토지분할 비용

연재칼럼 지난칼럼
오소영
정동희
한일수
김준
오클랜드 문학회
박명윤
수선재
이현숙
박기태
성태용
명사칼럼
멜리사 리
수필기행
조기조
김지향
송하연
김성국
채수연
템플스테이
이주연
Richard Matson
Mira Kim
EduExperts
김도형
Timothy Cho
김수동
최성길
크리스티나 리
박종배
새움터
동진
이동온
피터 황
이현숙
변상호경관
마리리
마이클 킴
조병철
정윤성
김영나
여실지
Jessica Phuang
정상화
휴람
송영림
월드비전
독자기고
이신

토지분할 비용

0 개 4,012 유영준

요즘 개발 관련하여 아이디어를 구하시려 문의하시는 분들을 많으신데, 꽤 많은 분들은 토지분할에 들어가는 비용에 대해 궁금해 하십니다. 제가 토지분할을 시청에서 많이 다뤄왔으니 어찌보면 제가 올바른 답을 줄 수 있는 것 같아 이번 컬럼에서는 한 손님의 예를 들어 설명을 드리려 합니다. 

 

손님 중 한 분께서는 상당한 크기의 토지를 가진 집을 구입하려고 하신다고 물건을 추천해 주시길 원하셨습니다. 잉여 토지를 분할하는 데 드는 비용에 대해 궁금해 하셨지요. 기존의 집을 유지하며 대략적으로 총 4 개의 섹션으로 만들 계획이셨습니다. 관련된 비용의 종류와 평균 금액에 대한 정보를 얻고 싶어 하셨습니다.

 

우선 토지분할의 의미부터 약간 설명드리는 것이 좋을 것 같습니다. 여기서 토지분할이라함은 기존 토지에서 분리하여 매매가능한 토지대장 즉 Certificate of Title을 가지게 되는 것입니다. 

 

토지대장은 크게 Free hold, Leasehold, Cross Lease 그리고 Unit title로 나뉩니다. 종류별로 만든 목적이 있어 장단점이 있으며, 어떤 형태의 부동산은 특정한 토지 대장만 가질 수도 있습니다. 일반분들이 의아해 하시는 부분은 이웃과 토지 경계선을 변경 (boundary adjustment)하는 것도 토지분할에 속한다는 것입니다. 

 

자 그럼 질문에 대한 대답을 해볼까요? 실은 구체적인 토지에 대한 정보를 알지 못하면 정확한 비용이나 견적을 낼 수 없다는 것입니다. 또한 토지의 위치에 따라 다릅니다. 오클랜드의 토지분할 비용은 타우랑가의 같은 크기의 땅과 다를 것입니다. 매매자 그리고 시청 으로부터 가능한 많은 정보를 얻어야 할 것입니다. 

 

실질적인 토지에 대한 정보가 주어졌다고 하더라고 실제로 조사 분석하기 전에는 알 수 없는 사항에 대해서는 가정을 하여야 하겠죠. 이 단계에서 대략 예상 토지 분할 비용이 산출 되겠지요. 토지분할 목적에 따라 그런 다음 단계는 토지측량사 또는 플래너로부터 타당성 조사 (feasibility study)를 받는 것일 겁입니다. 

 

즉, 여분의 토지로 무엇을 하려고 하는지 토지 측량사나 플래너에게 목적을 설명해 준다면 그에 따라 주어진 토지에서 그런 목적이 이루어질 수 있을지 같이 고민해 볼 수 있겠지요. 예를 들자면, 빈 택지를 만들어 판매하거나 직접 주택을 빈땅에 만들고 싶습니까? 먼저 새로운 주택을 짓고 기존의 주택과 새 주택을 각각 갖는 토지분할을 하고 싶습니까? 투자용인가요 아니면 거주 목적인가요? 

