렌트를 탈출하여 첫 집을 구매하고자 하시는 분들에게는 아쉬운 상황입니다. 새로운 오클랜드 유니타리플랜에 따르면 기존 플랜보다 좀더 밀집하여 여러 채를 지을 수 있으니 토지 개발을 염두에 두고 주택 구입을 원하시는 분들에게는 몇 회에 걸쳐 소개시키드릴 정보들이 유용하시리라 믿습니다. 

 

물론 기존에 집을 보유하신 분들도 토지 분할의 기본 지식을 아시면 향후 토지를 분할하여 매매를 하시든지 자녀에게 양도하실 수 있으실 것 입니다.

 

많은 자본을 보유한 큰 투자자가 아닌 이상, 일생의 가장 큰 투자가 될 수 있는 집 구매에 신중에 신중을 거듭함에는 지나침이 없을 것입니다. 물론 개개인의 자본 동원 능력에 따라 구입 가능한 집들이 좁혀지게 되는데, 집을 구매함에 있어서 구매 목적에 따라 각기 다른 구매 전략을 세워 목표를 이루어 나가는 현명함이 필요하겠습니다. 앞으로 몇 회에 걸쳐서 토지 분할을 목적으로 집을 구입하는 경우에 대해 설명해 드리겠습니다. 

 

토지분할을 목적으로 주택을 구입할 경우 매물들을 보시기 전에 일단 토지분할이 가능한 집들을 구입하려면 어떠한 사항을 고려해 구입해야 하는지 조사해 보실 필요가 있습니다. 자신 있게 오퍼를 제시할 수 있고 결정사항에 대한 확신이 있도록 말입니다. 경험이 많은 전문가들에게 도움을 얻는 것도 좋은 방법입니다. 

 

제가 만났던 성공한 부동산 개발업자들은 모두 이러한 조사를 철저히 하시고, 공격적으로 투자하시더군요. 토지분할이 가능한 부동산을 발견하면 주저하지 않고 선오퍼를 하여 경쟁자를 줄이는 경우를 많이 보았습니다.

 

주택 구입을 위한 가장 첫 관문은 무엇일까요? 집값 전액을 현금으로 지급할 수 있지 않은 이상, 그 첫번째 관문은 은행으로부터 융자 가능 금액을 확답 받는 것이겠지요 (pre-approved finance). 현재 본인이 주거 목적으로 사실 경우는 20%, 투자 목적으로 사실 경우는 40%의 본인 자금이 필요하고 나머지 80%, 그리고 60%는 은행으로부터 대출을 받아야 하기 때문입니다. 

 

급여 생활자분들은 거래 은행에서 수입 및 지출을 잘 파악하고 있어 융자 가능 금액에 대한 확답을 신속히 얻으실 수 있는 반면, 사업하시는 분들은 경우에 따라 의외로 융자가 어려운 분들도 간혹 보게 되더군요. 융자 가능 금액을 확보하게 되면 오퍼를 넣을 때, 대출 승인 등의 조건부가 아닌 무조건 오퍼를 하게 되어 상대적으로 강한 오퍼를 제시하게 되기 때문에 좋은 물건을 내 것으로 만드는 데 유리하게 되겠지요. 

 

물론 이러한 무조건 오퍼는 부동산 활황기에 흔히 있으나, 주택에 하자가 있는지, 홍수에 취약하거나 오염이 된 토지가 아닌지, 개발에 필요한 우수, 오수관이 잘 갖추어져 있는지, 기타 개발에 저해요소가 있는지 혹은 주택대장(certificate of title)에 문제가 있는지 학습(due diligence)을 하고 그러한 오퍼를 넣어야 겠지요.

 

다행히 대출금이 확보되어 가능한 구입자금이 생겼다면, 다음에는 좋은 매물을 구체적으로 찾기 시작해야 합니다. 과연 좋은 매물은 어떤 것일까요? 이것은 상당히 주관적일 수도 있지만 저는 최대한 객관적으로 생각해 보려고 합니다. 즉, 감정을 최대한 배제하고 투자 목적 즉 주택 가치 상승에 유리한 요소를 위주로 보려고 합니다. 제가 보는 좋은 매물은 다음 항목 들을 검토하여 높은 점수를 얻은 집들이겠지요.

 

● 인구 상승 지역 - 렌트도 부족하고 사람들이 살고 싶어 하는 지역은 꾸준한 주택가격 상승을 경험하고 있습니다.

 

● 높은 경제 활동 지표 - 식당이나 카페에 사람들로 북적이는 등 경제적으로 부흥하는 지역에 위치한 집들이 상대적으로 좋습니다.

