연재칼럼 지난칼럼
오소영
박종배
정석현
정동희
한일수
정윤성
크리스티나 리
Shean Shim
송영림
김준
엔젤라 김
오클랜드 문학회
박현득
박명윤
김영안
Mina Yang
여디디야
강명화
새움터
수선재
휴람
마리리
김임수
이윤수
조성현
박기태
유영준
성태용
김철환
피터 황
Jane Jo
조석증
신지수
오즈커리어
Jessica Phuang
김수동
최성길
동진
이동온
김지향
이현숙
한 얼
박승욱경관
빡 늘
CruisePro
봉원곤
써니 림

토지분할용 주택 분석 사례 1

유영준 0 1,073 2018.03.13 20:12

최근에 오클랜드 외곽지역에서 토지분할을 위한 주택구입을 검토한 적이 있습니다. 부동산 광고에는 최대 4채를 지을 수 있는 땅이라고 광고도 하였던 주택입니다.  

17773dfce3dca35d01819c259a3276cf_1520924
 

제가 1회와 2회에 걸쳐 소개 시켜드렸던 분석법을 실제로 활용해서 분석하였던 주택입니다. 

 

자 그럼 같이 한 번 기억을 더듬어 볼까요? 주택구입시 점검해야할 항목들이 있었죠? 

 

● 인구 상승 지역인가? - 전통적으로 상승 지역이지만 주변에 공공 임대 주택들이 산재하고 있었습니다. 

 

● 경제 활동 지표 - 약간 약해져 가는 추세였습니다. 

 

● 평균 주택 가격 - 대략 90-100만불대였습니다. 

 

● 평균 렌트비- 대략 주당 500불 이었습니다. 

 

● 인근 학교 - Low decile 학교들이 있었습니다. 

 

● 실업률 - 평균적이었습니다. 

 

● 고용기회 - 큰 기업체나 고용 업체들이 밀집하고 있었습니다. 

 

● 범죄율 - 평균적이었으나 주변은 상대적으로 높았습니다. 

 

● 경찰서와 병원 - 5-10 km 이내에 있었습니다. 

 

● 대학이나 전문기술대학 위치 - 5-10 km 이내에 있었습니다. 

 

결국 위의 항목들에서는 오클랜드에서 눈에 띄는 장점은 없는 평균적인 위치에 있는 집이었습니다. 

 

다음으로 토지분할을 목적으로 구입할 경우의 다음과 같은 점검 사항들도 소개시켜드렸었습니다. 

 

가격 

예상 가격 130만불  

 

토지 

면적 800m2 였습니다.   

 

주택의 위치와 상태 

기존 집이 토지 중앙에 위치하고 있습니다. 3베드룸으로 상태는 좋지 않았습니다.    

 

지형도 

여러 집들에 둘러싸인 좁은 드라이브웨이를 따라 들어가면 안쪽에 위치한 집이었습니다. 경사진 땅이었으며, 전체 토지의 반은 가파른 편이었습니다.

 

서비스

전기, 상수도, 하수도, 우수관 그리고 전화 등의 서비스가 문제없이 제공되는 주택인지 따져봐야겠지요. 길 가와 주변 집들에 이러한 서비스가 들어와 있지만 이러한 서비스를 관심있는 집까지 끌어오는 데는 상당한 비용이 들 수 있을 것으로 생각되었습니다. 

 

주택관련 자료 

Lim Report 등 충분한 자료가 있어 별도의 자료가 필요하진 않은 단계였습니다. 개발 비용 추산이 더 급한 단계였지요.  

 

토지측량사 

토지 측량사가 필요하진 않은 단계였습니다. 개발 비용 추산이 더 급한 단계였지요.  

 

분석과 추정개발비용 (4채의 건축 및 개발 비용)

여러 개발 가능성이 있으나 기존의 낡은 집을 허물고 네채를 건축하는 시나리오로 개발 비용을 추정하여 봤습니다. 

 

개발 비용 

● 집 구입비용 130만불 

● 개발분담금 75,000불 

● 서비스 60,000불 

● 토지측량 비용 3,000불 

● 시청 허가 비용 (리소스 컨센트 및 빌딩 컨센트) 60,000불 

● 변호사 비용 2,000불 

● 기존 집 철거비용 20,000불 

● 토지 작업 80,000불

● 네채 (각각 120m2) 건축비 120만불 총 280만불 비용 예상 

 

판매 가격 

각각 800,000불 (보수적 가격 산정) * 4채 = 360만불 

 

양도소득세  

판매가격에서 비용을 제외하고 세율을 곱하면 다음과 같습니다. 

(360만불 - 280만불) * 개발업자 소득세율 (30%라고 가정하면) = 240,000불

 

결국 개발 및 판매를 통한 순이익은 560,000불이 되겠지요. 이것은 15.5%의 이익입니다. 지난 호에 설명드린 대로 25% 미만의 이익률은 리스크가 있는 개발입니다. 

