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​호텔,모텔 부킹시스템 (Hotel &Motel Booking System)에 관하여

부킹시스템 (Booking System)및 채널메니져(Chanel Manager) 을 활용하여 객실가동율(Occupancy  rate) 을 극대화하여 순이익을 극대화하고, 손쉽게 관리하는 시스템을 통하여 초보자도 손쉽게 운영할 수 있는 뉴질랜드 최고의 관광 숙박비지니스를 소개...

최근에 교민들중에 모텔숙박업구입 및 운영에 관하여 많은 문의가 있어 우선Booking System에 관하여 자세히 살펴보기로 한다. 우선 호텔,모텔,B&B,Airb&B등과 같은 숙박업을 성공적으로 운영하기 위해서는 전문적이고 편리한 부킹시스템활용이 필수적이라고 하겠다. 최근에 웹사이트의 눈부신발전을 통하여 전세계적인 네크워트 부킹채널을 활용하여 언제,어디서나 고객들이 편리하게 인터넷 및 모발의 앱을 통하여 손쉽게 호텔 및 모텔등을 예약할수있게 되었다.

그러므로 해당 Accommodation Business를 운영하는 업체는 각종 여러 개의 부킹채널에 온라인으로 예약망을 연결하면 손쉽게 고객의 예약을 사전에 받을수 있게 된다. 이런 부킹채널의 예를 들면 Booking.com, Expeidia.com, wotif.com, agoda.com등 수많은 예약채널들이 현재 활성되어 있어 많은 고객들이 부킹을 이곳을 통하여 예약이 이루어 지고 있으며 해당업체에서는 계약성사에 따라서 일정수수료 10%~20%정도를 지급하면 된다. 

이런 예약사이트들은 이미 Google.com사이트 고액의 광고료를 지불하고 고글서치에 제일 상단에 위치하여 전세계인의 예약에 관한 서비스를 최우선적으로 웹사이트에 노출되어 대부분의 모든 예약들을 최우선적으로 담당하고 있는 실정이다.  호텔 및 모텔, B&B등의 객실 가동율(Occupancy  rate)을 최대한 높이고 비용을 줄여서 수익성을 최대한 높이는 위해서는 이런 예약채널들을 최대한 활용하는 것이  숙박업성공의 노하우(Know-how)중의 하나라고 말할수있다.  이런 노하우중에서도 바로 Channel Manager (채널매니져) 시스템을  예를 들수있다. 이런 채널 메니져는 각종웹사이트의 여러 예약채널을 한곳에서 통합적으로 관리하는 편리한 시스템을 말한다.

자세하게 설명하면 20개의 객실을 소유한 모텔에서 각종부킹채널에 연결하여 판매하는경우에 각기 다른 채널에서는 현재의 모텔에 판매현황에 대하여 실시간 파악하기가 어렵게 된다. 더구나 성수기에는 각종 각기다른 채널에서 예약이 폭주하여 이중부킹이 되는 경우도 있을수 있고, 객실이 1개 남아있는 경우에는  여러군의 채널에 내놓고 팔기가 어렵게 된다. 이런 문제점들을 해소하기위하여 새롭게 개발되어 운영하는 시스템이 채널메니져 시스템이다. 

이런 채널메니져 시스템을 잘활용하면 객실가동율을 최대한 높이게 된다. 다시말하면 객실의 판매를 최대한 높이기위하여 각기 다른 여러 채널을 통하여 객실룸을 판매하면서 실시간 채널메니져 시스템이 객실판매 현황을 바로바로 업데이트(Update)하여 각채널에 정보를 보내주게된다. 이런 시스템을 통하여 손쉽게 예약율을 높일수있고, 이런 예약정보는 바로 프론트 시스템(Front system)과 연계되어서 일별,주별,월별 손쉽게 예약을 관리하고 컨트롤할수있게된다.

이런 채널메니져의 잇점을 통하여 성수기에 이중예약을 방지하고 비수기에는 여러부킹채널을 통하여 최대한의 예약을 올릴수 있는 여러가지 장점을 활용할수있게된다.