 

택지개발은 초기 단계부터 플래너, 엔지니어 및 토지 측량사 등으로 이루어진 전문가들과 계획 실현을 위한 자문을 받는 과정을 거치는 것이 좋습니다. 미처 알지 못했던 저해 요인을 발견하고 이를 제거하거나 수용하는 계획을 세울 수 있기 때문입니다. 물론 토지를 소유하지 않은 due diligence 기간이라면 구입을 취소할 수도 있겠지요.

 

무엇보다 구입하고자 하는 토지 타이틀을 충분히 검토하고 확인해야 합니다. 검토를 하게 되면 부동산 즉 부지가 저당잡혔을 때 실제 소유주가 누구인지, 어떤 제약 (covenants)이나 지역권 (easements)이 있는지, 그에 따라 향후 추가 토지 개발에 대한 잠재적 영향의 범위를 파악할 수 있습니다. 

 

개발이 실제로 진행된다면, 토지 측량사 또는 플래너와 같은 전문가들과 자원 관리 (Resource Consent)허가, 건축 (Building Consent) 및 토지 타이틀 이전 과정 전반에 걸쳐 긴밀한 연락이 필요합니다. 타당성 조사의 일환으로 주어진 토지가 개발될 수 있는 다양한 옵션 및 그에 따른 소요 비용을 알 수 있습니다.  

 

뉴질랜드는 지역별로 서로 다른 건축 용적률 등의 규제가 있으며, 이에 따라 각 지역에 맞는 건축 디자인 측면을 고려한 최적의 사이트 활용 방법이 제시될 수 있습니다. 개발은 건축이나 개발 관련한 많은 법규에 최대한 부합하도록 디자인 되어야 하기 때문에 시청의 각종 개발관련 법규를 숙지하고 있는 도시개발 전문가인 플래너가 도움을 줄 수 있습니다. 

 

타당성 조사는 경우에 따라 홍수 및 지반 배수 보고서, 수목업자, 지반 공학, 도시 설계, 엔지니어링 설계 및 승인, 그리고 개발이나 토지 분할에 필요할 수 있는 도시 설계 / 건축 보고서와 같은 전문적인 보고서들을 기반으로 작성될 것입니다. 

 

토지분할의 실제 비용은 다양한 변수에 따라 달라집니다. 따라서 대부분의 컨설턴트는 개별 토지가 가진 조사 내용의 변동성 및 수반되는 시청의  다양한 규칙과 규정을 다룰 필요성으로 인해 고정 요금이 아닌 예상 비용 견적을 제공합니다. 

 

기존의 8개의 지역 및 광역 시청에서 통합된 현재의 오클랜드 시청은 오클랜드 유니타리 플랜 시행으로 인해 관할 영역내에서 발생하는 동일한 문제에 대해서 같은 규칙과 규정을 갖습니다. 

 

대부분 개발이나 토지분할을 하고자 하는 분들의 최대 관심사는 허가에 소요되는 기간 및 비용일 것입니다. 주택매매 계약서에 서명할 때 토지 분할에 소요되는 전체 프로세스 시간을 알 수 있는 사람은 없을 것입니다. 다만 예상 소요시간만 생각해 볼 수 있겠지요. 고용된 컨설턴트는 경험에 의하여 좀더 현실적인 시간과 비용을 제시할 수 있을 것이며, 고객을 대신하여 허가 과정을 진행해 줍니다. 

 

예상비용은 불필요한 항목에 대한 예비비까지 포함되어 실제 소요비용은 당연히 낮추어 질 수도 있겠지만, 타당성 조사는 시간이 걸리므로, 조사를 마친 토지는 이미 구입을 완료하였거나 더 확실하게 개발이 가능한 다른 토지로 옮겼을 수도 있습니다.

 

토지분할을 추진하는 분들은 물론 큰 개발이익을 목적으로 추진하시지요. 그럼 다시 본론으로 돌아가서 대체적으로 들어가는 항목과 그에 따른 비용은 어떨까요? 토지분할을 하게 되면 개발 분담금을 납부해야합니다. 이것은 한 필지당 2 만 5천 달러 내외가 될 수 있습니다. 

