공인중개사, 신뢰받는 전문자격으로 변신 중
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11/03/2014. 11:25
하병갑
1월 자격증 신규 취득자, 전년 동기대비 38% 증가
공인중개사 감독청(REAA) 통계에 따르면, 금년 1월 한 달동안 새로 공인중개사 자격증을 취득한 개인은 138명이며, 이는 2013년 1월의 100명에 비해 38% 증가한 것이며, 매월 평균 150명이 부동산 중개사 자격증을 취득하는 것으로 나타났다.
뉴질랜드 전국에서 개업중인 중개법인은 812개이며, 활동중인 공인중개사 개인은 12,951명(Agent 321명, 지점장 451명, 영업사원 10,636명)으로, 이는 1년전에 비해 법인 수는 10개(1%)가 감소한 반면, 개인은 251명(2%)이 증가한 숫자다.
오클랜드의 경우, 금년 1월31일 현재, 개업중인 중개법인은 314개이며, 개인은 공인중개사 자격증을 가진 7,128명 중 5,785명(82.2%)만 활동중이고, 나머지 1,343명(18.8%)은 ‘장농’ 속에 묵혀두고 있는 것으로 조사됐다.
공인중개사의 매력……무자본 고수익의 자유직업
이 처럼 공인중개사 자격 취득자가 꾸준히 늘어나는 이유는 무엇일까?
그것은 무엇보다도, 18세이상 일반 성인이면 누구나 지원할 수 있는 개방성과 무자본으로 단기간 준비해서 시작할 수 있고, 근무시간이 자유롭고, 무엇보다도 매물 한 건만 팔아도 꽤 짭짤한 수입을 올릴 수 있는 매력이 있기 때문이다.
현재, 부동산 중개수수료는 회사마다 약간의 차이가 있지만, 일반적으로 매매가격 30만달러까지는 3.95%를 매기고, 30만달러 초과분에 대해서는 2.25%를 부과하며, Leasehold 부동산일 경우 총 중개수수료의 1/3을 더 내야 하고, 아무리 매매가격이 낮아도 중개수수료 하한선인 2천달러는 내도록 정해져 있다(GST 별도).
또한, 비지니스매매 전문 공인중개사(Business Broker)의 경우는, 일반 공인중개사의 지식과 경험에다 비지니스 가치 평가에 필요한 회계지식, 건물주와의 리스계약과 관련된 법률지식까지 겸비해야 하므로 중개수수료는 더 높은 게 현실이다 (50만달러까지는 4%, 50만달러 초과분 2.5%, 최저 중개수수료 $8천-1만2천달러).
공인중개사 자격과정….. 11과목 3개월과정에서 10% 탈락
이 매력적인 자격증을 단기간에 취득할 수 있는 교육기관은 어디일까?
보통 3개월 과정(8주)으로 제공하는 National Certificate of Real Estate (Level 4)과정을 수료하면 공인중개사 자격증을 딸 수 있다.
오클랜드에서 Open Polytechnic, Unitec, Massey University등의 공개수업에 참가하거나, 공인중개사 협회(REINZ) 산하 Skills New Zealand와 계약된 공인 중개법인의 각 지점을 찾아가면 학습지 교육방법으로 스스로 공부할 수 있게 교재를 제공한다.
예전의 6개과목이 2008년 공인중개사법 개정으로 11개 과목으로 늘어났고, 주로 계약법, 부동산 매매관련 법규, 중개사 윤리규정, 부동산 매매계약서 이론과 작성실무, Auction, Tender, 마켓팅 플랜작성 등의 과정을 개설해 놓고 있다.
각 과목은 평균 20시간정도 공부하도록 구성돼 있고, 과목마다 평가 시험문제를 교재를 보면서 풀고(Open-book), 그 답을 제출해 통과해야 하며, 기대수준에 미치지 못해 반려받아 두 번째 제출하는 답안부터는 누진해서 벌금을 부과하기도 한다.
같은 Level 4과정이라도 국가가 인정하는 National Certificate과정은 일반 학원에서 주는 서티피케트 과정보다 훨씬 어렵고, 특히, 부동산매매 관련법과 부동산 매매계약서에서 사용되는 법률용어가 생소하거나 일반 영어와 의미가 전혀 달라서, 차라리 외국어 하나 더 배운다는 각오로 접근해야 한다.
실제로, 공개수업의 경우, 30명으로 구성되는 한 클라스에서 10%인 3명 정도가 탈락하는 형편이라, 일반 공인중개사보다 한 등급 높은 National Certificate of Real Estate(Level 5)를 취득하고, 최근 10년내 적어도 3년을 현업에서 근무중인 공인 중개법인의 지점장이나 부동산회사를 독자적으로 창업할 수 있는 Agent, 그리고, 지점장이나 Agent보다 한 등급이 더 높아, 모든 레벨의 공인중개사 자격시험 자체가 면제되는 독립 부동산 법무사인 Conveyancer(Level 6) 등 부동산 매매관련법 전문가의 설명을 듣는 것도 이론 습득뿐만 아니라 실무를 미리 알게 되는 효과적인 방법이 된다.
자격증 취득 후 6개월간 매매계약 금지, 1년마다 자격증 갱신해야
그렇다고 이 자격증이 매력적이기만 한 것은 아니다.