모텔의 예약시스템은 최근에 인터넷망의 발달로 인하여 눈부시게 성장하게 되었다. 클라우디 라는 가상공간안에 모든 정보와 관리시스템을 운영할수있게 되어 어느지역에서나, 언제든지 365일 24시간 손쉽게 고객과 관리자가 접근할수있는 통합시스템을 구축해 놓고 누구나 편리하게 이용할수있게 되었다.  일반 예약망 사이트를 살펴보면 우선, Booking.com, Agoda.com, Wotif.com, Expedia.com등 다양한 채널을 살펴볼수있다.

이런 다양한 예약 전문 사이트(또는 채널)를 통하여 객실을 판매하게 된다. 이처럼 객실을 판매하기위하여  우선 해당 호텔과 모텔의 객실 현황의  프론트 데스크 시스템을  채널 매니져(Channel Manager)와 접속하여  각종 예약사이트 (Reservation Site)를 컨트롤 할수있게된다.

쉽게 설명하면 예약가능한 객실이 5개 남았을 경우에 객실 프론트에서는 각종 예약 사이트를 통하여  판매를 할수있게  다양한 예약망을 통하여 객실을 판매하게 된다. 하지만 이런 판매과정에서  이중예약방지와  객실의 판매가능한 객실수와 가격등을 실시간으로 업데이트하지않으면 여러가지 관리면에서 어려움이 따르게된다. 이런 문제점들을 해결하기위한 시스템이 바로 “채널 매니져 시스템(Channel Manager System)”이란 프로그램을 전문업체에서 개발하여 저렴한 가격으로 보급하게된 것이다. 이런 눈부신 인터넷망과 전문 앱 프로그램의 개발을 통하여 고객과 관리자가 언제든지 손쉽게 사용할수 있는 편리한 예약 서비스 시스템을 현재 많은 호텔과 모텔 심지어는 B&B, Backpaker등에서도 활용하게 되어 시간과 장소를 뛰어넘어 예약율을 최대한 높이게 되었다.

지방모텔의 경우 아직까지 해당 업체의 노후한 예약 홈페이지를 업그레이드만 하면 최소한 10-20% 가동율을 올릴수 있는 성장 잠재력이 있는 숙박업소들이 존재함으로 저평가된 숙박업체를 구입하여 예약망과 서비스를 향상시키고 예약망과 홈페이지를 업그레이드하면 보다나은 수익율과 긍극적으로는 높은 캐피탈 게인(Capital gain)도 기대할수있다고 사려된다.

최근에는 오프라인예약망은 점차 줄어들고 온라인 예약망이 더욱 활성화 되어 숙박업소의 운영에 관한 시간과 장소를 초월하여 웹사이트를 통한 예약율이 더욱 증가되는 추세에 있으므로 운영자입장에서는 더욱더 웹사이트 마케팅과 홈페이지를 더욱 업그레이드하는 투자가 더욱 필요한 시기가되었다. 웹사이트를 보고 예약하는 예약율이  증가되는 추세에 있으므로 웹사이트의 사진도 상당히 중요한 역할을 하는 시기가 되었다.  최근에는 자신이 운영하는 홈페이지내에 직접 예약을 받는 예약시스템도 손쉽게 활용하여 수수료를 지급하지 않고도 직접 예약을 받을수 있게 됨으로 업소만의 특별한 장점을 부각한 홈페이지 개발하여 최대한 활용이 무엇보다 중요하다고 할수있다.

이런 홈페이지 마케팅(Web Marketing)을 경쟁업체보다 보다 많은 예약율을 높일수있다. 홈페이지에 들어가는 사진과 내용,서비스를 주변업소보다 차별화되어 운영하는 전략을 잘활용하면 해당지역에서 높은 수익율을 달성할수있다.  예를 들면 평일, 비수기에는 아침포함(Intercontinental Breakfast), 10%할인제도, 스페셜프라이스(Hot Price),3+1One night free등으로 평균 객실가동율을 높여서 순이익을 높이고, 반면에 주말,성수기,국경공휴일, 휴가철에는 객실이 많이 부족하게 됨으로 평상시보다 훨씬 높은 가격에 적절한 타이밍에  판매하여 순이익을 높이는 전략을 구사할수있다. 