 

토지분할 신청서를 시청에 제출하게 되면 시청은 3,500불을 보증금으로 요구하며, 일반적으로 전체 비용 회수 방식으로 비용산출이 진행되기 때문에 신청서를 진행하는데 소요되는 시청 직원들의 시간당 비용을 계산하여 보증금을 제외한 액수를 마지막에 청구하게 됩니다. 

 

Land Use 항목에서 시청법규를 위반하신다면 보증금은 4,500불로 늘어납니다. 토지 측량, 엔지니어링, 토지분할 신청서 작성 및 승인 받기까지 측량 기사, 엔지니어 등으로 이루어진 에이젼트 비용은 대략 15-25,000 달러 사이의 비용을 부과할 수 있습니다. 

 

승인 후 관련 우수 및 오수 배수 처리 비용은 보유하신 토지의 지형과 이용 가능한 지역 인프라에 달려 있습니다. 만약 4 개의 토지분할을 하신다면 이에 따른 배수 서비스 비용은 대략 50-100,000 달러의 비용이 들 것입니다. 이것은 공공 배수관 설치비용으로, 각각의 새로 분할된 토지내 개인 배수관을 포함하지 않는 비용입니다.

 

 또한 각각의 토지를 서비스하기 위한 차도 구축 비용으로 20-80,000불 정도 소요되겠지요. 만약에 건축업자를 통해서 분할된 토지에 주택을 건설하는 옵션을 택하면 주어진 토지의 상황에 맞게 구체적이고 이해하기 쉽게 비용을 구분해 줄 것이며, 또한 이에 따른 추가 비용 (예를 들면 축대 구축비용 등)도 있을 것입니다. 

 

앞서든 예시의 경우처럼 네 개의 토지분할에 대한 총 비용(타이틀 나올 때까지의 공사비용 등 포함)은 $150~200,000일 수 있습니다. 토지분할이 쉽다면 모든 사람들이 시도하겠지요. 성공의 관건은 능력있는 전문가들로 구성된 에이젼트를 구하는 것일 겁니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.


2806865afb90f1e576a7ec7227e94905_1525939158_3488.jpg

유찰된 부동산 경매(옥션)에서 최고 낙찰자라면 어떻게 해야 할까요?

댓글 0 | 조회 2,584 | 2019.04.09
요즘 오클랜드의 부동산 시장은 정체상태이며, 시장에 부동산 물량이 늘어나고 구매자가 주도하는 마켓으로 변하였지요. 이런 시장상황에서는 경매가 유찰될 확률이 높으니… 더보기

‘걸어다닐 수 있는’ 지역 꾸준히 인기 증가

댓글 0 | 조회 1,984 | 2019.03.26
종종 투자용 부동산을 선택할 때 위치가 가장 중요하다는 말을 듣게 되지요. 하지만 무엇이 좋은 장소를 만들까요?많은 요소들이 그러한 장소를 만드는데 기여를 하지만… 더보기

Own or Rent

댓글 0 | 조회 1,722 | 2019.03.13
주택을 구입하여 거주하거나 임대하는 것: 어느 것이 나을까요?“아직도 렌트해서 사니? 집을 사서 살지 그래? 렌트비는 결국 주인 좋은 일만 할뿐이야!”만약 임대하… 더보기

투자용 주택과 거주용 주택 대출시 차이점 아시나요?

댓글 0 | 조회 3,321 | 2019.02.27
대부분의 사람들은 여러 유형의 주택 대출이 있다는 것을 알고 있습니다. 그러나, 적당한 가격의 주택담보대출을 얻기 위한 과정에서 어떤 궁극적인 목표를 염두에 두고… 더보기

2019 년 오클랜드 주택시장 어떨까요?

