[291] 안개는 자욱한데…, 집을 사야 하나? 팔아야 하나

코리아타임즈 0 4,819 2005.09.28 14:48
▶ 이상할 정도로 너무 조용하다(?)  한때 쉴새없이 사람들로 북적대던 부동산 시장의 활기는 이제 좀처럼 찾아 볼 수가 없다. 또한 부동산 인기상품도 바뀌어 가고 있다. 아파트는 한물갔고 토지가 떠오르고 있다고 하는데…

지난 17일, 뉴질랜드 부동산협회(REINZ)는 전국의 7월 평균주택가격이 6월의 $243,000에서 6천불 오른 $249,000이며 여전히 오클랜드와 웰링턴지역이 상승세를 주도하고 있다고 밝혔다.

하지만 Ray white에 근무하는 한 부동산업자에 따르면 "통상적으로 부동산매매가 이루어지고 최종결재가 끝나기까지는 보통 한달에서 2달정도의 시간이 걸린다."라며 "따라서 이번에 발표된 자료는 결국 7월 기준이 아니라 5 -6월경의 결과라고 볼 수 있으며 'REINZ의 7월 통계' 와는 달리 현재 가격은 하락하고 있다고 볼 수 있다."라고 말했다.

또한 비록 일부지점의 부동산매매 자료라고도 볼 수 있지만 와이타카레 지역의 한 부동산업체에 따르면 "지난달의 경우를 비춰 보면 주인이 급히 매각하기를 원해 시세보다 낮은 가격에 매매가 이루어진 경우가 제법 있었기 때문에 매매가격이 굳이 올랐다고 보기 어려운 경우가 많았다.

그러나 분명한 것은 매매 건수가 눈에 띄게 줄어들고 있다."라고 지적했다. 실제로 최근에 Te Atatu 지역의 한 5베드룸 주택은 불과 1년만에 십 만불 가까이 내려간 $479,000에 거래되기도 했다. 이처럼 전반적으로 부동산시장이 침체기를 맞고 있는 것만은 부인할 수 없는 사실로 받아들여지고 있다.
  
더욱이 시장이 불안정하다보니 부동산경기의 최대 다크호스(?)인 시티아파트 거래가 뚝 끊어지면서 정확한 시세가 제대로 형성되지 않는 현상도 늘어나고 있는 것으로 드러났다. 예를 들어 같은 아파트를 놓고 부동산 에이전트 별로 제시한 가격의 차이가 발생하고 있는 것으로 전해졌다. 'A'중개업소 관계자는 "매매가 잘 이루어지지 않다보니 '급매'라는 방법을 이용하기도 하지만 가격이 싸지 않은 경우가 많다."라고 말했다.

=== 섣부른 예측은 금물 ===
REINZ의장 Graeme Woodley의 '이자율상승이라는 악조건에도 불구하고 오클랜드 지역의 평균 주택가격은 $ 323,710에서 $340,000로, 웰링턴 지역은 $262,500에서 $265,000으로 각각 상승했다.'라는 발표가 있은지 얼마 지나지 않아 한 부동산 업체는 '이자율상승과 이민감소가 부동산경기 하락을 부채질하고 있다는 증거가 곳곳에서 발견이 되고 있다.'라는 의견을 다시 내놓았다.

Quotable Value의 주택가격 지침서에 따르면 가격상승률이 최대피크였던 시기는 작년 7-9월 사이의 7.3%였으며 이민자가 서서히 감소하고 이자율이 상승하기 시작한 올초(1-3월)부터는 5%에서 4-6월의 1.9%로  급격하게 떨어지고 있는 것으로 나타났다.

Quotable Value대변인인 Blue Hancock는 성명을 통해 "솔직히 이자율과 이민은 부동산경기에 큰 영향을 미치는 가장 중요한 요소이며 또한 변동가능성도 높은 편이다."며 "따라서 경기가 가라 앉고는 있지만 재상승이라는 반전은 언제든지 다시 나타날 수 있다. 그러나 그 시기가 언제가 될 지는 아무도 모른다."라고 대답했다.
  
