오클랜드 부동산 동향 - 아파트, 오피스 빌딩, 목장을 중심으로

하병갑 1 2,562 2013.06.25 09:49
- 비거주 외국기업의 뉴질랜드 부동산구매에 15% 세금 부과중 

최근, 오클랜드 주택가격의 폭등으로 평균 소득대비 렌트비 부담율이나 주택융자금(Mortgage) 상환율이 대폭 상승, 가구소득에서 부담하는 주택관련 비용이 크게 증가해, 가계부 주름살이 늘면서, ‘내집 마련 꿈’을 꾸는 서민들의 가슴은 더욱 푸르게 멍든 반면, 낙농업 수익이 크게 개선되고, 향후 전망마저 청신호가 들어오면서 목장주들은 표정관리하기에 바쁜 요즘이다. 오클랜드의 부동산 동향을 아파트, 오피스 빌딩, 목장을 중심으로 긴급 점검해 본다.
 
아파트 동향 - 오클랜드 근교 아파트 건축 붐
 
5년간의 소강상태를 마무리하고, 오클랜드 근교에 1,600여채의 아파트가 들어설 계획이다. 
 
마누카우에서 뉴린까지, 타카푸나에서 헌베이까지, 그리고 플렛 부쉬에서 오레와까지 들어설 아파트 건축 붐에는, 예전처럼 아파트 한 채의 계약금을 겨우 1,000달러로 책정하고 소비자를 유혹하는 아파트 분양업체의 마켓팅 상술이 재현될 지도 모른다.  

이번 아파트 건축 붐에는 프리맨스 베이 지역의 우루바에 38만5천달러부터 시작하는 143채, 폰손비의 비네갈 레인의 소호광장 개발예정지에 120채, 데본포트의 킹 에드워드 퍼레이드에 고풍스런 석조물외관의 선술집여관(Tavern) 10채를 짓는 프로젝트 등이 포함된다.  

오클랜드 근교 아파트 건축 붐은 주택가격의 폭등과 기존 주택의 매물부족 현상에 따른 자연스런 현상이다. 그러나, 높은 가격과 주변 편의시설의 부족으로 실제로 얼마나 많은 아파트가 건설될 지는 확실하지 않다. 

부동산 개발업자들의 입장에서는, 고층 아파트 건축으로 이익을 남기기 위해, 평방미터당 높아진 원가로 인해, 적당한 마진을 붙여 아파트 가격을 책정해야 하는 고민이 있기 때문이다. 

또, 단독주택 대신 아파트를 선택하는 소비자들의 입장에서, 좁은 주거공간과 개인 사생활의 불편을 보상받을 주거 편의성과 충분한 주변 편의시설, 즉, 병원과 약국, 소매점, 영화관, 대중교통 편의에 대한 기대치가 어느정도 부응하느냐에 따라 수요가 결정되므로 소비자의 평가에 따라 아파트 건설계획이 변경될 수도 있기 때문이다.  

10층이상의 고층 아파트를 건설할 수 없을 바에야 차라리 엘리베이트가 필요없는, 3층이하의 저층 아파트 건축으로 가격을 내리는 방법도 대량으로 아파트를 공급할 수 있는 대안이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다.        
 
한편, 뉴질랜드 주택소유자/구매자 협회(HOBANZ)는 계약금 $1,000의 위험성을 지적한다. 또, 아파트는 관리감독이 철저하고, 물새는 흔적이 없어야 하며, 아파트 관리위원회(body corporate)가 잘 운영되야 하고, 지속적인 건물관리를 위한 금융조달이 제 때에 이루어져야 한다고 충고한다. 

‘Unit Titles Act 2010’의 적용을 받는 기존의 아파트 1만 8천 채나 새로 건설될 새 아파트를 구매하는 사람들은, 관리감독 부실여부나, 아파트 유지보수 계획이 부적절여부, 새 아파트 구입자에게 연체된 아파트 유지보수비를 부담시키는 지 등을 잘 살펴봐야 한다고 조언한다. 
 
특히, 뉴질랜드에서 아파트를 구입해 두고, 고국처럼 잘 관리되겠거니 하고 안심하고 귀국해 버리는 부유한 아시안들에게, 뉴질랜드의 부실한 아파트관리 실상을 알게되면 큰 충격을 받을 것 이라고 경고한다.   
 
외국인 부동산 구매자 1위는 호주인……중국인, 영국인 순
 
한편, 뉴질랜드 부동산가격 폭등을 부추기는 최대의 외국인 구매자는 중국인이 아니라 호주인으로  밝혀졌다.
 
BNZ은행과 부동산중개사협회(BNZ-REINZ)의 공동조사에 따르면, 뉴질랜드 부동산을 구입한 외국인중 호주인이 22%로 1위를 차지했고, 그 뒤를 중국인(20%)과 영국인(13%)이 따르는 것으로 드러났다. 

