[285] 부동산 거품 논란…, 하지만 절대 폭락은 없다

코리아타임즈 0 3,831 2005.09.28 14:40
과연 부동산 시장에 거품이 잔뜩 낀 것인지 아니면 급격한 붕괴가 있을 것인지 의견이 분분하게 엇갈리고 있다. 그러나 대부분의 부동산 전문가들은 부분적인 거품 또는 붕괴는 없을 것이라는데 큰 이견이 없어 보이는데…  

많은 경제학자들의 '부동산 시장이 최고 호황을 누리던 시절은 이미 지나갔다.'라는 식의 의견이 지배적인 가운데 공급과잉으로 인한 부동산 거품이 차츰 빠지고 있어 조만간 하락세에 접어들 것이라는 예상에도 불구하고 오클랜드, 웰링턴을 중심으로 전반적인 주택가격이 오름세에 있는 것으로 지난 19일 뉴질랜드 부동산협회에 의해 밝혀졌다.

이 조사결과가 나오기 전 Westpac, Deutsche 은행 경제학자들은 부동산 경기가 최대 피크였던 시기는 작년 9월이었고 그 이 후로 주택매매는 점차적으로 냉각기에 접어들고 있다고 전망했으며 Deutsche 은행 수석경제학자인 Ulf Schoefisch는 "일정기간동안 주택거래 건수 및 금액은 감소할 것임은 틀림없다."라고 단언하기도 했다.
  
실제로 지난 4월을 기준으로 볼 때 갑작스러운 '매매 파동'으로 인해 3월에 비해 매매건수가 6.1% 하락을 하기도 했으며 거래 금액은 작년 9월과 비교할 때 22%나 감소했다. 부동산 협회의 Graeme Woodley의장은 "4월달의 영문 모를 매매파동은 그 누구도 예측을 못했던 일 이라면서 현재 부동산시 장은 불안정한 상태이다."라고 답변했다.

또한 BNZ 수석경제학자인 Tony Alexander는 비록 금리인상, 순수이민감소 등의 부정적인 요인들이 잠재해 있으나 부동산 투자는 불황이 없는 유일한 산업이라는 것은 모두가 알고 있는 사실이다라고 강조하면서 "지금은 투자자들이 대단히 주의를 기울여야 할 시기이다. 뉴질랜드 부동산 시장은 1976년 이후로 급격한 성장을 하고 있고 현재 가장 활발한 거래가 이루어지고 있기 때문에 조급하게 변덕스러운 월별 매매변동에 크게 신경을 쓸 필요가 없다."라고 주장했다.

Barfoot & Thompson 부동산회사의 지난달 통계자료에 의하면 3월의 평균 리스팅 가격이 $411,175을 기록 했으며 작년 동기간보다는 16.5%, 2월보다는 14%상승했다. 한 관계자는 "주택가격 상승률은 늦어도 내년초까지 이어질 것으로 전망된다."라고 말했다.

주택 매매량은 감소, 평균가격은 상승
소극적인 부동산거래의 영향으로 매매량은 줄어들었지만 주택가격은 여전히 상승하고 있는 것으로 나타났다. 지난 4월, 뉴질랜드 전국 평균 주택가격은 3월의 240,500불보다 1,700불 오른 242,000불을 기록했는데 이는 작년 3월 이후로 19.2% 상승한 것이다.

이번 주택가격 상승은 특히 오클랜드와 웰링턴 지역이 두드러졌는데 오클랜드는 만불정도 오른 330,000불, 웰링턴은 만2천불 오른 273,000불이었고 사우스랜드는 12만불에서 13만7 천 불로 상승했다. 오클랜드 시티근교지역의 경우는 아파트판매 불황의 영향으로 33만2천불에서 33만6천불로 소폭 상승했다.  
  
반면에 하락한 지역은 넬슨과 말보르가  27만5천불에서 25만4천불로, 와이카토, 베이오브플렌티, 기스본 지역이 20만불에서 19만1천2백50불로 떨어졌으며 타라타키 지역 또한 15만불에서 14만불로 내려갔다.

지역별로 약간의 차이가 있지만 노스랜드 지역도 주택 가격이 20만5천불에서 20만불로 캔터베리와 웨스트랜드 지역도 19만8천불에서 $19만7천7백50불로 소폭 하락했다. 자료에 서도 쉽게 알 수 있듯이 상승한 곳보다는 하락한 곳이 훨씬 많았는데 조사대상 11개 지역중 5곳이 하락, 2곳은 거의 미미한 하락을 기록했다. 한편 주택매매건수는 3월의 11,371건에서 15.6% 떨어진 9,594건으로 나타났다.
  
뉴질랜드 부동산 협회(REINZ)의 의장인 Graeme Woo dley는 "4월의 부동산 시장변화를 간단하게 설명하자면 저가의 주택거래는 줄어들었으나 오클랜드와 웰링턴지역 부동산경기의 활성화로 평균주택가격이 상승을 했다라고 결론을 내릴 수가 있다."라고 설명했다.

그는 또한 일각에서 제기되는 부동산경기침체에 대해 "비록 지난달의 매매건수가 9,594건에 머물렀다고는 하지만 작년 4월을 되돌아보면 오히려 적은 9,047건을 기록했다. 또한 주택 매매에 걸리는 평균일수는 29일로 똑같았고 평균 주택가격은 20만3천불에서 24만2천불로 19. 2%나 상승했다며 침체기라고 부르는 것은 아직은 성급한 판단이다."라고 분석 했다.