2012년에 부동산 중개업계의 신뢰성을 높일 목적으로 새로 제정된 공인중개사 윤리강령(“the Code”)은, 부동산 고객들에 대한 공인중개사의 윤리의무를 대폭 강화, 일반적으로 공인중개사에게 기대되는 성실성과 전문성, 부동산매매와 관련된 각종 법규나 그 시행령, 그리고 윤리규정에 대한 지식을 일정 수준으로 갖추고, 숙달되게 업무를 완수할 의무와 책임을 요구하고 있다.
공인중개사의 고의나 부주의, 또는 침묵으로 고객에게 잘못된 정보를 줘서, 구매자가 이를 근거로 매매계약을 하는 결과를 가져오면, 중개사는 구매자에게 피해를 보상해야 하거나, 계약자체가 무효가 돼, 받은 계약금을 전액 돌려줘야 한다. 가히 “소비자가 왕”인 세상이 온 것이다.
공인중개사는 동종업계의 명성에 누가 되는 어떤 행위도 해서는 안되며, 다른 공인중개사가 수준이하의 미숙한 서비스를 제공하거나, 위법/부당 행위를 하면 그 사실을 감독관청인 REAA에 고소할 의무를 공인중개사 각자에게 부과해, 상호간에 감시체제를 구축해 놓았다.
무엇보다도, 자격증을 딴 뒤 기존 공인중개사의 업무를 보조하면서 6개월간 경험을 쌓기전에는 부동산 매매계약을 할 수 없고, 한 번 자격증을 따면 영원한 것이 아니라 1년마다 적합성 테스트를 통과한 중개사만 갱신할 수 있도록 변경된 것이 특징이다.
REAA의 공인중개사 징계……불만 접수 건 수의 32%
작년 1월부터 금년 1월까지 13개월간 REAA에 접수된 부동산 중개사의 중개서비스에 대한 불만 중 63%는 무혐의로 판단돼 더 이상의 후속조치가 없었던 반면, 그 정도가 심각한 32%는 불만 평가위원회(CAC)나 공인중개사 징계위(READT)에 회부돼 ‘불만족 행위’나 ‘위법/부당행위’로 판정받은 것으로 드러났다.
이들에게는 사과 편지를 쓰게 하든가, 교정교육 수료, 또는 벌금(최대 개인 1만달러, 법인 2만달러)을 부과해 징계했는데, 불만을 제기한 쪽은 판매자 25%, 구매자 23% 등 당연히 매매당사자가 절반(48%)을 차지한 반면, 가망고객이 15%, 다른 공인중개사도 14%를 차지한 점이 눈에 띈다.
‘불만족 행위(unsatisfactory conduct)’란, 업무수행이 미숙하거나 나태하여 공인 중개사에게 대한 일반인의 기대수준에 못 미치는 경우이고,‘위법/부당행위(misconduct)’란, 업무수행상 미숙하고 나태한 정도가 더 심각하거나, 의도적이거나 부주의로 법규를 위반하여, 중개사로서 적합하지 않은 경우을 말한다.
생존전략……담당지역 밀착, 전문성 강화, 책임있는 언행
“공인중개사의 좋은 시절은 다 갔다”는 말도 있다. 이는 동종업계 안에서는 상호 경쟁이 가속화 되고, 밖으로 부터는 감시와 감독이 강화되는 공인중개사 업계의 현실을 바로 지적한 말이다.
2006년에 제정된 뒤, 2008년 8월1일부터 발효된 새 ‘컨베이언서 & 변호사법(Lawyers and Conveyancers Act 2006)’에 따르면, 독립 부동산 법무사인 컨베이언서와 변호사도 이젠 부동산 중개업무를 할 수 있도록 개정됐다(“regulated services” in s 6).
게다가, 기존의 대형 부동산 중개법인에 맞서 중개수수료를 대폭 낮춰 고정가격을 받는 소형 부띠크 부동산 중개법인들이 출현하고 있고, 앞으로 가까운 장래에 양도소득세가 시행되면, 매매물량 자체의 감소로 인해 경쟁이 더 치열해져 현재 수준의 중개수수료는 전방위로 인하압력에 직면할 것으로 예상된다.
그럼, 생존전략은 무엇일까?
먼저, 현재 오클랜드 각 지역별로 10-20년동안 한 곳에서 그 지역 전문으로 굳게 자리를 잡고 있는 공인중개사들의 성공사례에 비춰볼 때, 오클랜드 전국구를 지향하기보다는 담당지역 밀착서비스를 제공하는 지역구 공인중개사만이 고객들의 신뢰감을 얻을 수 있을 것으로 본다.
또, 비지니스, 농장, 상업용 건물, 라이프 스타일 부동산, 아파트 등의 여러 분야중 한 분야에 집중해서 “시티 아파트는 홍길동에게”하는 식으로 가망고객들에게 자신만의 전문성을 각인시켜 놓는 것이다.
마지막으로, 부동산 매매관련법과 소비자 보호법에 친숙하도록 하고, 고객을 대할 때 말 한마디, 행동거지 하나에도 조심하는 신중한 중개사만이 고객의 클레임으로 부터 자유로울 수 있어, 마침내 살벌한 시장경쟁에서도 마지막까지 살아남을 수 있을 것으로 전망된다.
<객원기자 하병갑>