오클랜드 부동산회사 ‘바풋 앤 톰슨’사도 자사의 경매에서 아시안은 작은 비중을 차지할 뿐 만아니라, 그들 대부분의 아시안들은 뉴질랜드 거주자거나 이민자의 후손이라고 밝혔다. 그러나, 주택을 구입한 뒤 비워두고 귀국하는 일부 중국인 투자자들에 대해서는 우려를 표명했다.    
 
연간 약 9만 채의 부동산판매가 이루어지는 뉴질랜드에서, 전체 부동산 판매건수의 8-9%에 해당하는 약 8천 채가 외국인들에게 판매된 것으로 조사됐다.  
 
이같은 사실이 보도되자 외국인에게 뉴질랜드 주택구입시 세금을 부과하거나, 현실성은 없지만, 심지어 외국인의 뉴질랜드 부동산 구입을 금지하자는 여론까지 일고 있다. 

뉴질랜드의 외국인 투자관리법(Overseas Investment Act 2005)에 따르면, 외국인의 뉴질랜드 투자금액이 1억달러이상이거나, 해안이나 섬 등 국민정서상 민감한 지역의 땅을 구입하려면 외국인 투자 사무소(OIO)의 사전승인을 받아야 한다.

뉴질랜드 정부는 부동산거래 차익에 대해 아직까지 양도소득세나 인지세를 부과하진 않지만, 집값 안정을 위해 지난해 12월 크리스머스 직전부터 뉴질랜드 거주자가 아닌 외국기업이 뉴질랜드 부동산을 구입할 때는 구입금액에 15%의 부동산세금을 부과해 오고 있다.   
 
오클랜드CBD 오피스빌딩 - 전망좋고 편의시설 갖춘 연안부두주변 인기 

오클랜드시내 업무중심지역(CBD)의 오피스빌딩 시장에서 최근 활발하게 성장한 지역은 브리토마토, 바이어덕트, 웨스턴 리클레메이션(윈야드 퀘터) 등으로 바다경치가 잘 보이는 오클랜드 연안부두(waterfront) 주변지역인 것으로 나타났다. 

부동산회사 베일리사가 금년초에 조사한 오클랜드 CBD사무실 공실율 리서치에 따르면, 오클랜드시내 연안부두 주변의 사무실 공실율은 3.3-7.2%로, 전체 CBD오피스빌딩 시장의 평균 공실율 13.6%보다 횔씬 낮은 수준인 것으로 밝혀졌다. 
 
이 지역은 바다가 바라다 보이는 좋은 전망에다 최신 시설의 신축빌딩이 많고, 비지니스의 집중도와 충분한 주변 인프라시설과 지원시설들이 집중돼 있어 업무효율을 높이는데 긍정적인 요인으로 작용하고 있다. 

이 지역 오피스빌딩의 공실율을 살펴보면 교통센터가 있는 브리토마토 지역이 3.3%로서 CBD최저 수준을 기록하고 있고, 현재 핵심지역의 공실율은 전혀없는 안정적인 임대상황을 보여주고 있다. 

이어서, 역시 핵심지역 공실율이 전혀없이 전체적으로 5.8%를 나타내는 윈야드 쿼트 지역과, 핵심지역 공실율 4.8%와 전체적으로 7.2%의 공실율을 보이는 바이어덕트 지역이 뒤따르는 것으로 나타났다.
  
최근, 사무실 세입자들이 바다경치가 잘 보이는 연안부두 주변으로 이동하는 경향이 눈에 띄게 늘었는데, 임차인의 다양해진 요구와 경쟁력있는 임대료, 신축 오피스빌딩의 인프라와 대중교통의 접근성, 각종 편의시설(백화점, 쇼핑센터, 호텔) 등이 만족된 오클랜드 CBD 연안부두의 오피스빌딩 시장의 경쟁력과 인기는 앞으로도 계속 높아질 것으로 예상된다. 
 
현재, Quay 스트리트 152번지에 위치한 하버 뷰(Harbour view) 빌딩 내에, 최근에 내부단장을 마친 70평방미터(m2) 면적의 임대사무실과 함께, 베로 건물 맞은편 포트 스트리트 56번지에도 200평방미터 면적의 임대사무실이 리스매물로 나와 있는데, 렌트비 범위는 1평방미터당 $150-$200수준이고, 운영경비는 1평방미터당 $73정도인 것으로 알려졌다. 

또, 알버트 스트리트에 소재한 AMP센터, ANZ타워는 백 퍼센트 임대가 완료됐고, 최근 1억 3백만달러에 매매된 17층짜리 HSBC(구, 홍콩은행)건물은 2개층이 비어있는 상태다. 