Woodley의장은 이어 "다만 한가지 우려되는 것은 연방준비은행이 조만간 공금리를 8.0-8.5%정도 인상시킬 방침이어서 판매에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 생 각된다."고 말했다.
  
휴양도시의 주택붐
최근 한국의 웰빙족(well-being)열풍이 이 곳 뉴질랜드까지 불어오고 있다. 몸과 정신건강을 동시에 추구하는 사람들을 일컫는 말로써 이들은 건강을 다른 무엇보다 중요하게 생각하고 건강을 위해 시간과 돈을 아낌없이 투자한다.

편안하고 안락한 생활을 위한 이런 웰빙족들의 발빠른 움직임이 휴양도시나 도시인근 유명해안가 지역에서의 고급주택 및 별장건설의 붐으로 나타나고 있으며 이로 인해 부동산시장 또한 상승기류를 타고 있는 실정이다.

노스랜드 Tutukaka의 대표적인 해변인 Wellingtons Ba y근처에 사는 Alan Going씨는 최근에 늘어나는 호화별장 및 주택에 대해 이렇게 말했다. "내가 어렸을 적에는 한밤중에 창문으로 바닷가를 바라보면 단 2개의 불빛만을 보았는데 지금은 무려 150개 가까이 볼 수 있다." 그 는 이어 "경치와 전망이 좋은 위치의 주택들은 이미 $1 million을 넘어선지 오래이다."라고 덧붙였다.

알려진 바에 의하면 150여채의 주택중 60% 정도가 오클랜더인 소유 이며 30%만 황가레이 주민들이 주인인 것으로 나타났다.  Going씨에 의하면 일년 중 대부분은 사람들을 볼 수 없지만 하수처리시스템과 도로확충 등의 사업 등으로 마을 전체가 신도시 건설붐에 휩싸여 있는 것 같은 분위기라고 전했다.
  
피하해변주택의 가격은 2002년을 기준, 평균 $40만불로 96년도의 $20만불에 비해 두배나 상승했으며 지역 부동산 관계자에 의하면 건설예정중인 주택만도 2001 년보다 24% 증가한 1,400여 채에 이르는 것으로 나타났다.

인구의 감소는 곧 부동산 불황
이미 살펴보았듯이 현재의 부동산시장은 그리 나쁜 편이 아니며 아직도 성장가능성이 많이 남아있음을 알 수 있다. 하지만 인구가 집중되어 있는 대도시 지역이나 해변을 끼고 있는 휴양도시를 제외한 지역들의 부동산 시장 전망은 그리 밝지 않은 것으로 여러 경로를 통해 전해지고 있다.

며칠 전에 발표된 최신 부동산 자료에 의하면 사우스랜드 지역의 주택가격은 인구감소로 인해 향후 2년 이내에 크게 떨어질 것으로 보고되었다. 이번 보고서를 작성한 PMI 모기지 보험측은 오타고 지역과 사우스랜드 대부분의 부동산 가치는 과대 포장된 것이 많다고 밝혔다.

회사관계자는 "다음달까지는 20% 증가할 것으로 보이지만 2006년 6월까지는 다시 10% 떨어질 것이다."라고 말했다.
  
2001년 6월부터 2년 동안 사우스랜드 전체 인구 증가율은 단지 0.3%였으며 와카티푸를 포함한 오타고 지역 또한 별반 다르지 않는 1.2%증가에 그쳤다. 인구유입이 없는 상황에서 대도시로의 인구이동이 계속됨으로 빈집들이 곳곳에 널려 있기도 하는 것으로 알려졌다.

또한 타라나키, 마나와투, 왕가누이 지역 등도 인구감소로 2006년 6월까지는 3% 하락할 것으로 예상되었다. 하지만 이와는 반대로 오클랜드는 지속적인 인구유입으로 앞으로 2년 안에 주택가격이 10%상승할 것으로 예상되고 있다.  

금리인상의 영향은
위에서도 부동산시장에 커다란 영향을 미칠 몇가지 요인들이 나왔지만 그 중에서도 가장 이슈가 되고 있는 것은 현재 뉴질랜드 연방준비은행이 준비 중인 금리인상을 들 수 있다. 일반적으로 금리가 낮으면 금융대출을 통해 부동산과 같은 실물 투자를 많이 하는 편인 데 이처럼 그동안 'Debt -Deflation Syndrome'이 확산되어 있었기에 부동산 경기가 활발했던 것으로 보인다.

따라서 결국 부동산 가격이 급등하게 되고 거품에 대한 우려가 나타나기 시작하는 것이 다. 한 부동산 전문가는 "금리 인상으로 부동산 시장이 위축된다면 거품은 걷히게 되겠지만 기름값상승과 더불어 경제는 이중고를 겪게 될 것이다."고 주장했다.
  
보통 부동산 시장은 저금리 주택대출증가→수요급증 →주택가격상승→주택공급확대→주택과잉공급→가격하락의 순으로 진행되는 것으로 알려져 있다. Society of In dependent Financial Adviser의 Robert Oddy는 "주택가격에 거품이 있는 것은 확실하지만 하락이 본격화되는 시기나 그 하락폭은 전반적인 경제상황에 의해 결정될 것이다."라고 말했다.

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