‘옥션’으로 팔 때 집값 높다

JJW 0 4,607 2015.05.27 17:23
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주택 시장의 열기가 식을 줄 모르면서 주택 매매도 계속해서 활기를 띠고 있다. 집을 팔려고 내놓는 집주인들은 누구나 더욱 높은 가격을 받고 싶어할 것이다. 오클랜드에서 집을 팔 때 매매 방법에 따라 금액에도 뚜렷한 차이가 있는 것으로 드러나 관심을 모은다. 
옥션 통한 주택 판매 6% 많이 받아 
뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 지난해 오클랜드에서 옥션을 통해 매매된 주택가격은 감정가격(CV)보다 평균 18% 높게 팔린 것으로 나타났다.

이에 비해 희망가격을 제시하고 당사자간의 직접 매매 약정을 통해 팔린 주택가격은 감정가보다 평균 12% 높게 조사됐다.

이 두 가지 매매 방법의 차이 6%를 금액으로 계산하면 오클랜드 평균 집값을 기준으로 4만3,200달러가 나온다.

이는 또한 지역마다 차이를 보여 오클랜드 시티에서 옥션을 통한 주택 판매가 감정가보다 20% 높은 금액, 당사자간의 직접 매매가 11% 높은 금액으로, 두 방법 간에 가장 큰 격차를 보였다.

가장 낮은 격차를 보인 지역은 노스쇼어로 옥션 통한 주택 판매가 감정가보다 15% 높고, 당사자간의 직접 매매가 감정가보다 12% 높은 금액으로 각각 조사됐다.

평균 집값이 상대적으로 낮은 와이타케레에서는 옥션 통한 주택 판매가 감정가보다 20%나 높은 금액으로 오클랜드 시티와 함께 가장 높았으나 당사자간의 직접 매매 또한 감정가보다 15% 높은 금액으로 모든 지역 가운데 선두를 보였다.

마누카우의 경우 옥션 통한 주택 판매가 감정가보다 17% 높은 금액, 당사자간의 직접 매매가 13% 높은 금액을 각각 기록했다.

옥션 매매 사상 최고
전국적으로 옥션을 통한 주택 매매는 지난 3월 2,267건으로 사상 최고를 기록했다.

이는 전체 주택 매매의 25%를 넘는 실적으로 지난해 3월에 비해서도 604건 증가한 것이다.

대출 상담사 브루스 패턴(Bruce Patten)은 “주택 공급이 부족하고 현금 바이어들의 수요가 증가하는 상황에서 옥션은 집주인에게 높은 판매 가격을 주고 있다”고 밝혔다.

옥션 매매의 대부분은 오클랜드에서 이뤄지고 있는 가운데 오클랜드 주택 매매의 절반 정도는 옥션에 의해 차지하고 있다.

오클랜드 주택 매매의 3분의 1 정도를 차지하고 있는 바풋 앤드 톰슨(Barfoot & Thompson)에 따르면 자사에 등록된 주택 매물의 55~60%가 옥션이고, 80~85%가 옥션 당일 또는 2일 이내에 팔려 나가고 있는 것으로 나타났다.

이 회사의 피터 톰슨(Peter Thompson) 사장은 “서로 응찰하는 두 세 명이 있으면 호가는 대개 당사자간의 직접 매매에서 받을 가격 이상으로 올라간다”며 “집값이 상승세인 상황에서 감정가 이상으로 팔리고 있어 옥션은 집값을 최대로 받을 수 있는 방법이다”고 말했다.

뉴질랜드부동산협회 콜린 밀네(Colleen Milne) 회장은 현재의 오클랜드 주택 시장이 옥션에 좋은 상황이라고 전했다.

밀네 회장은 “매물이 부족해지면서 높은 가격이라도 집을 구입하려는 사람들이 있다”며 “하지만 모든 에이전트들이 옥션을 선호하는 것은 아니어서 생애 첫 집 구입자들을 타겟으로 하는 남부 및 서부 오클랜드의 저가 주택들은 옥션보다는 당사자간의 직접 매매를 유도한다”고 말했다.

‘최저 가격’공개하는 옥션 등장
옥션에서 집주인은 최저 가격(reserve price)을 비밀로 하는 것이 일반적이다.

그러나 최근에는 옥션을 통한 주택 매매가 활성화되면서 최저 가격을 공개하는 경우도 등장하고 있다.

지난달 옥션을 실시한 포인트 슈발리에(Pt Chevalier) 소재 한 주택은 옥션 전에 94만달러의 최저 가격이 공개됐다.