이처럼 마케팅 부분에서  객실예약부터 객실가격까지 잘 조사하여 다양하게 마케팅전략을 차별화하여  그지역의 환경과 여건에 맞는 마켕팅과 예약망을 잘활용하면 높은 객실가동율을 연간 유지할 수 있는 노하우를 발휘할수있게 되어 최대한의 객실가동율을 유지할수있게된다.

요즘 교민들중에는 B&B를 오클랜드를 벗어나 관광지 인근에 주택을 구입하여 B&B로 전환하여 주거용으로 살면서 홈비지니스로 비앤비를 운영하는 분들이 많이 늘어나고 있는 추세이다. 최근에는 각양각색의 다양한 숙박업관련한 부동산 매물의 형태가 운영되고 있는 상황이므로 이와 관련된 매물을 구할경우에는 상업용 부동산 전문 에이젼트에게 문의하는 것이 전문적이고 프로페셔널한 서비스를 제공받을수있게 된다.

최근에 특별한 매물의 예를 들어보면 1베드룸 하우스 10채와 3베드룸하우스 1채가 구성되어 모텔영업을 하면서 최초에 등기시에 11개의 타이틀로 이미 분리를 해놓았기 때문에 모텔영업을 중단할 경우에는 일반 주택으로 11채를 분양하는 경우도 생각해 볼수있다. 이처럼 모텔설립시에 나중에 용도변경을 하여 주거용으로 전환하거나 반대로 주거용으로 사용하다가 모텔로 변경하는 사례도 볼수있다. 또한 운영하는 경우에는 실로 다양한 예약 루트를 통하여 수익율을 극대화 할 수 있는 방법이 있으므로  처음으로 모텔을 운영할 경우 또는 새로운 영업전략을 구축할 경우네는 전문가의 조언을 받는 것이 현명할 수가 있다

이런비지니스의 장점을 간단히 살펴보면 적은 초기투자금액으로 50%는 주거용에 50%숙박비지니스를 겸용하여 운영함으로서 전원적인 삶을 즐기면서 집에서 비즈니스를 할 수 있는 것을 큰잇점으로 살펴볼수있다.

더구나 비,성수기 확실한 지역에서는 1년에  성수기 6개월은  영업을 하고 비수기 6개월은 주거용으로 활용하면서 휴가를 즐기는 전원적인 라이프스타일의 비즈니스라고 할수있다. 이런 비즈니스를 가능케한 것이 바로 서두에 설명한 온라인 부킹시스템의 눈부신 발달로 인하여 관광지 주변에서 멀리 떨어진 곳의 비앤비도 시설과 서비스가 차별화 되어 있으면  가동율을 상당히 높일수 있게되는 것이다.  더구나 최근에 베이오브아일랜드, 퀀스타운, 크라이스트처치 부근에 주택을 구입하여 비앤비 3개를 동시에 운영하는현지인 키위를 만나보고 성공적으로 운영하는 경우를 살펴보게 되었다. 국제적인 예약망을 통하여 세계각국의 관광객들을 유치하면서,  현지 관리업체에 청소를 맡기고 원격관리하는 분의 경험담을 들으면서 현재 뉴질랜드 숙박업은 많은 발전을 통하여 새롭게 거듭나고 있는 실정을 살펴볼수있는 좋은 기회가 되었다. 

이런 좋은 숙박업비지니스를 통하여 남들보다 한걸음 앞선 투자와 노력을 한다면 부동산 가격상승은 물론이고 사업가치를 높여서 수익을 높일뿐만이 아니라 재산의 가치를 더욱 높일수있는 두마리의 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 좋은 기회가 될수있음을  기대해 본다.  