일반적으로, 임차인이 오피스빌딩을 임차할고자 할때의 선택요인으로 위치(Location), 임대료(Rent), 건물가격대비 근저당 비율과 함께 소프트웨어 측면을 중시한다.

오클랜드 시내의 오피스빌딩의 경우, 빌딩 소유주가 자기자본 10-20%에 은행융자 80-90%의 블안정한 재무구조를 가진 건물도 많은데, 임차 예정빌딩에 설정된 융자에 따른 근저당 금액이 해당년의 부동산 감정평가 금액의 40%를 넘게 되면, 임대차 계약을 맺더라도 나중에 빌딩 소유주가 파산할 확률이 높고, 이때 채권확보가 어려울 수 있기 때문에 계약을 회피하는 것이 좋다. 

또, 임대료를 좌우하는 빌딩등급을 설정하는 요인은 건물의 규모와 설비, 외관 등의 하드웨어도 중요하지만 임차인의 구성, 내부마감과 서비스 시설, 전문 관리회사, 임대인의 수준(신뢰도) 같은 소프트웨어 측면을 더 중시하는 경향이다.     
 
농/목장매매 동향 - 매매건수 10% 증가, 평균가격 20.4% 상승 
 
뉴질랜드 목축업의 수익이 크게 개선되고, 전망도 밝아지면서, 농/목장 매매가 활기를 띠었고 가격도 크게 오른 것으로 조사됐다. 

뉴질랜드 부동산중개사협회(REINZ) 조사에 따르면,  지난 3개월간( 3-5월) 전국적으로 512군데의 농/목장이 판매됐는데, 이는 전년 동기대비 10% 증가한 숫자로, 2008년이래 최고 수준을 나타냈다. 또, 지난 1년간(2012년4월-2013년5월) 전년대비 6.6%가 증가한 1,490군데의 농/목장이 판매된 것으로 조사됐다.

매매가격도 크게 올랐는데. 헥타르당 평균(Median) 가격이 지난해의 $17,031에서 무려 20.4%나 오른 $20,499인 것으로 밝혀졌다. 

낙농목장(Dairy Farm)만을 따로 놓고 보면, 금년 5월 한 달동안 작년 동기보다 30건이 더 늘어난 90건이 이루어졌고, 헥타르당 평균가격도 작년 동기보다 $5,365증가한 $34,850에 팔렸다. 목장의 크기와, 소재지, 목장종류의 차이를 고려하여 작성되는 REINZ의 전체목장 가격지수(AFPI)도 전년대비 0.9% 상승했다. 
 
청신호가 들어 온 낙농업 전망에 대한 국내 요인은, 목초가 성장하기에 좋은 계절인 가을을 맞았고, 여름 가뭄끝에 충분히 내린 단비로 인해 완전 해갈되어 가뭄에 대한 걱정도 완전히 사라진 탓에 농/목축업 전망에 대한 기대치가 높아진 점도 작용했다. 해외 요인은 국제 낙농제품의 상승과 국내 최대의 낙농기업 ‘폰테라’의 수익성 개선이 낙관론을 견인한 것으로 풀이됐다.

지역별로는 북섬의 와이카토, 오클랜드, 노스랜드지역의 판매건수 증가가 가장 높았는데, 이는 최근 오클랜드, 크라이스트처치, 와이카토지역에서의 라이프 스타일 부동산을 선호하는 주택구매자의 취향에 영향을 받은 것으로 분석됐다. 반면, 남섬의 사우스랜드, 넬슨, 캔터베리는 오히려 판매건수가 감소한 것으로 나타났다.

농촌지역의 목장용지 매매와 전원주택부지 매매의 활성화에 따른 현금흐름 유입이 전체 경제회복에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 낙관론도 조심스레 확산되고 있다.                                

    <하병갑 객원기자> 
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Comments

계암
브리토마토, 바이어덕트, 윈야드쿼터 등 시티의 waterfront 지역에는 leasehold title 로 된 건물이 많으므로 오피스나 상가를 임대할 경우 각별한 주의가 요망됩니다.

오피스나 상가의 임대차에서는 아파트나 주택과는 달리 ground rent 지급을 임차인 부담으로 하는 경우가 일반적이고, 설령 임대인 부담으로 한다하더라도 결국 이는 향후 임차인의 rent 인상의 부담으로 작용할 것이므로 아주 대박나는 business 가 아니라면 들어가서 발목잡히는 불상사가 없도록 유념해야 할 것입니다.

현재 시티의 waterfront 주변지역에서 ground rent 의 가파른 인상으로 크게 고통받는 임차인들이 적지 않기 때문에 기우에서 써 본 것입니다. 

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