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부동산 투자 적절한 시기인가?

정윤성 0 1,200 2017.07.25 18:19

오클랜드를 비롯한 여러지역으로 부동산 불경기가 확산되고 있다. 물론 지역별로 소폭 오름세가 있는 곳도 있지만 전체적으로 위축되어 가고 있음을 부동산옥션장을 가면 피부로 느낄 수 있다. 지난해 2사분기 대비 올해 같은 기간 동안 뉴질랜드 부동산 중개인들의 코미션이 1억불이 줄었다고 뉴질랜드 부동산 협회인 REINZ에서 발표하기도 했다. 그럼 이 시기에 부동산을 구입하는 것은 현명한 판단일까? 부동산 시장에 직간접으로 영향을 주는 주요 변수를 살펴 보면 좋을 것 같다.

 

 

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기록을 경신하는 이민자 수: 지난 달 6월 뉴질랜드 통계청은 순이민자 수가 7만 2천여명으로 기록을 매번 경신하고 있다고 발표했다. 뉴질랜드 한인 사회에서 보면 이민이나 장기 워크퍼밋이 쉽지 않은 뉴질랜드에 영국, 독일, 호주 그리고 중국과 인도, 필리핀이 주류를 이루며 그것도 직업을 구하고 입국하고 있다. 이 부류들의 장점은 일단‘PURCHASING POWER’가 막강하다.

 

뉴질랜드 입장에서 보면 우리말로 확정된 갑근세로 정부 조세에 도움이 되고 뉴질랜드에서 부족 직업군을 채워서 고용 시장을 풍성하게 해준다. 이들은 어찌되었든 집이 필요로 하고 주택의 수요는 더욱 증가 할 것으로 보인다. 참고로 필자는 이번에 우승한 아메리카즈 컵의 뉴질랜드 유치로 인한 경제 기여도를 국가 브랜드 가치의 상승외에 너무 의식 하지 않았으면 하는 이유는 너무 일시적이기 때문이다.

 

영주권 제한 정책: 뉴질랜드 이민성의 더욱 까다로워 진 이민 정책의 이유는 크게 세가지로 이해하고 있는데 첫째는 선거에 부정적인 이민정책은 올해 연말 치뤄 질 총선에서 야당의 단골 먹잇감이다. 둘째, 계속 증가하는 이민자 수를 조정해야 할 시기이기도 하고, 세번째, 호주에 거주하는 약 70만명(2013기준) 이상의 뉴질랜드 시민권자들이 어려워진 호주 정부의 학비 및 복지제한 정책시행이 예정되어 있어 갑작스런 귀국행렬도 우려해야 하기 때문인데 역시 부동산 시장의 호재이기도 한 셈이다.

 

렌트비 상승: 올해초부터 렌트비가 계속 상승세다. 주택가격이 워낙에 높아 구입시 수입과 준비된 데포짓에도 불구하고 금융비용을 계산해보면 주택구입대비 렌트가 이익이기 때문이다. 그러나 언제까지 렌트가 올라갈 것인가? 결국 어느 시점에서 구매로 돌아 서게 되는 것은 하나의 정해진 부동산의 사이클이다.

 

건축가격의 상승: 주택가격은 현재 인건비로 건축자재 가격과 땅값을 더해보면 가격이 큰폭으로 하락하지 못한다는 것을 쉽게 알 수 있다.

 

중앙은행은 큰폭 하락세 불허: 리먼 사태이후 자본주의 경제사에서 중앙은행이 이렇게 적극적으로 자율 시장에 들어와 역할을 한 적이 없었다. 예전과 달리 파워가 강해진 것이다. 

 

금융경색이 발생해 부동산가격이 두자리 수 이상 비율로 하락하자 중앙은행은 이를 개선하기 위해 시중은행들에게 대출을 위해 60억불 지원했던 적이 있었다. 

 

한 증권사의 경제전문가는 사설에서“뉴질랜드 부동산 가치 20% 이상 폭락할 상황이 곧 오니 기다렸다 구입하면 염가로 구입 가능하다”는 글을 발표한 지가 벌써 5년여 시간이 지났다.

 

1980년대말 뉴질랜드 IMF 시절, 수많은 실업자와 인플레와 물가지수 그리고 이자율이 10% 후반이었을 그 때 평균 주택가격 하락률도 14~16% 정도였다. 불행하게도 모든 산업이 붕괴된 그 때 부동산 구매능력도 사라진다. 부동산 대폭락? 기대를 크게 하지 않는 것이 현명하리라 생각된다. 

 

그러나 유의해야 할 것은 분명히 있다. 20일자 헤랄드 비지니스란의 주식동향을 보면 호주, 뉴질랜드에서 ANZ와 WESTPAC 은행의 주가가 큰폭으로 올라 시장을 주도했다는 기사가 나왔다.

 

사실 좋은 소식은 아니다. 스위스 바젤에 본부를 두고 있는 BIS라는 53개국 중앙은행을 통제관리하는 조직이 세계 금융안정을 위해 계속 자기 자본 비율을 높여 나가는 정책을 요구하고 있다. 

 

중앙은행의 중앙은행으로 불리우는 BIS의 규정을 지켜야 하는 호주 금융산업은 다른 나라에 비해 언젠가부터 건강하지 않은 상태다. 

 

그 기준을 호주 금융감독원(APRA)이 더 높여야 하는데도 예상보다 낮게 발표한 덕이다. 2016년 기준 가계부채도 GDP대비 세계 2위 수준이며 1999년 대비 부채증가율은 세계 정상이다. 하지만 이런 근심을 하기에는 요즈음 매매가격을 볼 때 그 어느 때보다도 구입 가격이 착해져 있다. 

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