금리, 지금이 바닥인가

JJW 0 2,389 2018.12.12 17:14

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1년 고정 모기지 금리가 시중은행들의 경쟁이 심화되면서 최근 한때 4% 아래로 떨어졌다. 4% 이하의 금리는 지난 70년 동안 볼 수 없었던 최저 수준이다. 주택시장에 직접적인 영향을 미치는 모기지 금리가 70년래 최저 수준으로 떨어지면서 주택매매도 활기를 찾을 것으로 예견되고 있다. 은행 대출을 받을 사람들에게 반가운 이러한 초저금리는 언제까지 지속될 것인지 관심이 모아지고 있다.

 

시중금리 70년 만에 최저 

 

지난 8월 Kiwibank는 한시적으로 1년 고정 모기지 금리를 3.99%로 인하했다.

 

하지만 최근 시중은행들의 금리 경쟁에 불을 지핀 것은 지난달 11일부터 최대 시중은행인 ANZ이 1년 고정금리를 한시적으로 3.95%로 내리면서이다. 

 

ANZ은 이달 들어 이 금리를 다시 약간 올렸지만 대형은행이 1년 고정금리를 4% 이하로 내린 건 제2차 세계대전 이후 70여 년 만에 처음으로 알려졌다. 

 

ANZ은 또 신규 주택대출 고객에게 3년간 대출을 유지하는 조건으로 3,000달러의 현금을 제시했다.

 

이에 뒤질세라 다른 은행들도 앞다투어 모기지 금리를 내렸다.

 

ASB는 ANZ과 같이 1년 고정금리를 3.95%로 낮췄다.

 

BNZ은 지난달 12일 2년 고정금리를 3.99%로 전격 인하했다.

 

BNZ의 토니 알렉산더(Tony Alexander) 수석 이코노미스트는 “낮은 인플레이션과 중앙은행의 주택담보인정비율(LTV)의 효율성, 여전히 강한 경제성장에도 불구하고 냉각된 주택시장 등으로 특별금리를 제시해도 괜찮을 것이라는 확신을 가졌다”고 밝혔다.

 

하루 뒤인 13일 Westpac이 1년 고정금리를 3.95%로 내리면서 4대 시중은행 가운데 마지막으로 금리 인하에 동참했다.

 

ANZ, ASB, Westpac이 제시한 특별금리는 주택가격의 20% 이상을 가지고 있는 주택 소유자에 한해 적용됐다.

 

브루스 패턴(Bruce Pattern) 모기지 상담사는 “봄은 전통적으로 은행들이 특별금리를 내놓는 시기이지만 최근의 금리 인하는 더 많은 고객 확보를 위해 은행들이 혈투를 보이고 있음을 보여 준다”며 “이는 대출 고객들에겐 좋은 소식이다”고 말했다.

 

봄과 초여름은 연중 주택매매가 가장 많은 시기로 시중은행들은 신규 고객들을 유치하기 위해 특별금리를 제시한다는 것이다.

 

기준금리 2020년 초반까지 현행 1.75% 유지할 듯 

 

이번 시중은행들의 금리 인하 경쟁은 중앙은행의 기준금리가 변동되지 않은 상황에서 이뤄졌다.

 

중앙은행은 지난 2016년 11월 기준금리를 0.25%포인트 인하해 사상 최저인 1.75%로 만든 후 2년 넘게 유지해 오고 있다.

 

중앙은행은 지난달 8일 올해 마지막 열린 통화정책회의에서 기준금리를 1.75%로 동결하면서 “2019년과 2020년까지 기준금리를 현 수준을 유지할 것으로 예상한다”고 말했다. 

 

이는 직전 회의인 9월 문구와 같다.

 

중앙은행은 “성장과 인플레이션 전망에 상.하방 위험이 모두 있다” 라며 “항상 그렇듯이 미래 금리 방향과 시기는 자료에 따를 것”이라고 말했다. 

 

중앙은행은 6월로 끝난 분기 성장률 반등은 일시적 요인에 기인한 것이라며 기업 조사로 볼 때 단기적으로 성장은 완만해질 것으로 예상된다고 진단했다. 

 

다만 근원소비자물가는 목표치인 2% 중간을 밑돌고 있다며 지속적인 통화정책 지원이 필요함을 시사한다고 중앙은행은 설명했다. 

 

중앙은행은 “국내총생산 성장률은 내년 반등할 것으로 예상하며 통화 부양책과 인구 증가가 가계 지출과 기업 투자를 떠받치고, 인프라와 주택 부문 정부 지출도 내수를 부양할 것”이라고 예상했다. 

