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집을 구매할때 얼마의 가격을 제시해야 할까요?

유영준 0 1,051 2018.06.13 14:15

주택을 사려고 할 때나 부동산 매각을 고려 중일 경우에 제일 궁금한 질문은 “과연 이 주택은 얼마나 할려나?”또는 “얼마에 팔면 밑지고 팔지 않을까?”일 것입니다.  

 

누구에게 문의해야 해답을 얻을 수 있을까요? 부동산 에이전트? 주택감정평가사? 은행? 또는 온라인으로 구매하는 집에 대한 보고서? 그러나 놀랍게도 각각이 제시하는 가격이 천차만별이라는 것입니다. 

 

혹시 공정한 시장가치에 대해 들어보셨는지요? 사전적 의미에 따르면, 구매자와 판매자가 거래를 종료하라는 외부 압력을 받지 않는 상황에서 자유 의지로 구매자가 지불 하고 판매자가 동의할 가격이라고 합니다. 압박감이나 동기 부여는 이혼, 갑작스런 이직, 모기지 상환 또는 가족 사망 등의 삶의 변화에서 비롯되며 이러한 것들은 구 매자 또는 판매자가 신속하게 행동하도록 강제합니다. 

 

우리가 공정한 시장 가치를 말할 때, 한 가지를 명확히 집고 넘어가야할 것이 있습니다. 그것은 여러분께 항상 “공정”하지만은 않을 수도 있다는 것입니다. 공정한 시장 가치가 공평하며 아무런 치우침도 없으며 당신이 필요로 하거나 원하는 것을 신경 쓰지 않기 때문에 역설적으로 당사자 입장에서는 “공평”이라고 부를 수 없을 것입니다. 

 

즉, 구매자는 가능한 한 최저 가격으로 부동산을 구매하고자 하며 판매자는 주택 가격을 최고로 받고 팔고 싶어합니다. 

 

그래서 원래의 질문으로 돌아가서 - 집값에 대해 누구에게 조언을 구하십니까? 

 

부동산 중개인 

 

만약 당신이 구입을 고려 중인 부동산 판매가격을 리스팅 에이젼트에게 물어 본다면, 아셔야할 것은 리스팅 에이젼트는 자신의 의뢰인 즉 집주인을 위해 일해야 한다는 것입니다. 그는 비슷하게 팔린 인근 부동산에 대한 세부 정보와 다른 잠재 구매자들의 대상 물건에 대한 관심도를 알려줄 수는 있지만 결국 리스팅 에이젼트의 역할은 집주인을 위해 집값을 극대화해야 하는 것입니다. 

 

주택감정평가사

 

$ 1,000 정도를 지불하고 독립적인 전문 평가를 받을 수는 있지만, 아마도 실망하실 겁니다. 주택감정평가사를 통한 공식적인 가치 평가가 부동산을 구매할 경우 현실적인 시장 가격을 예측할 때 제한적인 이익을 가지며, 주택을 판매하기 위해 매매 가격을 가늠해볼 때 일반적으로 낮은 평가 금액을 제시합니다. 그들의 평가치는 항상 보수적이라는 것을 명심하십시요.

 

은행 

 

새로 구입하려는 부동산에 대한 대출을 신청할 때 은행은 은행 나름대로 구입하려는 부동산에 대한 가치를 결정하지만, 시장 가격을 정확히 반영하지 않을 수도 있습니다. 은행은 대출자가 대출 상환에 불이행하는 경우 소유물을 처분하여 회수할 수 있는 금액을 예상하고 이를 반영하여 부동산을 평가하는 경향이 있습니다. 은행은 자체 직원이나 외부 평가사를 이용하기도 하지만, 대부분 부동산을 들여다 보지도 않고 가치 평가 결정을 내리므로 정확한 가격을 반영한다고 보기 힘들겠지요. 

 

부동산 온라인 보고서 

 

부동산 가치를 예측하기 위해 온라인으로 저렴하게 구입할 수 있는 보고서들이 있습니다. QV 보고서, CMA 보고서 그리고 Corelogic 보고서가 이러한 보고서들에 속합니다. 또한 인터넷에서 무료로 예상가격의 범위를 제시해주는 웹사이트들이 있습니다. 예를 들자면, www.homes.co.nz 가 있겠지요. 대상 주택에 대한 과거의 매매기록, 시청의 가치평가액 (CV), 인근 지역의 집 값 예상치 등을 제시합니다. 일반적으로 예측 가격이 실제 가격에서 10-20 % 정도 맞지 않습니다. 즉, 추정치가 실제 가치보다 높거나 낮게 책정됩니다. 