 

결국 저는 이집 구입을 포기하고 말았지요. 만약 건축 자재값이나 기타 비용 상승이 이러한 이익 구조를 침식한다면 시간과 투자금에 비해 얻는 이익금은 실망스러울 뿐만 아니라 손실을 볼 수도 있으니까요. 

 

또한 이러한 크기의 개발은 업무량이 전업으로 매달려야 할 정도이기 때문에 만약 제가 사람을 고용하여 관리를 맡긴다면 급여 발생의 요지 또한 있었습니다. 

 

개발은 심사숙고하여 진행해야 하며, 노력(Home work)을 잘 했는지는 개발에 따른 이익 또는 손실의 결과물로 판단할 수 있을 것입니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.

  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 카카오스토리로 보내기
  • 네이버밴드로 보내기

Comments

 플러스 광고

Global Lead Logistics International /지엘아이해운(주)
이사짐,운송,한국구매대행,포워딩,무역,상업화물,개인화물,한국배송 T. 09-410-3181
동의한의원
환자를 최선을 다해 치료하는 한의원 ,믿음과 신뢰가 있는 한의원 T. 094197582
Blindsmith NZ Ltd
blind, blinds, 블라인드. 윈도우, window, 베니시안 블라인드, 우드 블라인드, PVC 블라인드, 롤러 블라인드, 블럭아웃 블라인드, 터멀 블라인드, 선스크린 블라인드, 버티컬 블라인드, Venetian blinds, wood T. 09 416 1415

부동산 개발에 프로젝트 매니저가 과연 필요한가요

댓글 0 | 조회 497 | 2018.12.13
이번 호에서는 프로젝트 매니저에 대해 말씀드리려고 합니다. 만약 리노베이션이나 증축 및 신축을 고려하고 계시다면 글을 읽으시고 프로젝트 매니저가 필요하신지 검토해보세요.대부분의 소… 더보기

크로스리스 무엇이 문제인가?

댓글 0 | 조회 397 | 2018.11.27
지난 주에 이어서 크로스리스에 대해 좀더 알아보겠습니다.크로스리스의 임대차동의서의 여러 조항들 중 가장 분쟁의 소지가 있는 부분이 부동산에 대한 확장공사나 별도의 차고 건물을 설치… 더보기

크로스리스, 단순소유권 아님 유닛타이틀?

댓글 0 | 조회 463 | 2018.11.16
최근 크로스리스 (Crosslease, 교차임대권) 타이틀 (주택 소유권등록증)을 단순 소유권 (Fee simple) 타이틀로 바꾸려는 고객의 문의가 많이 있었습니다.오클랜드의 노… 더보기

리소스 컨센트 신청서 작성요령 (2)

댓글 0 | 조회 423 | 2018.10.26
지난 호에 이어서 계속해서 신청서 준비에 필요한 사항을 설명드리겠습니다.4. 대중 또는 이웃에게 공지 (Notification) 하는 문제 해결하세요.리소스 컨센트 신청서가 대중에… 더보기

리소스 컨센트 신청서 작성요령 (1)

댓글 0 | 조회 517 | 2018.10.12
최근 몇 년 동안 시청법규가 리소스 컨센트 요구 사항만큼 복잡해지고 있음을 점점 느끼게 됩니다. 이에 따라 건축사와 토지 측량사가 시청에 제출한 리소스 컨센트의 프로세스가 지체되어… 더보기

지금 집을 사야하나 아님 팔아야하나?

댓글 0 | 조회 1,945 | 2018.09.28
세계적으로 가장 큰 자산은 부동산으로, 주가 총액의 3배에 달하는 금액이라고 합니다. 뉴질랜드 또한 예외는 아닌데, 요즘 뉴질랜드, 특히 오클랜드의 냉랭한 부동산 시장으로 인해 지… 더보기

게라지를 주거 시설로 리노베이션하려면...

댓글 0 | 조회 1,158 | 2018.09.13
예 로 알아보는 건축프로젝트 진행과정기존의 집을 증축을 통한 리모델링이나 새로운 집을 지으려고 생각해도 어떻게 어디부터 진행해야할지, 무엇을 허가 받아야 하는지 막막해서 포기하시는… 더보기

리소스 컨센트와 빌딩 컨센트 서로 다른 역할 및 기능

댓글 0 | 조회 442 | 2018.08.22
집을 짓거나 리노베이션을 계획하고 계신가요? 그러시다면 법적인 의무와 함께 집 소유주 그리고 건축 전문가 로서 지켜야 할 사항을 알아야 합니다.즉 건축 프로젝트를 시작하기 전에 프… 더보기

부동산 시장의 흥망성쇠

댓글 0 | 조회 1,121 | 2018.08.08
요즘 부동산에 관해 여러 메시지가 혼재해 있습니다. 일부는 침체기로 계속 나아가고 있다고 하고, 일부는 앞으로 부동산 호황이 다시 시작될 것이라고 합니다.분명히 최근 몇 년간 많은… 더보기