 

중앙은행은 “뉴질랜드 환율의 수준은 수출 수익을 지지할 것”이라고 덧붙였다. 

 

국제자금 조달비용 완만한 상승 전망

 

경제전문가들도 내년에 기준금리가 동결되고 2020년부터 인상될 것으로 분석하고 있다.

 

ASB는 지난달 발표한 분기 경제전망 보고서에서 중앙은행이 2020년 8월까지 1.75%의 사상 최저 기준금리를 동결할 것으로 예측했다.

 

ASB는 중앙은행이 2021년 하반기까지 기준금리를 2.75%의 정점에 올려 놓는 매우 완만한 긴축 사이클을 전망했다.

 

ASB는 증가하는 가계부채에 대한 리스크를 경고했다.

 

ASB는 또한 기름값, 렌트비, 식품비 등 생활에 필수적인 비용의 증가로 특히 가처분소득이 낮은 가정이 생활고를 겪게 됐다고 설명했다.

 

Westpac은 2020년에 기준금리가 3%까지 인상되고 변동금리는 현재보다 1.25%포인트, 2년 고정금리는 1%포인트 오를 것으로 분석했다.

 

장기적으로 시중 모기지 금리에 영향을 미치는 요인 중 하나는 국제자금 조달비용이다.

 

경제전문가들은 국제자금 조달비용은 증가하고 있지만 급격한 상승보다는 완만한 오름세를 예상하고 있다.

 

지난해부터 금리 인상 행진을 벌이고 있는 미국 연방준비제도는 내년에 금리 인상을 두 차례로 마무리할 것이란 전망이다.

 

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봄 맞은 주택시장 활기

 

계절적 요인과 시중은행들의 금리 인하, 중앙은행의 대출규제 완화 등이 맞물려 주택시장이 활기를 띨 것으로 예견되고 있다.

 

하지만 부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)의 닉 구달(Nick Goodall) 분석가는 시중은행들의 금리 인하가 주택 구입자를 많이 증가시키지는 않을 것으로 내다봤다.

 

이는 시중은행들이 금리를 낮췄지만 여전히 대출 신청 고객들에 7% 이상의 금리에도 갚을 능력이 있는지를 심사해야 하기 때문이라는 것이다.

 

구달 분석가는 “은행들이 4% 이하의 모기지 금리를 제시했지만 내일 당장 금리가 7%로 오를 경우에도 상환할 수 있는지를 심사하고 있다”며 “이 때문에 급격한 신규 대출 고객이나 주택매매 증가를 가져 오진 않을 것” 이라고 말했다.

 

주택매매는 대형은행들의 금리 인하 경쟁이 있기 전인 10월부터 활기를 보이고 있다.

 

뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 10월 주택 매매건수는 6,791건으로 2017년 10월의 5,880건에 비해 15.5% 증가했다.

 

오클랜드 최대 부동산 중개회사 바풋 앤 톰슨(Barfoot and Thompson)에 따르면 이 회사를 통해 성사된 오클랜드 주택 매매건수는 10월 842건으로 지난해 10월의 680건에 비해 23.8% 급증했다.

 

바풋 앤 톰슨의 피터 톰슨(Peter Thompson) 사장은 “10월 평균 판매 가격은 93만7,277달러로 연중 최고였다”며 “지난 9개월에 비해 10월은 매매가 현저히 활발했다”고 말했다.

 

중앙은행이 지난달 28일 발표한 대출규제 완화도 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것인지 주목된다.

 

대출규제 완화 조치에 따라 내년 1월 1일부터 시중은행들은 주택가격의 80%가 넘는 신규 고객에 대한 대출한도를 현행 전체 대출의 15%에서 20%로 늘어나고 주택투자자에 대한 대출규제도 현행 주택가격의 35% 이상에서 30% 이상으로 완화된다.

 

중앙은행 애드리안 오어(Adrian Orr) 총재는“소득 대비 가계부채 비율이 여전히 높지만 집값 상승이 유지 가능한 수준으로 떨어져 새로운 주택담보 대출에 대한 금융권의 위험성이 줄었다”며 대출규제 완화에 대한 배경을 설명했다.

 

국제 신용평가기관인 피치(Fitch)는 중앙은행의 대출규제 완화가 주택시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이라며 뉴질랜드 집값은 여전히 급락할 가능성을 잠재하고 있다고 평가했다.

 

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