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상업용 부동산 투자의 꿈과 현실

정윤성 0 709 2018.06.15 19:21

지금까지 안전한 투자처로 발전해 왔던 상업용 부동산 투자는 향후 다가올 미래에도 지속적인 성장을 해 나갈 수 있을까?  

 

주제로 넘어 가기 전에 현재 필자의 주변에서 일어나는 몇 가지 실제 상황을 살펴보자. 

 

상황 1> 

‘우버 배달 시스템’을 이용해 음식을 시켜 먹는 젊은이들이 늘고 있다. 아들이 볶음밥 한 그릇에 30불(배달료 포함)을 주면서도 맛있게 먹는 모습을 보고 있자니 필자인 나도 돼지 족발집은 없나하고 휴대폰에 앱을 깔아 봤다. 예전의 피자 배달은 우리가 흔하게 보아 왔지만 일식, 중식과 함께 맥도날드 햄버거까지 우버가 배달 서비스를 하고 있다. 심부름할 사람을 고민할 필요가 없다. 나의 위치에 따라 알아서 가까운 곳을 올려 준다. 우버 배달 사업에는 우버의 통계 전문가와 컴퓨터 엔지니어 등의 각 분야 전문가들이 디자인한 알고리즘에 따라 배달 플랫폼으로 음식의 제작 업체와 소비자를 연결해준다. 

 

상황 2> 

필자는 아주 오래전부터 사무실 용품을 구입하기 위해 샵을 가본지가 몇 년인가 기억도 없다. Warehouse Stationary의 인터넷 샵에 등록되어 있어 선배달 후지불의 시스템으로 돌아 가고 있으며 배달료는 무료다. 

 

상황 3> 

임직원 다해봐야 5명 밖에 되지 않는 조그만 사무실, 그러나 렌트비는 만만치 않아서 가끔 고민해야 하는 고정 경비다. 그래서 구축한 내부 관리 시스템은 Wi-Fi가 되는 어느 곳이면  5명 하나 하나가 사무실에 근무하는 것과 같이 실시간 전화가 가능하며 내선으로 서로간의 대화는 자연스럽게 할 수 있도록 되어 있다. 재택 근무도 가능하며 휴양지에 가서도 고객들의 전화 서비스도 가능하다. 고객들의 모든 데이터는 보안성 최고인 마이크로 소프트사의 클라우드에 떠있어 세계 어디서든 몇단계 암호를 풀면 고객 지원 서비스 업무가 가능하다. 화면이 크다는 장점이 아니라면 컴퓨터도 더 이상 필요하지 않다. 휴대폰으로 가능하기 때문이다. 

 

상황 4> 

우리집 둘째는 쇼핑몰에서 ‘아이 쇼핑’을 하고 오더니 사고 싶은 옷을 아마존닷컴이라는 전자 상거래 플랫폼에 접속을 해서 구입하더니 그 양이 늘고 있다. 실제로 아마존닷컴은 세계 유통 시장을 빠르게 점유해 나가고 있 으며 세계의 저인플레 현상의 주요 요인으로 작용하고 있다. 이제 아마존닷 컴은 세상의 모든 상품을 가장 저렴하게 구입할 수 있는 곳으로 소비자의 신뢰를 구축했으며 알리바바 닷컴도 시장이 거대화되고 있다. 

 

얼마전 인도에 출장을 다녀 왔다. 도착 다음 날 호텔에 배달된 인도 주요 일간지에는 아마존 닷컴의 광고가 1 면 전체를 덮고 있었다. 인도의 상가는 특별한 곳을 제외하고는 매우 열악하다. 상가 개발이 채 되기 전에 아 마존닷컴은 자리를 굳히고 있었다. 이 회사는 뉴질랜드에 이미 상륙해 활동을 본격화하고 있기도 하다. 뉴질랜드 정부는 이러한 전자 상거래에 지금까지 관세규정에 따라 면제되었던 부가가치세를 부과하겠다고 밝혔는데 이 조치로 조세뿐만 아니라 소매상인들의 어려움이 어느 정도 해소 될 것으로 전망하고 있지만 한시적으로 시간을 벌었을 뿐이라고 전문가들은 보고 있다. 

 

금융 위기 이후 예측이 어려운 여러 가지 경제 현상을 두고 ‘뉴노멀’이라고 불렀다. 두고 볼 일이지만 올해부터 저물가, 저이자율에도 지속적 성장이라는 ‘뉴뉴노멀’의 시대가 온다고도 한다. 직장을 가지든 사업체를 운영하든 바뀌어 가는 산업 형태는 그 언젠가부터 이미 4차 산업이라 불리우며 진행되고 있으며 빠른 속도로 변화하고 있는 소비와 공급의 형태는 동네 스시가게를 운영한다고 비켜갈 수 없는 앞으로 직면할 우리의 문제다. 세계의 쇼핑몰은 쇄락의 길을 이미 걷고 있으며 굳이 요지에 점포가 있어야 할 이유가 없는 사업들, 회사를 대학 내에 설치 운영하는 등 지금까지 파격적인 현상들이 나타나고 있는 작금의 현실에서 투자자라면 수익률과 리스 계약 상태, 세입자의 재무 상태와 사업성 전망 그리고 건물의 위치와 상태 그리고 개발 플랜, 유동 인구 등으로 결정하던 지금까지의 결정 요소에서 적어도 미래 소비 형태를 예측하고 전자 상거래가 활성화 되기 어려운 업종의 분석 정도는 추가 연구해야 할 항목이다. 

 

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