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부동산 투자시 꼭 피해야할 사항들

유영준 0 1,604 2018.05.23 12:04

놀랍지만 아픈 사실이 있습니다. 부동산 투자를 하는 대부분의 키위들은 그들이 원하는 경제적 자유를 결코 이루지 못한다는 것입니다. 처음 5년 동안 부동산 투자를 시작한 사람들의 절반 가까이는 두 번째 투자 자산을 구입하지 못한다는 것입니다. 그러나 일부 투자자들은 성공적으로 투자를 아주 잘합니다. 부동산 투자에 성공하는 것을 돕기 위해, 부동산 투자자들이 만드는 네 가지 일반적인 실수와 그것을 피할 수 있는 방법을 소개하려 합니다.  

 

1. 잘못된 자산 매입 

 

지난 컬럼에서 소개시켜드린 바와 같이 부동산 투자를 통해 재정적인 자유를 얻으려면 대규모 자산 기반을 축적해야합니다. 이는 가치가 강하게 성장하고 평균을 능가하는 적절한 자산을 소유한다는 것을 의미하며 증가한 자산에 대해 추가로 대출을 받고 추가 자산 구매에 자금을 지원할 수 있어야 합니다.

 

그러나 많은 투자자에게 왜 그들이 현재의 부동산을 구입했는지 물어 보면 그들이 사는 곳, 휴가 또는 퇴직하려는 곳과 가깝기 때문에 구입했다는 답을 종종 듣게 됩니다. 이러한 분들은 주택을 구입하는 것에 감정적인 이유로 구입을 결정하신 겁니다. 이는 아마도 거주용 주택 구입의 좋은 방법일 수도 있습니다. 그러나 투자자산을 구입하는 좋은 방법은 아닙니다. 즉, 부를 늘릴 수 있는 계획과 분석을 바탕으로 심사숙고하여 부동산을 구입하는 것이 가장 바람직한 방법일 것입니다. 

 

2. 계획의 부재 

 

우리들 대부분은 우리의 재정적 미래를 계획하는 것보다 휴일 계획에 많은 시간을 할애합니다. 투자 계획이 없다면 재정적 독립을 어떻게 발전시킬 수 있습니까요? 대부분의 키위들은 다음 4 가지 범주로 나뉩니다. 

 

첫째로 전혀 투자하지 않는 그룹입니다. 대다수의 키위들이 이 그룹에 속하지만 아무런 액션을 취하지 않습니다. 

 

두번째로 투자는 하는데 충분히 투자하지 않는 그룹입니다. 다른 사람들은 집을 사서 부동산 가치 증가의 힘을 만끽하지만 본 그룹은 더 많은 부동산에 투자하기 전에 부채를 갚으려는 경향이 있습니다. 이것은 재정적 미래를 성취하기 위해서 필요한 대출을 슬기롭게 이용하지 않는다는 것을 의미합니다. 

 

세번째로 너무 많은 투자를 하는 그룹입니다. 즉 어떤 사람들은 너무 많은 투자를 합니다. 불필요한 위험을 감수하고 너무 많이 대출을 받는 경우입니다. 자산대비 지나치게 높은 대출을 받은 투자자는 미래에 금리가 상승함에 따라 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

네번째로 적정 금액을 투자한 그룹입니다. 올바른 금액을 투자하는 사람들이 있습니다. 너무 과하지도 않고 그렇다고 부족하지도 않게 투자하는 그룹입니다.

 

적정한 액수로 부동산 투자를 한다? 좀 모호한 얘기로 들리시지요? 본 그룹에 속한 투자자들에게 있어서 각각의 주택이나 상업용 건물 구입은 심사숙고한 재산 증식 계획의 일부분으로 실행에 옮기는 것입니다. 즉 계획이나 전략이 없다면 계속되는 투자 기회에 산만해지기 쉽다는 것입니다. 그리고 불행하게도 이러한 항간에 떠도는 투자 기회들 중 많은 부분이 예상대로 가치가 상승하지 않는다는 것입니다. 예를 들자면, 최근에 계약금만 내고 아파트를 계약한 투자자를 보면 추가 금액 지불을 요청받거나 안타깝게도 초기 예상 매매가 보다 밑도는 가격에 거래되는 것을 보게 됩니다. 

 

3. 부동산 포트폴리오 검토 부재 

 

부동산이 장기 투자이며 또한 부동산 매매 비용이 상당하지만, 그렇다고 해도 현재 보유 부동산 포트폴리오의 적절성을 종종 검토하지 않는 것은 좋은 습관이 아닐 것입니다. 물론 부동산은 주식과 달라서 쉽게 바꾸거나 재투자 할 수 없습니다. 그러나 여전히 보유재산 투자 포트폴리오를 정기적으로 검토하여 전체적인 보유 부동산 가치를 향상시키기 위해 할 수 있는 일을 확인해야합니다. 