 

실사를 통한 가치평가가 아니므로, 건물에 에어컨이 설치되어 있거나, 카페트가 깔려있는지, 최근에 마루 바닥을 설치 했는지 여부는 알지 못합니다. 즉 주택이 최근에 개조 되었거나 원래 상태인지 여부를 알지 못한 상태에서 기존의 데이터를 기준으로 보고서가 작성된 것이므로 오차가 상존합니다. 

 

구매자의 에이젼트

 

뉴질랜드에서는 생소한 개념으로 구매자의 에이젼트는 독립적이고 솔직하게 부동산 가격에 대한 조언을 해 줄 수 있는 좋은 원천이 될 수 있습니다. 구매자의 에이젼트는 집주인의 부동산 중개인과는 정반대입니다. 왜냐하면 그들은 집주인이 아닌 구매자를 위해 일하고 대 를 지불받기 때문입니다. 고려중인 지역에 대해 매물을 찾도록 지시하면, 그 지역 시장에 대한 상세한 정보, 잘 판매되는 주택과 그렇지 못한 주택 그리고 판매가격 들에 대한 정보를 구매자에게 제공합니다. 

 

점점 더 많은 투자자와 주택 소유자가 구매자의 에이전트를 통하여 자신들의 다음 부동산을 매입합니다. 그들은 배경 조사 및 가격 책정을 지원할 뿐만 아니라 협상 기술을 사용하여 최상의 가격을 제시합니다. 요즘과 같이 가격이 주춤하는 부동산 시장에서 성공하기 위해서는 철저한 조사와 현명한 부동산 선택이 중요하며, 적절한 가격에 구매하는 것 또한 중요합니다. 

 

분명히 집의 가치는 매우 주관적입니다. 그러나 이것은 여러분에게 유리할 수 있습니다. 좋은 판매 부동산 중개인은 감정적 구매자가 자신의 꿈의 집에 대해 최고가를 지불하도록 유도하는 반면, 현명한 구매자는 동기 부여된 집주인이 기대하는 매매가격 이하에서 사기 위해 협상을 시도할 것입니다. 

 

만약 부동산 구매를 위해 투자할 시간이나 좋은 물건을 고를 자신이 없다면, 부동산 구매 또는 판매를 도울 수 있는 좋은 사람들에게 자문을 구하는 것이 좋겠지요. 

 

가격을 제시하기 전에 부동산 중개인에게 물어보아야 하는 5 가지 질문 

 

1. 집주인이 요구하는 주택 가격은 얼마입니까? 

그 가격은 부동산 중개인의 제안이었습니까? 아니면 다음 집을 사기 위해 필요한 금액이었나요? 일부 집주인이 요구하는 가격은 비현실적이며 특정 이유로 인해 일정 금액을 받아야하는 경우 가격을 네고하는 것이 쉽지 않습니다. 

 

2. 다른 구매자로부터 제안이 있습니까? 

이를 통해 경쟁자가 있는지 여부와 집주인이 합리적인 가격으로 집을 판매하는 것을 얼마나 고려하고 있는 지 알 수 있습니다. 

 

3. 집이 시장에 얼마나 오래 나와 있었습니까? 

매매를 위해 일정기간 이상 시장에 나와 있었던 집의 경우, 집주인은 첫 번째 제안을 수락할 가능성이 상대적으로 높습니다. 몇 달 동안 시장에 내놓았지만 변변한 가격 제안을 받지 못했다면 집주인이 당신의 제안을 수락할 준비가 되었을 가능성이 더 큽니다. 

 

4. 왜 집을 내놓았나요? 

집주인이 이혼을 하나요? 급하게 이사를 해야 합니까? 집주인이 자신들의 집을 팔아야한다는 압력을 받게 될 다른 집을 이미 구입했습니까? 이러한 질문들을 통해서 집주인이 얼마나 집을 팔고 싶어하는지 알 수 있습니다. 

 

5. 부동산이 시중에 나와있는 동안 원하는 가격이 떨어졌습니까? 

이것은 집주인이 정말로 자신의 집을 처분하고 싶어 하는지 알려주고 또한 집주인과의 협상에서 주도권을 갖고 좋은 가격에 집을 장만할 수 있을지도 모른다는 것을 알려줍니다. 

 

좋은 가격에 집장만 하시길 기원합니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 


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