감정가가 84만달러인 695제곱미터 면적의 방 3개짜리 이 주택은 옥션에서 120만달러에 팔려 집주인은 자신이 세웠던 최저 가격보다 26만달러를 더 받았다.

이 같은 새로운 옥션 방법은 해당 주택의 옥션에 관심이 있는 사람들이 주택 보고서 등 사전 조사에 돈과 시간을 투자하기 전에 자신의 자금으로 주택을 구매할 수 있는지를 파악할 수 있게 해주는 장점을 갖고 있다.

이 옥션을 성사시킨 부동산 에이전트 로렌스 본 스터머(Lawrence von Sturmer)는 “주택 보고서 발급 등의 듀 딜리젼스(due diligence)에 수 천 달러를 지출하고 옥션에 참가했으나 최저 가격이 자신이 계획했던 한도를 넘는 사실을 알고 실망하는 경우가 많다”며 “새로운 옥션 방법은 옥션 당일 실제로 관심있는 사람들을 더욱 많이 끌어 모아 결과적으로 판매 가격을 올리는데 도움을 준다”고 말했다.

빌더 보고서, LIM 보고서 등에 소요되는 듀 딜리젼스 비용은 최고 5,000달러까지 소요되어 옥션 참가 희망자들에 영향을 미치는 것으로 알려졌다.

자금이 부족한 생애 첫 집 구매자들은 비용을 절약하기 위해 이러한 절차를 생략하다가 오히려 더 큰 손해를 당하기도 한다.
  
집값은 오르고 금리는 내리고
오클랜드 집값은 계속 오르고 있으나 대출금리는 내리고 있어 주택 소유자들에게 우호적인 환경을 주고 있다.

쿼터블 밸류(QV)에 따르면 오클랜드의 평균 집값은 지난달 처음으로 80만달러 대를 돌파했다.

오클랜드 집값은 지난 3개월간 4.3%, 지난 1년간 14.6%, 그리고 마지막 피크였던 2007년 하반기 이후로는 48.1% 급등한 것으로 조사됐다.

전국적으로 지난 1년간 집값 상승률은 8.3%를 기록했다.

이제 부동산은 뉴질랜드인들의 자산에서 약 73%를 차지하고 있다.

QV의 안드리아 러시(Andrea Rush) 대변인은 “지난 6개월 동안 오클랜드 집값이 가파른 상승세를 나타냈다”며 “연간 순이민자가 5만4,000명으로 기록적인 수준이고, 그들의 절반 정도가 오클랜드에 정착하며 주택 수요가 공급을 초과하는 상황에서 오클랜드 집값은 올해 남은 기간에도 오름세를 유지할 것으로 예상된다”고 말했다. 

미국통계협회가 최근 발표한 ‘주택시장의 붐, 붕괴와 정상 시기’라는 보고서에 따르면 오클랜드의 주택 붐은 당분간 지속되고, 오래 지속되면 될수록 제재 효과가 떨어질 것으로 지적됐다.

1970년 이후 뉴질랜드를 포함한 20개 선진국들의 통계를 분석한 이 보고서는 주택 사이클이 상승기일 때 정부가 기다려 보자는 대응을 오래 하면 할수록 집값 상승은 걷잡을 수 없게 확산됐다고 밝혔다.

따라서 걷잡을 수 없는 집값 상승을 막기 위해서는 주택 붐이 26분기가 되기 전에 대응책이 마련돼야 한다는 결론이다.

뉴질랜드에서는 국민당 정부보다는 중앙은행이 주택 시장 거품에 대해 더욱 걱정하고 있다.

지난 2013년 10월 대출규제 조치를 시행한 중앙은행은 지난 13일 오클랜드 소재 주택을 구입하는 주택 투자자를 겨냥한 대출규제를 오는 10월부터 도입할 계획이라고 발표했다.

이에 따르면 10월부터 오클랜드에서 주택을 구입하려는 주택 투자자는 주택가격의 70%를 넘는 자금을 대출받을 수 없다.

부동산 투자자들의 대출 가운데 절반 정도가 70% 비율을 넘는 것으로 알려지고 있다.

오클랜드 주택 거래에서 부동산 투자자들이 차지하는 비중은 40%가 넘고, 특히 지난 2년 동안 급격하게 증가하고 있다.

이러한 조치로 인해 렌트비 상승 등 부작용과 효과에 대해 논란이 일고 있는 가운데 중앙은행은 주택 투자자에 대한 대출 강화가 오클랜드 집값을 2~4% 하락시키는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.

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