댓글 0 | 조회 3,580 | 2019.02.13
강렬한 태양 아래 행복한 여름 휴가를 보내시고 계시나요? 그러나 요즘 세계 각국의 뉴스 그리고 한국의 뉴스를 보게 되면 우리는 부정적인 생각들에 휩싸일 수 밖에 … 더보기

남자와 여자중 누가 더 나은 부동산 투자자가 될까요?

댓글 0 | 조회 1,940 | 2019.01.31
일단 본 질문에 대한 답을 하기전에 남녀간 근본적인 성향을 한번 살펴보죠. 스트레스를 받는 상황에서 남성과 여성 중 누가 더 잘 대처할까요?이에 관련하여 오래된 … 더보기

신용카드와 데빗 카드 또는 에포스카드: 어느 것이 더 좋을까요?

댓글 0 | 조회 3,929 | 2019.01.16
새해가 밝았습니다. 크리스마스 연휴 및 휴가로 인해 지출이 많으셨을텐데요. 이번 호에는 부동산 구입시 신용점검에 중요한 사항이며 경제활동에 필수인 신용카드와 데빗… 더보기

부동산 개발에 프로젝트 매니저가 과연 필요한가요

댓글 0 | 조회 2,711 | 2018.12.13
이번 호에서는 프로젝트 매니저에 대해 말씀드리려고 합니다. 만약 리노베이션이나 증축 및 신축을 고려하고 계시다면 글을 읽으시고 프로젝트 매니저가 필요하신지 검토해… 더보기

크로스리스 무엇이 문제인가?

댓글 0 | 조회 1,779 | 2018.11.27
지난 주에 이어서 크로스리스에 대해 좀더 알아보겠습니다.크로스리스의 임대차동의서의 여러 조항들 중 가장 분쟁의 소지가 있는 부분이 부동산에 대한 확장공사나 별도의… 더보기

크로스리스, 단순소유권 아님 유닛타이틀?

댓글 0 | 조회 2,946 | 2018.11.16
최근 크로스리스 (Crosslease, 교차임대권) 타이틀 (주택 소유권등록증)을 단순 소유권 (Fee simple) 타이틀로 바꾸려는 고객의 문의가 많이 있었습… 더보기

리소스 컨센트 신청서 작성요령 (2)

댓글 0 | 조회 1,635 | 2018.10.26
지난 호에 이어서 계속해서 신청서 준비에 필요한 사항을 설명드리겠습니다.4. 대중 또는 이웃에게 공지 (Notification) 하는 문제 해결하세요.리소스 컨센… 더보기

리소스 컨센트 신청서 작성요령 (1)

댓글 0 | 조회 1,490 | 2018.10.12
최근 몇 년 동안 시청법규가 리소스 컨센트 요구 사항만큼 복잡해지고 있음을 점점 느끼게 됩니다. 이에 따라 건축사와 토지 측량사가 시청에 제출한 리소스 컨센트의 … 더보기

지금 집을 사야하나 아님 팔아야하나?

댓글 0 | 조회 3,586 | 2018.09.28
세계적으로 가장 큰 자산은 부동산으로, 주가 총액의 3배에 달하는 금액이라고 합니다. 뉴질랜드 또한 예외는 아닌데, 요즘 뉴질랜드, 특히 오클랜드의 냉랭한 부동산… 더보기

게라지를 주거 시설로 리노베이션하려면...

