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융자 어려운 주택

정윤성 0 1,930 2017.03.08 10:03

요즈음 부동산 시장을 보면 향후 긍정과 부정적인 면이 공존하는 양상을 띄고 있다. 누가 맞고 틀린 것이 있는 것은 없다. 다만 그 이론의 조건이 있기 때문이다. 그래서 요즈음 투자자들은 현명해야만 한다. 잘되거나 못되거나 책임은 온전히 투자자 자신의 몫이기 때문이다.

 

융자신청과 승인 시점을 두고 옥션용이라면 사전 승인(Pre-Approval)으로 진행하고 계약후면 일반적인 융자 진행으로 하면 되는데 아시다시피 요즘은 옥션이 대세라서 사전승인으로 진행한다. 그러나 사전 승인을‘무조건 승인으로 오해’하고 있다면 매우 위험하다. 

 

뉴질랜드 은행들의 사전승인은 100% 조건부 승인임을 알아야 하고 일반적으로 자신의 어드바이저나 은행으로 부터 받는 승인서에 내용이 명시되어 있고 좀 더 정확히하기 위해서라면 어드바이저가 알아듣기 쉽게 설명을 해줘야 할 일이기도 하다. 

 

그러면 융자 은행이 사전 승인에서 조건부로 명시되는‘Standard House’란 꽤 광범위한데 은행마다 그 규정도 달라서 사전 승인이 되었다 하더라도 승인을 받은 어드바이저와 옥션 참가시에 융자승인 규정 내에 포함되는 주택인지 꼭 확인 받아야 한다. 

 

한번만에 구입 못하면 담당 어드바이저는 매번 일을 해야 하지만 분명한 서비스 업무이니 요청하여야 한다. 가끔 주말이면 난감한 경우가 있으니 사전에 시간을 두고 어드바이저와 검토한 뒤 옥션을 참가하는 것이 위험을 최소화 할 수 있다. 

 

 

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‘Standard House’란 무엇인가?

일반적인 주택을 일컬는 표현이지만 외장이 플라스터인 경우‘Cavity Sys¬tem’이 있거나 2007년 이후 건축된 주택이 아니라면 Standard가 아니다. 그리고‘Leasehold’이거나‘Maori Land’또는 수도, 전기 등이 들어 와 있지 않은 토지도 마찬가지다. 

 

아파트인 경우는 ANZ 은행의 경우 면적대비 더 많은 방이 있어도 Standard에서 제외되니 챙겨야 할 사항이다. 

 

그리고 시허가 없는 시설물이 있는 주택인 경우 자금이 투자되어서 더 높은 가치를 가진 것처럼 보이지만 융자가 어려운 경우가 많으며 주택 보험 보장이 어려워 융자 자체 심사에서 통과할 수 없는 경우가 많다.

 

위험한 주택과 융자 불가능한 주택

이제 본론으로 들어 가보자. 최근 화제가 되고 있는‘Methamphetamine’ (이하 Meth)오염 주택들은 융자가 매우 어렵다. 가장 최악의 경우는 구입한 주택을 완전히 철거한 뒤에도 택지에 남아 있는 잔여 오염 토양을 제거해야만 재건축 할 수 있는 경우도 있었다. 

 

Meth에 오염된 주택이 의외로 많이 발견되고 있어 은행과 보험사는 꽤 긴장하고 있으며 규정을 강화하고 있는데 경찰의 마약범죄 관련 조사과정에서 발견된 주택은 경찰에 의해 오염물 제거 요청이 들어 오며 그 비용은 적게는 몇만불에서 큰 비용이 들어 갈 수 있다. 

 

그리고 경찰의 요청에 의해 Council의 LIM(Land Information Memorandum) 에 영원히 등제되며 렌트를 줄 경우도 세입자에게 밝혀야 하는 의무가 생긴다. 그러면 누가 렌트를 들어 올 것인가? 융자도 안되고 렌트도 안되는 상황으로 간다. 

 

보험보상은 되나?

뉴질랜드 양대보험사인 VERO IN¬SURANCE와 NZI(NEW ZEALAND INSURANCE) 인 경우, 오염제거비용을 제대로 된 STANDARD보험을 가입하고 있다면 최고 $30,000 까지 보장되며 이 경우 Excess Fee는 각각 standard/$2,500 이다. 

 

보험처리를 받아 오염제거를 한 주택이라면 안전할까? 

절대 안전하지 않다. 보험사의 보상규정은‘Ministry of Health’s(MoH) Guideline’이 거주허용 기준까지만 지원되는데 1 제곱미터 면적당 1.5마이크로 그램의 Meth이라면 사람이 거주해도 건강상의 문제가 없는 정도까지 비용을 지원해 주는데 은행이 요구하는 완전한 청소(현실적으로 어려움)를 해 주는 것이 아니다. 

 

현금으로 지불하면 구입 가능하겠지만 팔지 못할 상황을 충분히 예상하여야 한다. 왜냐하면 은행은 오염 수치를‘완전한 오염제거’를 요구하는 은행이 있다. 이러한 오염여부정도를 설명한다면 MOH의 기준 이하라고 해도 렌트가 얼마나 어려워 질 것인지 상상할 수 있다. 

대책은? 

 

새 주택이 아니라면 주택 매매 계약시‘Methamphetamine Contamina¬tion Inspection’조건을 추천하며 보통 5-7 working days 가 소요되고 10 days 정도면 여유가 있는데 긴급은 2-3 days 도 가능하나 비용이 다소 높다. 몰랐다고 용서되는 세상이 아니다. 비용과 시간을 줄여서 일하다 보면 발생되는 전형적인 불행을 확률에 맡길 일이 아니다. 

 

퓨쳐 인슈런스 앤 모기지 대표 정윤성

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