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초보 집주인의 7가지 치명적인 실수들

유영준 0 1,757 2018.07.11 10:30

첫번째 투자용 집을 장만하는 것은 흥미롭고도 동시에 두려운 일일 수 있습니다. 여러분이 힘들게 벌어 아끼고 아껴 저축한 돈을 인생에서 가장 비싼 자산에 쏟아 부었더라도, 필요한 과제를 수행하고 건전한 투자 전 략을 수립한 경우에만 성공적인 부의 창출을 기대할 수 있습니다.  

 

일단 목적에 부합하는 주택을 구입하셨다면, 이제부터 진정 힘든 일 시작입니다. 이제 구입한 주택의 집주인이며, 집주인으로서 최대한의 수익을 올릴 수 있도록 노력해야 합니다. 제가 상담하며 듣게 되는 에피소드들 속에서 임대주택을 운영하는데 제한적인 지식을 가진 초보 집주인들의 수많은 실수를 보게 됩니다. 

 

제가 초보 집주인들이 흔히 범하는 7가지 치명적인 실수들과 이를 피할 수 있는 몇 가지 요령을 열거해 보겠습니다.


1. 감정적으로 대하지 마세요. 


부동산 투자는 사실과 숫자로 평가를 하게 되는데, 흔히들 감정적으로 부동산 검색을 하고 선택하는 실수를 범합니다. 최고의 투자는 때론 결코 자신이 살 수 있다고 상상할 수 없는 곳에 투자하는 것일 수도 있습니다.

 

아마도 사소한 수리가 필요하거나 필요 사항을 충족시키지는 못했지만, 위치가 주요 인구 통계상 가장 적합할 수 있습니다. 

 

그러나 자신의 부동산에 자신만의 개인 스타일을 고집하는 집주인이 있습니다. 요란한 색상의 벽과 반짝거리는 바닥이 포함될 수 있지만, 부동 산 임대 및 재판매 매력을 극대화하기 위해 따라야 할 가장 좋은 규칙은 실내 장식 및 색상을 항상 중립적으로 유지하고 가능하면 튼튼하고 단단한 마감을 선택하는 것입니다.

 

2. 본인의 사업 목적에 집중하십시요.


아무런 계획도 없는 새로운 사업에 60만 달러 투자하는 것을 고려하시겠습니까? 그러나 놀랍게도, 이것은 시작하는 많은 주택 투자자들이 하는 투자 방식입니다. 

 

성공하기 위해서는 포트폴리오를 구축하는 것을 사업의 일환으로 다뤄야하지만, 상세한 투자 전략 / 비즈니스 계획을 생각하지 않고 자신의 여유자금 그리고 대출 가능금액에 맞춰 투자용 부동산을 구입합니다. 

 

신규 사 업자가 회사를 성공적으로 설립하는 데 최고의 팀을 고용해야하는 것처럼 부동산 투자자는 플래너, 회계사 및 변호사와 같은 전문가들로 둘러싸여 정보에 입각해 의사 결정을 내릴 수 있는 환경을 만들어야 합니다. 

 

너무 자주 사람들은 부동산 투자라는 “취미”에 빠지게 되고, 결국 오직 한채만을 투자목적으로 소유하거나 부채를 갚기 위해 허덕이게 됩니다. 

감정을 배제하고 사업에 입각하여 의사결정을 하여 이 함정을 피하십시오. 자신의 투자용 부동산을 성공적으로 운영하기 위해서는 전문적인 사업가의 마음가짐이 필요합니다.

 

3. 임대집은 상태를 잘 유지시켜야 합니다. 


부동산 관리를 위해 조언을 해주는 입장에서 가장 좌절스러운 경우 중 하나는, 돈을 벌 수 있는 가장 좋은 방법은 투자 재산의 유지에 1 센트도 쓰지 않는 것이라고 생각하는 새로운 집주인을 상대하는 것입니다. 

 

그들은 적시에 수리를 하지 못하고 주기적인 페인트, 힛펌프 설치, 식기 세척기 또는 주방 개조의 가치를 보지 못합니다. 사실 소규모 개조 공사는 투자비용에 비해 집값을 상당히 증대시킬 수 있을 뿐만 아니라 하룻밤 사이에 임대 수익을 증가시킬 수 있습니다. 

 

일반적인 유지 보수 또한 중요한데, 이는 재산 가치를 유지시키고 필요할 때 쉽게 다시 렌트를 줄 수 있기 때문입니다. 이러한 이유로 시기를 놓치기 전에 적절하고 전문적인 방법으로 수리를 하는 것이 중요합니다.

