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토지분할용 주택 분석 사례 2

유영준 0 936 2018.03.27 21:50

집을 구매함에 있어서 집과 주변 지역에 대한 철저한 분석은 

성공을 위한 필수 요건입니다.  

 

얼마를 지불할 재정적 여유가 있는지, 적절한 구입 가격은 얼마인지, 구입 목적에 맞는 주택구입 (아파트, 연립주택, 일반 주택 또는 상업용 건물) 그리고 구매과정 등 모든 과정에 대한 철저한 분석은 주택을 구입하시려는 여러분의 현재 그리고 미래를 위해 상대적으로 높은 수익나는 투자로 이어지기 위해서 제일 중요한 핵심 사항입니다.  

 

2016년 말에 지난 컬럼에 소개해 드린 사례의 지역과 비슷한 지역인 오클랜드 외곽지역에서 토지분할을 위한 주택구입을 검토한 적이 있습니다. 부동산 광고에는 큰 토지로 토지 분할이 가능하며 빠른 매매를 원하는 물건으로 소개되었던 경우입니다. 

 

그럼 지난 호와 마찬가지로 주택구입시 점검 해야할 항목들을 점검해 볼까요?

 

● 인구 상승 지역 인가? - 전통적으로 상승지역 이었습니다. 

● 경제 활동 지표 - 전통적으로 좋은 지역이었으며, 주택가격은 보수적으로 상승하는 추세였습니다. 

● 평균 주택 가격 - 대략 80-90만불대였습니다.  

● 평균 렌트비 - 대략 주당 600-700불 이었습니다. 

● 인근 학교 - High decile 학교들이 있었습니다. 

● 실업률 - 매우 낮은 편이었습니다. 

● 고용기회 - 큰 기업체나 고용 업체들이 밀집하고 있었습니다. 

● 범죄율 - 평균적이었습니다. 

● 경찰서와 병원 - 5~10 km 이내에 있었습니다. 

● 대학이나 전문기술대학 위치 - 5~10 km 이내에 있었습니다. 

 

결국 위의 항목들에서는 좋은 학교, 인구 상승 지역, 높은 경제활동 등 눈에 띄는 장점들이 있는 좋은 위치였습니다.  

 

가격 

예상 가격 120만불 

 

토지 

면적 1,000m2였습니다. 

 

주택의 위치와 상태 

기존 집이 길에 가까운 곳에 위치하고 있었습니다. 상태는 평균 이상으로 1960년대에 지어졌던 집이었습니다. 집의 측면은 변경되고 carport는 허물어서 뒤쪽을 개발할 경우에 차량 진입이 가능하도록 해야 할 것이라고 생각되었습니다. 

 

지형도 

바쁘지 않은 길가에 지어진 집으로 길가를 향하는 주택이었습니다. 길가에서 올라가는 경사진 땅이었으나, 뒤로 가면서 낮아지는 토지였습니다. 

 

서비스 

길가와 주변 집들에 서비스가 들어와 있어 서비스를 집까지 끌어오는 데는 문제가 없어 보였습니다.  

 

주택관련 자료 

Lim Report 등 충분한 자료가 있어 별도의 자료가 필요하진 않은 단계였습니다. 개발 비용 추산이 더 급한 단계였지요. 

 

토지측량사 

토지 측량사의 개입이 필요하진 않은 단계였습니다. 

 

분석과 추정개발비용 (2채의 건축 및 개발 비용) 

여러 개발 가능성이 있으나 기존의 집을 유지한 채 2채를 뒤에 건축하는 시나리오로 개발 비용을 추정하여 봤습니다.

 

개발 비용 

● 집 구입비용 120만불 

● 개발분담금 50,000불 

● 서비스 40,000불 

● 토지측량 비용 3,000불 

● 시청 허가 비용 (리소스 컨센트 및 빌딩 컨센트) 50,000불 

● 변호사 비용 2,000불 

● 토지 작업 40,000불 

● 기존집 변경 15,000불 

● 두채 (각각 120m2) 건축비 60만불 총 200만불 비용 예상

 

판매 가격 

각각 1,000,000불 * 2채 = 200만불 

기존의 집 = 90만불 

총 290만불

 

양도소득세  

판매가격에서 비용을 제외하고 세율을 곱하면 다음과 같습니다. 

(290만불 - 200만불) * 개발업자 소득세율 (30%라고 가정하면) = 27만불 

 

결국 개발 및 판매를 통한 순이익은 63만불이 되겠지요. 이것은 21.7%의 이익입니다. 지난 호에 설명드린대로 25% 미만의 이익률이라 리스크가 있는 개발이긴 하지만 21.7%는 목표치와 가까운 이익률이라 좀 더 검토가 필요한 물건이었습니다. 저는 오픈홈을 통해서 집을 둘러보았는데, 예상보다 집은 좋은 상태였습니다. 또한 집은 시세보다 싸게 살 수 있는 가능성이 있었습니다. 매매자가 신속한 매매를 원하는 상황이었기 때문이지요.

 

집구경하고 몇일 후 부동산업자로부터 연락이 왔는데, 다른 손님이 오퍼를 제시했는데 관심이 있으면 오퍼를 할 수 있다는 말이었습니다. 분석을 마친 상태였기에 대출승인 조건으로 즉시 오퍼를 했습니다. 그날 저녁에 연락이 왔는데, 좀 더 높은 가격을 제시한 사람의 오퍼가 수락되었다는 겁니다. 다만 그 쪽도 대출승인 조건이 있고 아직 은행으로부터 승인이 안났기에 가능성이 있을 수 있었습니다. 하지만 그 다음주 승인이 나고 결국 그 분이 행운의 주인공이 되었습니다. 

 

어떨때는 구입하지만 대부분은 패배를 인정해야 하는, 그것이 부동산 구매가 이루어지는 방식임을 다시금 생각하게 하는 부동산 케이스였습니다. 

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다. 


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