댓글 0 | 조회 2,494 | 2018.09.13
예 로 알아보는 건축프로젝트 진행과정기존의 집을 증축을 통한 리모델링이나 새로운 집을 지으려고 생각해도 어떻게 어디부터 진행해야할지, 무엇을 허가 받아야 하는지 … 더보기

리소스 컨센트와 빌딩 컨센트 서로 다른 역할 및 기능

댓글 0 | 조회 1,882 | 2018.08.22
집을 짓거나 리노베이션을 계획하고 계신가요? 그러시다면 법적인 의무와 함께 집 소유주 그리고 건축 전문가 로서 지켜야 할 사항을 알아야 합니다.즉 건축 프로젝트를… 더보기

부동산 시장의 흥망성쇠

댓글 0 | 조회 2,198 | 2018.08.08
요즘 부동산에 관해 여러 메시지가 혼재해 있습니다. 일부는 침체기로 계속 나아가고 있다고 하고, 일부는 앞으로 부동산 호황이 다시 시작될 것이라고 합니다.분명히 … 더보기

"고밀도와 작은 주택 및 택지로",우리 주택 시장은 변화하고 있습니다

댓글 0 | 조회 2,240 | 2018.07.25
오클랜드는 현재 구입 가능한 주택 공급 위기에 처해 있습니다. 주택 가격 상승률은 소득 성장률을 계속 초과하고 있어 주택 구매자가 오클랜드 주택 시장에 진입하는 … 더보기

초보 집주인의 7가지 치명적인 실수들

댓글 0 | 조회 3,185 | 2018.07.11
첫번째 투자용 집을 장만하는 것은 흥미롭고도 동시에 두려운 일일 수 있습니다. 여러분이 힘들게 벌어 아끼고 아껴 저축한 돈을 인생에서 가장 비싼 자산에 쏟아 부었… 더보기

부동산개발, 어떤 단계를 거칠까요?

댓글 0 | 조회 2,126 | 2018.06.26
부동산 개발업자는 프로젝트를 처음 생각한 순간부터 실제 집을 짓고 이익을 실현하기까지 일련의 단계를 밟습니다. 단계가 약간 다를 수도 있지만 일반적으로 주택 개발… 더보기

집을 구매할때 얼마의 가격을 제시해야 할까요?

댓글 0 | 조회 3,022 | 2018.06.13
주택을 사려고 할 때나 부동산 매각을 고려 중일 경우에 제일 궁금한 질문은 “과연 이 주택은 얼마나 할려나?”또는 “얼마에 팔면 밑지고 팔지 않을까?”일 것입니다… 더보기

부동산 투자시 꼭 피해야할 사항들

댓글 0 | 조회 2,601 | 2018.05.23
놀랍지만 아픈 사실이 있습니다. 부동산 투자를 하는 대부분의 키위들은 그들이 원하는 경제적 자유를 결코 이루지 못한다는 것입니다. 처음 5년 동안 부동산 투자를 … 더보기
Now

현재 토지분할 비용

댓글 0 | 조회 4,013 | 2018.05.10
요즘 개발 관련하여 아이디어를 구하시려 문의하시는 분들을 많으신데, 꽤 많은 분들은 토지분할에 들어가는 비용에 대해 궁금해 하십니다. 제가 토지분할을 시청에서 많… 더보기

건축허가 불필요 또는 면제 대상들

댓글 0 | 조회 2,530 | 2018.04.25
작년 3월에 현재 수상인 자신다 아던의 화장실 교체가 뉴스에 올라 화제가 된 적이 있습니다. 내용인즉, 자신이 사는 포인트 쉐발리어의 집 화장실의 변기가 깨지자 … 더보기

재정적 자유를 위해 필요한 부동산 수

댓글 0 | 조회 2,148 | 2018.04.12
조기 은퇴를 꿈꾸며 자신이 하고 싶은 일에 전념하며살고 싶어하는 사람들이 늘고 있습니다.그 꿈을 이루는데 제일 기본적인 요소는경제적 자유이겠지요.만약 재정적 자유… 더보기

토지분할용 주택 분석 사례 2

댓글 0 | 조회 2,028 | 2018.03.27
집을 구매함에 있어서 집과 주변 지역에 대한 철저한 분석은성공을 위한 필수 요건입니다.얼마를 지불할 재정적 여유가 있는지, 적절한 구입 가격은 얼마인지, 구입 목… 더보기