주택시장 ‘거품’ 꼈다

JJW 0 7,062 2014.07.22 17:29
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국제통화기금(IMF)이 지난달 처음으로 글로벌 주택 경기 보고서를 발표했다. IMF는 ‘글로벌 하우징 워치(www.imf.org/housing)’라는 웹사이트를 론칭하면서 세계 주택 경기 진단 및 분석을 정례화하겠다고 밝혔다. 뉴질랜드는 이 분석에서 소득 및 렌트 대비 주택가격이 역사적 평균치를 휠씬 웃돌고 있는 것으로 확인됐다. 

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■ 글로벌 주택가격 지수

뉴질랜드 집값 상승세, 세계에서 3번째
지난해 4사분기를 기준으로 작성된 이번 IMF 보고서에서 뉴질랜드의 연간 주택가격 상승률은 9.09%로 필리핀(10.56%) 홍콩(10.25%)에 이어 조사대상 52개국 중 3위를 기록했다.

글로벌 주택가격이 1년 전보다 평균 3.1% 상승한 가운데 조사대상 국가들의 60%가 넘는 33개국의 주택가격이 오른 것으로 나타났다.

특히 신흥국의 상승세가 두드러졌다. 

1위를 차지한 필리핀과 함께 중국(9.08%), 콜롬비아(8.07%), 브라질(7.41%), 말레이시아(7.39%), 터키(6.68%) 등이 높은 상승률을 기록했다.  

선진국의 경우 미국과 호주가 각각 6.64%와 6.62% 오른 것을 비롯해 독일 5.14%, 영국 3.48% 등 남유럽 국가를 제외한 대부분의 지역이 올랐다.

한국은 0.03% 하락한 것으로 나타나 지난해 주택시장의 침체를 반영했다.

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■ 국가별 주택가격 변동 추이

역사적 평균치보다도 高평가
IMF는 뉴질랜드의 주택가격이 역사적 평균치보다 훨씬 고평가돼 있다고 진단했다.

IMF는 주택가격의 고평가 여부를 판단하기 위해 ‘소득 대비 주택가격 비율(PIR·Price to Income Ratio)’과 ‘렌트 대비 주택가격 비율(PRR·Price to Rent Ratio)’을 역사적 평균치와 비교했다.

PIR 기준으로 뉴질랜드는 역사적 평균치보다 29.71% 고평가돼 있는 것으로 분석됐다.

벨기에(49.52%), 캐나다(33.24%), 호주(31.66%)도 30% 이상 고평가된 것으로 나타났다.

PRR 기준으로 봐도 뉴질랜드는 79.98%로 캐나다(86.80%)에 이어 가장 고평가된 국가로 꼽혔다.

이어 노르웨이(66.46%), 벨기에(59.94%), 호주(54.89%) 등이 과거 평균치보다 절반 이상 높았다.
세계에서 가장 저평가된 나라는 일본으로 PIR과 PRR 모두 역사적 평균보다 40.59%와 37.76% 낮았다.

한국은 PIR 기준으로 39% 저평가, PRR은 3.4% 고평가돼 있는 것으로 조사됐다.

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■ 소득 대비 주택가격 비율

주택시장 과열이 경제안정성 위협
IMF는 과거 50차례 은행위기의 3분의 2가 주택시장의 거품 붕괴 과정에서 촉발됐다며 이번에도 주택시장 과열이 경제안정성을 위협하고 있다고 우려했다.

IMF는 주택가격 상승 원인으로 각국 중앙은행의 저금리 등 경기부양책을 지적하고 “정책당국은 주택가격에 대한 선의의 무시 정책에서 벗어나 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등과 같은 대출규제를 강화해야 한다”고 지적했다.

뉴질랜드는 중앙은행이 지난해 10월부터 주택가격의 80%가 넘는 고(高) 담보인정비율 대출이 전체 신규대출의 10%를 넘지 않는 선으로 제한하고 있다.

IMF는 또 “주택가격의 고평가 여부를 소득 및 렌트비 기준으로 판단하는 데는 한계가 있지만 장기적으로 같은 방향으로 움직인다”며 “주택가격이 경제 기초체력을 뛰어넘는지 진단하는 지표로 활용할 수 있다”고 덧붙였다.

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■ 렌트 대비 주택가격 비율

집값상승세 오클랜드 ‘고속’ 지방도시 ‘저속’
뉴질랜드의 주택가격이 세계에서 세 번째로 높게 상승한 것으로 나타났지만 오클랜드와 크라이스트처치를 제외한 지방 도시들은 부진을 면치 못하고 있다.

오클랜드가 고속기어로 주행하고 있다면 지방도시들은 저속기어로 기어가고 있는 상황이다.

이 때문에 섣부른 금리 인상 행진이 지방경제에 악영향을 미쳐, 결국 전체경제에도 좋지 않은 방향으로 작용할 수 있다는 일부 경제전문가들의 지적이다.

쿼터블 밸류(QV)가 지난 7일 발표한 월간 주택가격지수에 따르면 6월말 기준 주택가격이 분기로 2.1%, 연간으로 8% 상승한 것으로 나타났다.

그러나 이는 주로 오클랜드 지역의 상승세로 인한 것으로 분기 기준 2.7%, 연간 기준 12.3%의 상승률을 기록했다.

크라이스트처치의 집값은 분기 기준 2.5%, 연간 기준 7%, 그리고 2007년 피크에 비해서는 21.1% 상승한 것으로 조사됐다.

QV의 안드리아 러쉬(Andrea Rush) 대변인은 “오클랜드와 크라이스트처치의 주택가격은 지난해 6월과 비슷한 속도로 상승하고 있지만 웰링턴과 더니든은 6월 하락세로 반전했고 많은 지방도시들도 역시 하락세를 보였다”고 밝혔다.

러쉬 대변인은 또 주택매매량과 신규 및 기존 주택대출승인건수가 지난해 같은 시기보다 15~20% 감소했다고 말했다. 

오클랜드는 앞으로 30년 동안 인구가 220만~250만으로 늘어나고, 2040년까지 40만 채의 신규주택이 필요할 것으로 예상되고 있다. 
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