 

● 평균 주택 가격 - 일단 자신의 금액에서 살 수 있는 지역인지 가늠해볼 수 있겠지요. 그리고 원하는 집이 하자가 없는 상황에서 지역의 평균 주택가격보다 싸다면 좋겠지요.

 

● 평균 렌트비- 평균 렌트비가 높은 지역은 사람들이 살고 싶어하는 즉 선호하는 지역이라고 이해하면 되겠지요.

 

● 명문 학교 인근에 위치 - 세계적으로 예외없이 명문학교 주변의 집값은 기복없이 상승을 이어 나가고 있습니다.

 

● 낮은 실업률 - 아무래도 실업률이 낮은 지역이 범죄율도 적고 경제적으로도 윤택한 지역이겠지요.

 

● 큰 기업체나 고용 업체들 밀집 - 고용의 기회가 많은 곳은 항상 주택이 부족하며, 좋은 가격에 팔립니다.

 

● 낮은 범죄율 - 도둑도 적고 밤에도 거리를 다닐 수 있는 곳은 사람들이 선호하겠지요.

 

● 경찰서와 병원이 인근에 위치 - 치안도 좋을 것이며, 응급시 치료도 받을 수 있어 좋을 것입니다. 또한 그 곳에 근무하는 사람들도 집을 찾을 것이며, 병원에서 자주 치료가 필요한 사람들이 선호하기 때문에 집값이 상승하겠지요.

 

● 대학이나 전문기술대학이 인근에 위치 - 학교 직원이나 학생들의 주택이나 렌트 수요가 꾸준히 있는 지역이라 항상 인기가 있는 지역일 수 밖에 없지요.

 

물론 위의 항목을 다 만족시키는 지역은 드물겠지만, 위의 사항들을 유념하시고 주택 매물을 검토하시면 큰 실수는 피하실 수 있으시리라 생각합니다. 다음 호에서는 토지분할에 적합한 집들 검토시 필요사항을 소개해 드리겠습니다. 

