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토지분할용 주택 분석 사례 1

유영준 0 974 2018.03.13 20:12

최근에 오클랜드 외곽지역에서 토지분할을 위한 주택구입을 검토한 적이 있습니다. 부동산 광고에는 최대 4채를 지을 수 있는 땅이라고 광고도 하였던 주택입니다.  

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제가 1회와 2회에 걸쳐 소개 시켜드렸던 분석법을 실제로 활용해서 분석하였던 주택입니다. 

 

자 그럼 같이 한 번 기억을 더듬어 볼까요? 주택구입시 점검해야할 항목들이 있었죠? 

 

● 인구 상승 지역인가? - 전통적으로 상승 지역이지만 주변에 공공 임대 주택들이 산재하고 있었습니다. 

 

● 경제 활동 지표 - 약간 약해져 가는 추세였습니다. 

 

● 평균 주택 가격 - 대략 90-100만불대였습니다. 

 

● 평균 렌트비- 대략 주당 500불 이었습니다. 

 

● 인근 학교 - Low decile 학교들이 있었습니다. 

 

● 실업률 - 평균적이었습니다. 

 

● 고용기회 - 큰 기업체나 고용 업체들이 밀집하고 있었습니다. 

 

● 범죄율 - 평균적이었으나 주변은 상대적으로 높았습니다. 

 

● 경찰서와 병원 - 5-10 km 이내에 있었습니다. 

 

● 대학이나 전문기술대학 위치 - 5-10 km 이내에 있었습니다. 

 

결국 위의 항목들에서는 오클랜드에서 눈에 띄는 장점은 없는 평균적인 위치에 있는 집이었습니다. 

 

다음으로 토지분할을 목적으로 구입할 경우의 다음과 같은 점검 사항들도 소개시켜드렸었습니다. 

 

가격 

예상 가격 130만불  

 

토지 

면적 800m2 였습니다.   

 

주택의 위치와 상태 

기존 집이 토지 중앙에 위치하고 있습니다. 3베드룸으로 상태는 좋지 않았습니다.    

 

지형도 

여러 집들에 둘러싸인 좁은 드라이브웨이를 따라 들어가면 안쪽에 위치한 집이었습니다. 경사진 땅이었으며, 전체 토지의 반은 가파른 편이었습니다.

 

서비스

전기, 상수도, 하수도, 우수관 그리고 전화 등의 서비스가 문제없이 제공되는 주택인지 따져봐야겠지요. 길 가와 주변 집들에 이러한 서비스가 들어와 있지만 이러한 서비스를 관심있는 집까지 끌어오는 데는 상당한 비용이 들 수 있을 것으로 생각되었습니다. 

 

주택관련 자료 

Lim Report 등 충분한 자료가 있어 별도의 자료가 필요하진 않은 단계였습니다. 개발 비용 추산이 더 급한 단계였지요.  

 

토지측량사 

토지 측량사가 필요하진 않은 단계였습니다. 개발 비용 추산이 더 급한 단계였지요.  

 

분석과 추정개발비용 (4채의 건축 및 개발 비용)

여러 개발 가능성이 있으나 기존의 낡은 집을 허물고 네채를 건축하는 시나리오로 개발 비용을 추정하여 봤습니다. 

 

개발 비용 

● 집 구입비용 130만불 

● 개발분담금 75,000불 

● 서비스 60,000불 

● 토지측량 비용 3,000불 

● 시청 허가 비용 (리소스 컨센트 및 빌딩 컨센트) 60,000불 

● 변호사 비용 2,000불 

● 기존 집 철거비용 20,000불 

● 토지 작업 80,000불

● 네채 (각각 120m2) 건축비 120만불 총 280만불 비용 예상 

 

판매 가격 

각각 800,000불 (보수적 가격 산정) * 4채 = 360만불 

 

양도소득세  

판매가격에서 비용을 제외하고 세율을 곱하면 다음과 같습니다. 

(360만불 - 280만불) * 개발업자 소득세율 (30%라고 가정하면) = 240,000불

 

결국 개발 및 판매를 통한 순이익은 560,000불이 되겠지요. 이것은 15.5%의 이익입니다. 지난 호에 설명드린 대로 25% 미만의 이익률은 리스크가 있는 개발입니다. 

 

결국 저는 이집 구입을 포기하고 말았지요. 만약 건축 자재값이나 기타 비용 상승이 이러한 이익 구조를 침식한다면 시간과 투자금에 비해 얻는 이익금은 실망스러울 뿐만 아니라 손실을 볼 수도 있으니까요. 

 

또한 이러한 크기의 개발은 업무량이 전업으로 매달려야 할 정도이기 때문에 만약 제가 사람을 고용하여 관리를 맡긴다면 급여 발생의 요지 또한 있었습니다. 

 

개발은 심사숙고하여 진행해야 하며, 노력(Home work)을 잘 했는지는 개발에 따른 이익 또는 손실의 결과물로 판단할 수 있을 것입니다.

 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.

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