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호텔 & 모텔(숙박업) 운영의 장점과 성공의 비결

최근에 오클랜드 및 뉴질랜드 전역에서 호텔,모텔등 숙박 사업이 상당한 호황을 누리고 있다. 이에 대하여 적은 자본으로 숙박 사업을 할 수 있는 방법과 숙박업의 장점에 대하여 자세하게 살펴보기로 한다. 우선 숙박업을 하기 위한 첫번째 순서로서 사업체를 구입하는 일이 중요한데 구입하는 방법에는 프리홀더 고잉컨선(FHGC)으로 부동산과 비즈니스 전체를 구입해서 운영하는 방법과  둘째로 호텔 또는 모텔 비즈니스를 적은 금액으로 구입하여 매년 리스료(렌트비)를 납부하면서 운영하는 방법이 있다. 
고객중의 한분은 단돈 5,000불로 모텔을 인수하여 4-5년을 운영한 후에 최고가로 모텔을 판매하고 유니타리 플랜에 향후 개발이 가능한 퓨쳐 어번죤의 농장에 투자를 하여 막대한 부를 짧은 시간안에 이루게 된 방법에 대하여 살펴보기로 한다. 우선 오클랜드 외곽에서 모텔주인이 직영하는 모텔을 170만불(객실 16개)의 모텔 급매 또는 25만불의 리스 급매물로  부동산시장에 내놓자 모텔 구입할 돈은 부족하고 수중에 단돈 5000불 밖에 없게 되자 10만불로 모텔주인에게 오퍼를 넣어서 리스계약을 체결하게 되었다.  비즈니스 운영권리10만불과  일정한 리스료를 매월 지불하기로 협상하는 과정에서 리스임차인의 경제적인 사정이 어려워서 10만불도 매월 나누어서 수익이 생길때마다 지불하는 조건으로 변경하고 매월 리스료도 파격적인 가격으로 협상하여 저렴하게 체결하게 되었다. 
저렴하게 모텔 비즈니스를 구입하고 매년 저렴한 리스비를 통하여 단기간내에 모텔 사업을 잘 운영하여 자본을 축적한후에  3년후에 모텔 주인에게 시세보다 저렴한 가격으로 모텔을 융자를 포함하여 매입하게 된다. 모텔을 인수한 후에 직접 운영을 함에 따라 렌트비(리스료)도 내지않아 더많은 자금을 모텔 영업을 잘하여 짧은 시간안에 모으게 된다. 
모텔사업이 잘됨에 따라서 기존에 구입한 10만불보다도 더높은 금액에 비즈니스를 팔면서 높은 임대료(리스료)를 모텔 세입자에 받게 되는 비즈니스 매매 및 리스 계약을 체결하게된다. 이처럼 모텔은 부동산과 비즈니스 운영권을 각각 분리해서 따로 팔수있으므로 이중으로 두가지 종류의 부동산을 각각 분리해서 팔게(처분) 됨으로 양도 차액을 상당히 얻을수 있는 장점이 있다.  비즈니스 매매 및 리스료를 좋은 가격에 계약을 체결한 후에  높은 임대료 수익을 세입자로부터 받게 된다. 
최초 구입할 때 보다 영업이 잘되게 해서 좋은 가격에 비즈니스를 팔면서 높은 임대료를 세입자에게 받게 됨으로 모텔 부동산의 가치를 높여 놓게 된다. 
다시 간략하게 정리하면 최초에 모텔 리스계약을 체결한 후에 모텔 사업을 통하여 자금을 마련하여 해당모텔의 토지와 건물을 구입한다. 모텔 구입 후 영업을 잘하여 모텔의 건물과 비즈니스가치를 최대한 높인 다음에 비지리스를 높은 가격에 팔고 리스료도 세입자에게  높게 부과시킨다. 모텔 비즈니스를 판매한 1년후에 모텔 부동산을 최종적으로 매각시킴으로서 양도차액을 극대화 시킨다. 모텔 매각후 자본을 회수하여 향후 부동산가격이 급상승할 예상지역으로 재투자하는 현명한 방법을 모색한다. 짧은 기간안에 농장지역에서 택지개발지구로 예정 고시된 유니타리 플랜의 퓨쳐어번죤에 재투자를 한다. 현재 부동산 가격은 아직 저평가 되어 있지만 5년~10년사이에 개발이 시작되면 200백만불선에서 투자했던 농장 매물들이 수백채의 택지로 개발가능한 지역으로 변경됨으로서 짧은 기간안에 수천만 달러의 양도 차액을 볼수있는 기회를 노려볼수도 있게된다.  불과  $5,000불로 시작된 모텔투자가 10년~15년사이에 500~1,000만불까지 노려볼수있는 절호의 기회가 될수있을 것이다. 맥아더 장군의 인천상륙작전의 핵심 교두보가 될수 있는 것처럼  뉴질랜드에서의 숙박업은 바로 그중에 하나가 될것이다. 
상업용 부동산의 경우 연간 임대료의 수익에 따라서 부동산 가치와 가격이 결정됨으로써 최초 구입할 당시보다 상당히 높은 모텔 가격을 형성하게 된다.  모텔 부동산 소유권을 부동산 시장에 내놓고 다시 1년뒤에 모텔의 부동산을 높은 가격에 최종 팔게 됨으로써 상당한 시세 차액을 누리게 되는 케이스를 살펴볼 수 있게 된다. 이처럼  모텔 비즈니스를 구입하여 사업을 통한 자본금도 벌 수 있고, 또한 비즈니스와 부동산을 각각 저렴하게 구입하여 사업을 잘 성공적으로 운영하여 비즈니스 가치와 건물의 가치를 상승시켜 큰 양도차액을 얻은 경우를 살펴볼 수 있다. 
이처럼 한마리의 토끼를 한꺼번에 두마리를 잡을수 있는 좋은 사례를 숙박업 사례에서 살펴 볼수있다.이처럼  숙박업을 운영할 경우에 많은 장점이 있는데 대표적인 몇가지만 살펴보기로 한다. 우선 숙박업은 최첨단의 운영 네트워트 프론데스크 시스템과 부킹시스템이 발달되어서 적은 인원으로 손쉽게 관리할 수 있는 시스템이 이미 발달되어 전국어디에서나 손쉽게  예약과 영업을 할수있다.