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2018-02-14 10:51:45 칼럼에서 복사 됨]
번호 제목 날짜
///// 뉴질랜드 첫집 장만을 위한 꿀팁! /////
Future| 뉴질랜드 첫집 장만을 위한 꿀팁!1. 뉴질랜드 사람들은… 더보기
조회 8,617
2022.01.19 (수) 19:42
1197 1월 주택건축 1,991건에 불과, 1년 전보다 28% 감소
뉴질랜드| 서현| 지난 1월 한 달 동안 전국에서 이뤄진 신규주… 더보기
조회 1,297
2024.03.05 (화) 23:27
1196 “기준금리 5.5%로 동결”
뉴질랜드| 서현| ‘기준금리(OCR)’가 5.5%로 다시 동결됐… 더보기
조회 2,145
2024.03.01 (금) 14:42
1195 금리 인상 속 “각 가정들, 모기지 이자 지출도 27.5%나 늘었다”
뉴질랜드| 서현| 은행 이자율이 큰 폭으로 인상된 뒤 각 가정의… 더보기
조회 1,713
2024.03.01 (금) 14:31
1194 부동산 가격, 8년 만에 최고치 기록
뉴질랜드| 노영례| realestate.co.nz에 따르면 뉴질랜… 더보기
조회 2,318
2024.03.01 (금) 06:41
1193 오클랜드, 전국에서 렌트비 가장 비싼 곳
뉴질랜드| 노영례| Trade Me의 최근 임대 가격 지수에 따르… 더보기
조회 3,130
2024.02.23 (금) 07:04
1192 1월 “주택 임대료, 먹거리 물가 상승”
뉴질랜드| 서현| (도표) 전월 대비 식품물가지수 월별 변동(기… 더보기
조회 1,217
2024.02.16 (금) 12:49
1191 주택 시장 “느리지만 점진적인 상승세”
뉴질랜드| 서현| 전국의 주택 가격이 점진적으로 회복 중이지만 … 더보기
조회 1,342
2024.02.14 (수) 00:16
1190 2023년 신규주택 건축허가 “2022년보다 25% 감소”
뉴질랜드| 서현| (도표) 남섬과 북섬의 연간 신규주택 건축허가… 더보기
조회 678
2024.02.07 (수) 00:23
1189 가계 순자산 “6개 분기 만에 증가세로 돌아서”
뉴질랜드| 서현| 지난해 6월 분기까지 6개 분기째 계속 줄어들… 더보기
조회 698
2024.01.31 (수) 00:21
1188 TradeMe "주택 임대료, 사상 최고 수준 도달했다”
뉴질랜드| 서현| 주택 임대료가 사상 최고 수준에 오른 가운데 … 더보기
조회 3,802
2024.01.27 (토) 12:52
1187 CHCH “신축 주택 중 다세대 주택 비율이 75%”
뉴질랜드| 서현| 크라이스트처치에서 ‘다세대 주택(multi-u… 더보기
조회 9,863
2022.12.02 (금) 14:22
1186 작년보다 10% 이상 감소한 10월의 주택 건축 허가
뉴질랜드| 서현| 지난 10월의 신규주택 건축허가가 전년 같은 … 더보기
조회 5,301
2022.12.02 (금) 14:20
1185 집값 하락 계속, 신규 매물 감소
뉴질랜드| 노영례| 주택시장이 냉각되고 공시금리(OCR)가 9년 … 더보기
조회 11,611
2022.12.01 (목) 15:15
1184 주택매매 중간가 “10월에 상승했지만 연간으로는 하락세 지속”
뉴질랜드| 서현| 지난달 전국의 ‘주택 매매 중간가(median… 더보기
조회 5,479
2022.11.16 (수) 01:34
1183 순이민자 여전히 마이너스, 비시민권자 입국 늘어나
뉴질랜드| 서현| 지난 9월까지 이민자 통계에서 연간 ‘순이민자… 더보기
조회 6,398
2022.11.16 (수) 01:24
1182 주택건축 “여전히 활발, 공동주택 점유율 증가”
뉴질랜드| 서현| 지난 9월까지의 한 해 동안 건축허가를 받은 … 더보기
조회 3,858
2022.11.02 (수) 00:08
1181 집값 떨어져 2분기 연속 가계 순자산 감소
뉴질랜드| 서현| 집값이 하락하고 주식시장도 침체되면서 ‘가계 … 더보기
조회 4,104
2022.10.25 (화) 14:54
1180 '상반기' 주택담보대출, 연체자 감소
뉴질랜드| 노영례| 데이터에 따르면, 2022년 '상반기' 기준으… 더보기
조회 3,916
2022.10.15 (토) 01:19
1179 QV, 11년 만의 첫 연간 주택 가치 하락
뉴질랜드| 노영례| Quotable Value(QV)의 최신 수치… 더보기
조회 4,203
2022.10.13 (목) 18:12
1178 공식 금리 인상 후, 주요 은행들 일부 이자 인상
뉴질랜드| 노영례| ANZ 은행은 이번 주 공식 현금 금리 인상 … 더보기
조회 5,105
2022.10.07 (금) 18:36
1177 금리 인상 영향, 모기지론 '1년 더 고통' 예상
뉴질랜드| 노영례| 일부 주택 소유자는 어제 공식 현금 금리가 추… 더보기
조회 6,691
2022.10.06 (목) 17:55
1176 8월까지 주택건축허가 “전년보다 8.9% 증가”
뉴질랜드| 서현| 신규주택 건축허가가 지난 8월에도 연간 8.9… 더보기
조회 1,948
2022.10.04 (화) 01:33
1175 오클랜드 주택 140,000불 이상 하락 - 퀸스타운 가장 적은 하락보여…
뉴질랜드| KoreaPost| 최근 OneRoof-Valocity 주택 가치… 더보기
조회 5,989
2022.10.02 (일) 14:35
1174 집값 “8월에도 하락, 봄철 시장 회복 기대감도…”
뉴질랜드| 서현| 전국의 집값은 계속 하락하는 추세이지만 봄이 … 더보기