또한 최근에 신축된 오클랜드 시티아파트는 미분양 사태가 속출하고 있다. 전문부동산 신문이나 잡지 등을 계속 눈 여겨 보아왔던 이들이라면 아파트매물이 예전보다 훨씬 많이 쏟아져 나오고 있는 사실을 금방 알게 되는데 부동산업체들은 계약금 인하 및 대출혜택 등을 제공하면서 미분양 아파트 팔기에 여념이 없다.

이와 같은 미분 양사태에 대해 Mr Hancock은 "오클랜드 지역을 중심으로 앞으로 최소 2-3년 동안 공급물량은 안정권에 접어들 것이나 수요가 워낙 위축된 상황이라 장기침체로 이어질 가능성이 많다."라고 주장했다.

=== 거품 ≫ 일시적 현상 ===
올 초부터 전문가들은 '더 이상의 주택붐은 없을 것이다'라는 의견을 계속 내놓았지만 이를 비웃기라도 하듯이 올 7월까지 부동산가격은 꾸준하게 상승을 하고 있다. 이에 대해 부동산전문가들은 "시기가 조금 늦춰지고 있을 뿐이지 거품이 빠지고 있는 것은 분명하다."라고 입을 모았다.

뿐만 아니라 대부분 은행 경제학자들과 파이 낸스 전문가들도 '연착륙 이론'을 제시하며 동조를 하고 있다. BNZ의 수석경제학자인 Tony Alexander는 "우리가 예상했던 것보다 그 속도는 느린 편이다. 그러나 그 하락세는 이미 시작되었다."라고 말했다.
  
결론적으로 보면 일반주택 및 아파트가격 상승세는 이미 어느 정도 소강국면에 접어들었다. 부동산매매가 한산할 뿐 아니라 일부에서는 뚜렷한 초과공급현상이 발생하면서 미분양 주택이 갑자기 늘어나고 있으며 신규아파트 계약율도 현저히 떨어지고 있는 게 요즘 현실이다.

그러나 일반주택 가격이 주춤거리는 사이에 이번에는 토지가격이 급등하고 있다. 그동안 주택가격에 비해 상대적으로 완만하게 상승하던 전국의 토지가격이 주택가격 상승세가 소강국면에 접어든 작년 하반기이후부터 빠른 속도로 상승하고 있는 것이다.
  
하지만 이렇게 토지가격이 급등한다면 건축비 상승을 통해 다시 주택가격을 상승시키고 이는 잠시 소강 국면에 접어들었던 부동산 거품화를 다시 가속화시킬 가능성을 배제할 수 없을 것으로 전망된다.

ANZ은행의 수석경제학자는 "토지가격이 주택가격만큼 상승하게 된다면 이는 정말 위험한 신호로 볼 수 있다. 부동산 거품이 좀 더 지속된다면 단기간에 급속히 증가한 모기지 대출이 향후 거품붕괴의 뇌관으로 작용하면서 더 큰 파국을 야기할 것이다."라고 말했다.

실제로 2001년말 $15billion에 불과했던 모기지 대출은 2년이 지난 2003년말 5.5배가 증가한 $81.5billion에 다다랐는데 이는 심히 우려할만한 수준인 것으로 밝혀졌다.
  
뉴질랜드의 현 부동산 시장상황을 좀 더 자세히 알아보기 위해 세계 여러 나라의 임금, 경제상황에 기준한 주택가격인플레이션을 살펴보면 미국은 10%, 뉴질랜드는 15% 그리고 호주, 영국, 아일랜드, 스페인, 네덜란드는 20%에서 많게는 30%까지 하락해야 정상인 것으로 나타났다.

ANZ은행의 수석경제학자는 "주택시장이 작년과 같은 호황을 지속하긴 힘들 것이란게 지배적인 시각이다. 그러나 대다수 전문가들은 급격한 금리 인상만 없다면 주택시장이 붕괴보다는 연착륙을 할 가능성이 높은 것으로 예상하고 있다."라고 지적했다.