이런 서비스를 도와주는 시스템이 바로 “채널 매니져 시스템(Channel Manager System)”이란 프로그램을 전문업체에서 개발하여 저렴한 가격으로 보급하게된 것이다. 이런 눈부신 인터넷망과 전문 앱 프로그램의 개발을 통하여 고객과 관리자가 언제든지 손쉽게 사용할수 있는 편리한 예약 서비스 시스템을 현재 많은 호텔과 모텔 심지어는 B&B, Backpaker등에서도 활용하게 되어 시간과 장소를 뛰어넘어 예약율을 최대한 높이게 되었다.
지방모텔의 경우 아직까지 해당 업체의 노후한 예약 홈페이지를 업그레이드만 하면 최소한 10-20% 가동율을 올릴수 있는 성장 잠재력이 있는 숙박업소들이 존재함으로 저평가된 숙박업체를 구입하여 예약망과 서비스를 향상시키고 예약망과 홈페이지를 업그레이드하면 보다나은 수익율과 긍극적으로는 높은 캐피탈 게인(Capital gain)도 기대할수있다고 사려된다.
 
최근에는 오프라인예약망은 점차 줄어들고 온라인 예약망이 더욱 활성화 되어 숙박업소의 운영에 관한 시간과 장소를 초월하여 웹사이트를 통한 예약율이 더욱 증가되는 추세에 있으므로 운영자입장에서는 더욱더 웹사이트 마케팅과 홈페이지를 더욱 업그레이드하는 투자가 더욱 필요한 시기가 되었다. 웹사이트를 보고 예약하는 예약율이  증가되는 추세에 있으므로 웹사이트의 사진도 상당히 중요한 역할을 하는 시기가 되었다.  최근에는 자신이 운영하는 홈페이지내에 직접 예약을 받는 예약시스템도 손쉽게 활용하여 수수료를 지급하지 않고도 직접 예약을 받을수 있게 됨으로 업소만의 특별한 장점을 부각한 홈페이지 개발하여 최대한 활용이 무엇보다 중요하다고 할수있다.
 
둘째로 모텔을 운영하기위한 제반 운영비용에 본인이 거주하고 사용하는 모든 제반 경비를 비용으로 처리할수있기 때문에 세제상 많은 혜택을 누릴수있다.

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