조회 3,106
2022.09.13 (화) 13:20
1173 여전히 활발한 주택 건축, 7월까지 연간 12% 증가
뉴질랜드| 서현| 올해 7월까지 신규주택 건축허가가 5만 614… 더보기
조회 2,192
2022.09.06 (화) 01:45
1172 부동산 가격 하락, '주택 구입 가능성' 희망적으로...
뉴질랜드| 노영례| CoreLogic의 주택 경제성 보고서에 따르… 더보기
조회 6,386
2022.08.28 (일) 12:13
1171 부동산 재판매 이익 감소, 전환점에 도달
뉴질랜드| 노영례| CoreLogic NZ의 최신 보고서에 따르면… 더보기
조회 3,083
2022.08.16 (화) 09:38
1170 전국 평균 주택가, 2011년 이후 처음으로 하락
뉴질랜드| 노영례| 부동산 연구소(REINZ)의 주거 시장 보고서… 더보기
조회 2,939
2022.08.11 (목) 13:58
1169 평균 주택가 4.9% 하락, 본격적인 주택 시장 침체
뉴질랜드| 노영례| 전국 평균 주택 가격이 9월 이후 처음으로 1… 더보기
조회 3,918
2022.08.09 (화) 07:53
1168 ABC Business Sales 정기발행 비즈니스 시장 분석
Korea Post| ABC Business Sales에서 정기적으로 분석,… 더보기
조회 1,691
2022.08.11 (목) 12:59
1167 신규주택 건축허가 “4개월째 연간 5만 건 넘어
뉴질랜드| 서현| 신규주택에 대한 건축허가가 여전히 전년 대비 … 더보기
조회 2,078
2022.08.02 (화) 19:04
1166 6월 분기, 전국 주택 가격 3.4% 하락
뉴질랜드| 노영례| 금리 인상과 매물 과잉 공급으로 시장이 계속 … 더보기
조회 2,564
2022.07.08 (금) 08:24
1165 ANZ 주택 융자 금리 소폭 인하, 어떤 신호일까?
뉴질랜드| 노영례| ANZ 은행은 2년 고정 주택 융자 특별 금리… 더보기
조회 4,493
2022.07.06 (수) 11:35
1164 5월 주거용 건축허가, 전달보다 0.5% 또 감소
뉴질랜드| 서현| 지난 5월 한 달 동안 주거용 건축허가가 그 … 더보기
조회 1,609
2022.07.05 (화) 13:00
1163 2022년, 65년 만에 첫 주택 구입자에게 '최악의 시간'
뉴질랜드| 노영례| 경제 컨설팅 업체인 인포메트릭스(Infomet… 더보기
조회 6,164
2022.06.23 (목) 13:03
1162 부동산협회 “6개월 연속 집값 하락했다”
뉴질랜드| 서현| 국내 집값이 지난 5월에도 6개월 연속으로 떨… 더보기
조회 2,954
2022.06.19 (일) 16:11
1161 새로운 QV 주택 수치: '가격 하락 의심의 여지 없어'
뉴질랜드| 노영례| QV 최신 주택 가치 수치에 따르면 "가격이 … 더보기
조회 4,233
2022.06.09 (목) 22:48
1160 여전히 활발한 국내 건축 경기
뉴질랜드| 서현| 올해 들어 지난 3월까지 3개월간 국내 건축 … 더보기
조회 1,423
2022.06.07 (화) 15:24
1159 침실 3개 주택 짓는 평균 비용, 21% 상승
뉴질랜드| 노영례| QV(Quotable Value)에 따르면 침… 더보기
조회 2,268
2022.06.02 (목) 17:17
1158 모기지 이자 인상 예측, 주택가 계속 하락 추세
뉴질랜드| 노영례| 부동산 가격은 주택담보대출 금리 인상과 함께 … 더보기
조회 6,020
2022.06.01 (수) 07:34
1157 신규 주택 건축 “4월까지 연간 5만 583채 승인”
뉴질랜드| 서현| 올해 4월까지 1년 동안 총 5만 583채에 … 더보기
조회 1,671
2022.05.31 (화) 15:12
1156 ANZ, 올해 집값 7% 하락 예상
뉴질랜드| 노영례| ANZ 경제학자들은 올해 집값이 예상보다 더 … 더보기
조회 9,500
2022.01.21 (금) 21:09
1155 뉴질랜드, 2021년 부동산 가격 지역별 오른 동네는 ?
뉴질랜드| KoreaPost| COVID 및 국경 폐쇄에도 불구하고 Aote… 더보기
조회 8,861
2022.01.17 (월) 19:21
1154 작년 12월 부동산 호가 14년 만에 최고 기록
뉴질랜드| 서현| 작년 12월 ‘전국의 부동산 평균 호가(nat… 더보기
조회 4,219
2022.01.11 (화) 11:49
1153 뉴질랜드 주택 평균 가격, 100만 달러 넘어서
뉴질랜드| 노영례| 2021년 부동산 시장은 전국 평균 주택 가치… 더보기
조회 4,859
2022.01.07 (금) 09:00
1152 해밀턴, '은행 대출 사전 승인 철회' 부동산 시장 진정
뉴질랜드| KoreaPost| 해밀턴의 한 부동산 회사는 은행들이 대출에 대… 더보기
조회 7,205
2021.12.17 (금) 10:23
1151 10월까지 연간 신규주택 건축허가 또 신기록
뉴질랜드| 서현| 지난 10월까지 연간 신규주택 건축허가가 새로… 더보기
조회 3,542
2021.12.14 (화) 22:25
1150 오클랜드, 첫 구매자 주택 구입 더 어려워져
뉴질랜드| 노영례| 오클랜드의 계속적으로 증가하는 주택 비용이 정… 더보기
조회 8,030
2021.12.09 (목) 23:15
1149 오클랜드 주택 시장, 온라인 경매로 계속 상승세
뉴질랜드| KoreaPost| 오클랜드의 주택 시장은 락다운 봉쇄가 백 일이… 더보기
조회 3,706
2021.11.29 (월) 10:28