또한 소수의 전문가들은 가격대가 여전히 고평가 상태인 점을 들어 주택가격의 추가 상승여지가 있는 것으로 분석하고 있다. 그러나 추가 상승하게 된다면 부채는 더욱 커지게 되며 결국 거품위험은 그만큼 높아지게 될 것으로 보인다.

=== 주택매매시기 결정은 ===
많은 주택 구매자들과 매각인들은 '향후 주택시장은 어떻게 변할 것인가?' '과연 언제쯤 주택가격이 주춤해질 것인가'를 항상 주목하고 있다. 누구나 가장 낮은 가격에 사서 가장 높은 가격에 파는 것을 원하고 있으나 무엇 보다도 가장 중요한 것은 현재의 매매가격이 아니라 주택 구입목적이 어디에 있느냐는 것이다.

새로 주택을 구입하려고 하는 사람은 현재 주택가격이 렌트한 것과 비교해서 더 이득이 있다면 구입을 하는 것이고 그렇지 않다면 구입을 늦추어야 하며 투자를 위해서라면 위험을 줄이고 수익을 최대화 시키는 것이 가장 현명한 방법이 될 것이다.

=== 현재 부동산 시각은  ===(별도 아티클)
Ⅰ→Ⅱ→Ⅲ→Ⅳ→Ⅴ→《Ⅵ》→Ⅶ→Ⅷ→Ⅸ
오늘도 수많은 종류의 부동산 시계가 전 세계에서 각기 다른 시각을 항해 달려가고 있지만 한가지 닮은 점이 있다면 모두 일정한 궤도안에서 움직이고 있다는 것이다. 미국의 '파산' '상승' '폭등' ''폭락' 등 9단계 시스템을 채택해 뉴질랜드에 적용한 크라이스트처치의 투자컨설턴트 Charles Drace는 "우리는 현재 6단계에 속해 있으며 부동산을 지금 구입한다면 그 가치는 차츰 내려갈 것으로 전망된다."라고 밝혔다.

총 9단계의 걸친 부동산 순환주기
1. 급격한 인구 및 경제성장, 그리고 낮은 이자율정책 등 정부의 지원에 힘입어 주택과 상업지구 건물에 대한 수요가 폭발적으로 늘어난다.
2. 산업, 경제규모가 확대되기 시작하며 건물을 짓기 위한 대규모 토지구획 정리가 이루어진다. 은행대출은 쉬워지고 부동산 가격이 급등한다.
3. 빈땅을 사기 위한 투자자들이 몰리면서 토지분할이 일어나고 재매각이 주목적인 투기조짐이 일어난다
4. 분할 및 매매상품이 부족할 정도로 부동산 경기는 최고조에 달한다.
5. 건축은 끊임없이 이루어지지만 공급과잉의 조짐이 여기저기서 제기된다. 새건물 건축, 토지매입, 렌트수입 등이 별 이득이 되지 않게 되며 부동산가치가 서서히 하락하기 시작한다. 결국 거품이 빠지는 것이다.
6. 금리와 모기지률이 다시 상승기류를 타며 가격하락을 더욱더 부채질 한다. 부동산 가격이 천차만별이 되고 가격은 여전히 높은 곳에서 형성되어 있지만 실제로 구매자는 많지 않게 된다. 전체적으로 부동산 시장이 급랭되나 가끔씩 오름세가 이어지기도 한다.
7. 부동산 가격은 빠르게 하락하고 모기지를 감당하기 어려운 투자자들이 나타난다.
8. 모기지률과 금리는 최고조에 이르며 렌트 수요는 급감하고 빈공간이 차츰 늘어난다. 시장은 급격히 죽어가고 투자자와 투기업자들은 자신들이 매입한 가격이나 현 시세보다 낮은 가격에 매물을 내놓기 시작한다.
9. 부동산 시장은 바닥을 헤매면서 건축경기하락, 빈건물 증가등의 특징이 나타난다. 채무를 갚기 위한 말도 되지 않은 가격대가 형성되기도 한다.  
  

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