 

적절한 임대료를 받고 있는지 또는 현재의 대출금리가 적절했는지 검토는 언제하셨나요? 어쩌면 증가된 자산가치로 인하여 재융자를 받아서, 불확실한 시대에 대비하기 위해 현금을 보유하거나, 더 많은 부동산을 구입할 자금을 마련할 수도 있을 것입니다. 그리고 때로는 더 나은 투자를 할 수 있도록 하기 위해 그다지 가치증가가 되니 않거나 개발 계획이 없는 부동산을 선택적으로 판매하는 것이 적절할 수 있습니다. 

 

일반적으로 일부 부동산은 여타 부동산보다 월등히 우월하게 가치 상승을 하며, 향후에 부동산 가치상승이 낮은 부동산과 높은 부동산 간의 격차는 확대 될 것임을 기억하십시오. 

 

높은 가치 상승이 기대되는 부동산을 소유하고 계십니까? 강한 자산 증가의 혜택을 누릴 가능성이 없는 지역에 투자용 부동산을 소유하고 있으시다면, 장기적으로 재정적 자립을 도울 수 있는 유형의 부동산으로 대체할 필요가 있겠 지요. 

 

Buy and Hold 전략 (부동산 장기보유전략)의 아버지이신 ‘부자아빠, 가난한 아빠’의 저자인 로버트 기요사키 또한 실적이 부진한 부동산은 대체하는 것으로 저서에 기술하였던 기억이 납니다.

 

실제로 작년에 저는 더 이상 저의 투자 전략에 맞지 않는 부동산을 팔았습니다. 크로스리스형태의 부동산으로 개발 가능성을 보고 구입했으나 크로스리스의 다른 소유주가 바뀌고 나서 프리홀드로 바꾸기 힘들어 제가 의도한 개발이 힘들게 되었기 때문입니다. 오클랜드의 노스쑈어는 다른 지역에 비해 상대적으로 많은 주택들은 크로스리스 형태인데 차후 가격 상승이나 개발 계획에 부정적인 영향이 있기 때문에 현재 크로스리스 형태의 집을 보유하고 계신다면 다른 크로스리스 주인인 이웃과 상의해서 비용을 분담하여 프리홀드로 타이틀을 변경하는 것도 고려하시길 권해 드립니다. 

 

4. 위험 관리 부재 

 

자산 포트폴리오를 성장시키는 것은 현재의 부동산을 보유하며 추가로 부동산을 구입하기 위해 대출을 더 받을 수 있는 능력에 달려 있습니다. 그러므로 대출금을 상환하거나 추가로 자금을 조달할 수 있는 능력은 결국 잠재적인 위험이 될 수도 있습니다. 대출금 만기인데도 대출을 받을 수 없으면 부동산을 팔아야 할 수도 있습니다. 또한 더 많이 빌릴 수 없다면 부 창출의 기회가 지연될 것입니다. 물론 이러한 일이 발생하지 않도록 하는 위험 관리 방법은 예산 및 현금 흐름 예측을 준비하고, 금리 변동에 대한 관리를 하며 현금 흐름에 따른 여유자금를 유지 관리하는 것일 겁니다.

 

똑똑한 투자자는 단지 부동산 구입만을 목적으로 하지 않습니다. 그들은 부동산 구입을 통해서 자신의 부정적인 차입비율을 상쇄시킬 뿐만 아니라 자산 순환의 기복을 보며, 재정적 여유자금을 가질 수 있는 시간을 벌어들입니다. 

 

정교한 부동산 투자자들이 자산을 확보하는 또 다른 방법은 자산을 보호하고 합법적으로 세금을 최소화하는 올바른 소유 구조로 자산을 구입하는 것입니다. 대부분의 부유층 투자자는 자신의 이름으로는 아무것도 소유하지 않지만 회사나 신탁을 통해 자산을 통제합니다. 뉴질랜드의 부동산 사이클이 다음 단계로 진행함에 따라 투자자들이 상당한 자산 포트폴리오를 구축하고 재정적 독립을 얻을 수 있는 기회가 생길 수 있습니다. 

 

정부의 연이은 규제조치들로 시장의 불확실성이 증가했고 구매자의 수요가 상대적으로 감소함에 따라 많은 부동산들이 예전과는 다르게 매매자 주도에서 매수자 주도의 가격 협상을 통해 구입이 가능하게 바뀌었습니다. 

 

우리가 재정독립의 미래를 보장받기 위해서는 과거로 부터 배운 값비싼 실패와 성공의 교훈을 잊지말고 투자에 활용해야 하겠습니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정 단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.


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