 

4. 세입자를 친구로 만들진 마십시요. 


저는 집주인이 살기 편안하고 안전한 환경을 만들기 위해 필요에 따라 유지 보수를 실시하기 위해 세입자에게 친절한 것은 좋다고 생각하지만, 세입자와 그 이상의 관계로 진행되는 것은 적극적으로 반대하는 편입니다. 

그러나 실상 집주인은 종종 세입자와 그 이상의 관계를 맺기로 결정하고, 그에 따라 문제가 발생하기 시작합니다. 세입자는 당신이 친구이기 때문에 매주 임대료가 조금 늦더라고 별로 걱정하지 않을 것이라고 생각할 수 있습니다. 

 

세입자 / 집주인 관계를 비즈니스 수준에서 유지하고, 성격상 그렇게 하기 힘드시다면, 전문 부동산 관리인를 고용하여 중개인으로 행동하게 하는 것이 가장 좋습니다.

 

5. 도움을 청하는 걸 두려워 마십시요.


집주인이 전문 부동산 관리인의 도움없이 재산을 돌볼 경우 상기의 실수를 피하는 것은 어렵습니다. 많은 초보 집주인은 중개인을 생략하여 수수료를 절약하는 방법으로 돈을 벌 수 있다고 생각하지만, 장기적으로 더 많은 비용을 지출할 수도 있습니다. 

 

재산 관리 수수료는 생각만큼 비싸지 않으며 세금 또한 공제되는 혜택이 있습니다. 부동산 관리인은 빈집으로 있는 것을 최소화하기 위해 임대 주택을 임대 희망자들에게 효과적으로 마케팅하는 방법을 잘 알고 있으며, 대신에 임대료의 일정비율를 징수하고 세입자와 분쟁이 있어서 필요한 경우 Tribunal 재판에서 집주인을 대신해서 출석하여 문제해결을 위해 노력합니다. 

 

부동산 관리인은 공과금이나 수리비 등의 비용을 대신해서 지불해주고 연간 임대소득을 계산해주어, 소득세 계산을 위해 회계사가 임대소득 산정할 때 도움을 주기도 합니다. 또한 다른 투자 기회를 찾기 위해 많은 시간을 할애할 수 있는 시간을 마련해 줍니다.

 

6. 최고의 임대 수익을 거두십시요. 


부동산 관리인의 또 다른 중요한 역할은 집주인이 투자 수익을 극대화할 수 있도록 정기적으로 임대료가 적정수준인지 검토하는 것입니다. 종종 집주인은 여러 관련 자료들에 대한 접근성이 제한되어있기 때문에 주어 진 시간에 임대주택 시장에서 받을 수 있는 최고의 임대료를 결정하기 힘듭니다. 

 

능력있고 경험 많은 부동산 관리인은 자신이 속한 분야를 잘 알고 있으며, 고객의 부동산에 대한 최고의 임대료를 계산하기 위해 비교 가능한 임대주택가격 목록을 광범위하게 보유하고 있습니다. 

 

세입자는 집주인의 대출금을 상환하는데 도움이 되므로 이것은 중요합니다. 임대료를 꾸준히 인상함으로써 부채를 효과적으로 관리하고 이자율이 상승하는 경우 수익과 상환액 간의 차이를 최소화할 수 있습니다.

 

7. 감가 상각을 항상 해야 합니다.


전문적으로 행해진 감가 상각 계획을 가지고 계신다면 생각지도 않으셨던 세금혜택을 받으실 수 있습니다. 많은 집주인은 이것이 새로운 부동산에만 해당된다고 생각하고, 감가 상각의 개념을 완전히 이해하지는 못합 니다. 

 

임대용 부동산에는 일정 비율로 감가 상각될 수 있는 수많은 항목이 있어 세금 공제를 청구할 수 있습니다. Chattel Valuer를 접촉하여 감정을 의뢰하면 수백 불의 돈이 수고비로 소요되지만, 결국 수천불의 세금 공제 혜택을 받으실 수 있으십니다.

 

이 일곱 가지 실수를 범하는 것을 피하고 대신 부동산 투자의 규칙을 이해하고 실행하신다면, 투자용 임대주 택은 자본 이익을 장기간에 걸쳐 창출하여 성공적인 부를 이루시는데 기여할 것입니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.


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