"고밀도와 작은 주택 및 택지로",우리 주택 시장은 변화하고 있습니다

댓글 0 | 조회 1,166 | 2018.07.25
오클랜드는 현재 구입 가능한 주택 공급 위기에 처해 있습니다. 주택 가격 상승률은 소득 성장률을 계속 초과하고 있어 주택 구매자가 오클랜드 주택 시장에 진입하는 것이 점점 더 어려… 더보기

초보 집주인의 7가지 치명적인 실수들

댓글 0 | 조회 1,803 | 2018.07.11
첫번째 투자용 집을 장만하는 것은 흥미롭고도 동시에 두려운 일일 수 있습니다. 여러분이 힘들게 벌어 아끼고 아껴 저축한 돈을 인생에서 가장 비싼 자산에 쏟아 부었더라도, 필요한 과… 더보기

부동산개발, 어떤 단계를 거칠까요?

댓글 0 | 조회 682 | 2018.06.26
부동산 개발업자는 프로젝트를 처음 생각한 순간부터 실제 집을 짓고 이익을 실현하기까지 일련의 단계를 밟습니다. 단계가 약간 다를 수도 있지만 일반적으로 주택 개발은 다음 요소로 구… 더보기

집을 구매할때 얼마의 가격을 제시해야 할까요?

댓글 0 | 조회 1,185 | 2018.06.13
주택을 사려고 할 때나 부동산 매각을 고려 중일 경우에 제일 궁금한 질문은 “과연 이 주택은 얼마나 할려나?”또는 “얼마에 팔면 밑지고 팔지 않을까?”일 것입니다.누구에게 문의해야… 더보기

부동산 투자시 꼭 피해야할 사항들

댓글 0 | 조회 1,536 | 2018.05.23
놀랍지만 아픈 사실이 있습니다. 부동산 투자를 하는 대부분의 키위들은 그들이 원하는 경제적 자유를 결코 이루지 못한다는 것입니다. 처음 5년 동안 부동산 투자를 시작한 사람들의 절… 더보기

토지분할 비용

댓글 0 | 조회 1,098 | 2018.05.10
요즘 개발 관련하여 아이디어를 구하시려 문의하시는 분들을 많으신데, 꽤 많은 분들은 토지분할에 들어가는 비용에 대해 궁금해 하십니다. 제가 토지분할을 시청에서 많이 다뤄왔으니 어찌… 더보기

건축허가 불필요 또는 면제 대상들

댓글 0 | 조회 969 | 2018.04.25
작년 3월에 현재 수상인 자신다 아던의 화장실 교체가 뉴스에 올라 화제가 된 적이 있습니다. 내용인즉, 자신이 사는 포인트 쉐발리어의 집 화장실의 변기가 깨지자 배관공을 부르지 않… 더보기

재정적 자유를 위해 필요한 부동산 수

댓글 0 | 조회 1,120 | 2018.04.12
조기 은퇴를 꿈꾸며 자신이 하고 싶은 일에 전념하며살고 싶어하는 사람들이 늘고 있습니다.그 꿈을 이루는데 제일 기본적인 요소는경제적 자유이겠지요.만약 재정적 자유를 위해렌트수입을 … 더보기

토지분할용 주택 분석 사례 2

댓글 0 | 조회 954 | 2018.03.27
집을 구매함에 있어서 집과 주변 지역에 대한 철저한 분석은성공을 위한 필수 요건입니다.얼마를 지불할 재정적 여유가 있는지, 적절한 구입 가격은 얼마인지, 구입 목적에 맞는 주택구입… 더보기
Now

현재 토지분할용 주택 분석 사례 1

댓글 0 | 조회 1,074 | 2018.03.13
최근에 오클랜드 외곽지역에서 토지분할을 위한 주택구입을 검토한 적이 있습니다. 부동산 광고에는 최대 4채를 지을 수 있는 땅이라고 광고도 하였던 주택입니다.제가 1회와 2회에 걸쳐… 더보기

개발을 위한 주택 고르기

댓글 0 | 조회 1,157 | 2018.02.27
주택 구입을 진지하게 고민하고 준비된 분들은지난 호에 소개시켜 드린 대로주택구입의 1단계로 은행으로부터미리 대출 상한 금액에 대한 허가를 받고다음 사항들을 감안하며 주택을 여러모로… 더보기

주택 구입의 기본 이해 사항

댓글 0 | 조회 1,368 | 2018.02.13
요즘 집값이 많이 올라 집 구입이 힘들다고 말씀하시는 오클랜드 교민 분들을 간혹 접하게 됩니다. 실버데일, 홉슨빌 그리고 플랫부쉬, 푸케코헤 등 오클랜드 외곽지역에 주택단지가 대단… 더보기