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사업성공과 실패의 관건(2) - 상업용 리스계약서 작성

하병갑 0 1,294 2017.01.25 15:46

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복잡한 비즈니스/부동산 매매계약을 위해 회계사나 독립 법무사(Conveyancer)/변호사의 도움을 받더라도 계약서 내용을 대강이라도 이해하고 있다면 중개사를 통해 가격흥정을 할 때 보다 유리하게 이익을 조정하는 데 도움이 될 수 있다.

 

지난 호의 ‘사업성공과 실패의 관건(1) - 비즈니스 매매계약서 작성’에 이어 이번 호에는 상업용 리스계약서 작성시 유의할 점들을 게재한다.

 

리스 계약서, Deed vs. Agreement 

 

법률전문가가 작성하는 리스계약서는 ‘Deed (of)’라는 단어가 붙으며 크게 3가지 종류가 있다. 

우선, 건물주와 최초 세입자가 맺는 리스 본 계약서인 Deed of Lease, 다음, 세입자가 비즈니스를 팔 때 파는 세입자와 사는 세입자간에 맺는 Deed of Assignment of Lease, 마지막으로, 기존 세입자가 자신의 가게 일부를 떼어 서브리스를 줄 때 주는 세입자와 받는 세입자간에 맺는 Deed of Sublease가 그것들이다.

 

비즈니스를 팔거나 서브리스를 줄 때는 반드시 건물주의 승낙이 있어야 하고 다른 리스계약서는, 쌍방의 합의로 변경하지 않는 한, 본 계약서 합의규정을 위반할 수 없다.

 

반면에, Agreement to Lease, Agreement to Assign Lease 등 리스 계약서에 ‘Agreement (to)’라는 단어가 붙으면 보통 부동산/비즈니스 중개사가 작성하는 리스 가 계약서를 말하는데, 가 계약서라도 그 합의조항 골격은 본 계약서에 그대로 반영되므로 반드시 서명 전에 독립 법무사(Conveyancer)나 변호사에게 조언 받기를 강력히 권고한다. 

 

최신판 리스 본 계약서인 Deed of Lease (6th ed. 2012(4))에 따르면, 리스계약서의 작성, 변경, 갱신에 소요된 변호사비용은 전액 세입자가 부담하던 이전과 달리 2012년부터는 일반적으로 각자가 자기 변호사비를 부담하게 됐다.

 

리스갱신여부, 만료 3개월전에 서면 통지해야

 

비즈니스의 성공여부는 장기적으로 큰 비용이 나가는 렌트비와 인건비에 의해 크게 영향을 받는다. 

 

그 중 리스기간의 연장이나 종료 등 갱신여부(Renewal of Lease)는 세입자가 리스계약 한 텀(term)이 종료되기 적어도 3개월전에, 렌트비 조정(Rent Review)은 건물주/세입자중 어느 일방이 렌트비 조정일 적어도 3개월전에 각각 그 내용을 알리는 통지서를 서면으로 상대에게 보내야 한다. 

 

만약, 건물주가 실수로 렌트비 조정에 관한 통지기한인 최소 3개월전을 넘겨 2개월전에 인상통지서를 발송하면 나중에 합의에 이르더라도 인상된 렌트비는 렌트비 조정일부터가 아니라 통지서를 발송일부터 기산되므로 신, 구 렌트비 차액만큼을 1개월간 손해 보게 된다.

 

건물주와 세입자간에 말로만 연장에 합의한 경우에도 세입자는 리스 연장권리를 보장받을 수 없다. 게다가, 밀린 렌트비나 부대비용(outgoings)이 있을 경우 연장신청이 거부될 수 있다. 

 

렌트비 조정은 시장가격에 맞춰 인상하거나 소비자 물가지수(CPI)를 반영해 인상하는 방법 중 하나를 선택할 수 있다. 

 

시장가격에 맞추는 방법을 선택하면 건물주의 렌트비 인상률에 세입자가 동의하지 않아 분쟁이 발생하는 경우가 많은데. 이 경우에는 부득이 각자가 비용을 절반씩 부담하면서 분쟁조정 과정인 arbitration 절차를 밟아야 한다.

 

하지만, 2012년에 새로 도입된 소비자물가지수(CPI)를 반영하는 방법을 선택하면 (예, CPI plus 4%) 나중의 분쟁 확률을 크게 줄일 수 있다.

 

현 세입자 렌트비 장기체납, 이전 세입자들도 연대책임  

 

세입자가 렌트비를 내지 않는다고 건물주가 흥분해서 세입자의 가게에 마음대로 들어가거나 재산을 강제로 압류하면 오히려 법 위반으로 책임을 져야 할 수 있다. 부동산법(Property Law Act 2007)에 따르면 세입자가 렌트비를 제 날짜에 내지 않으면 건물주는 납부일로부터 10영업일을 기다린 후, 앞으로 10영업일이내에 밀린 렌트비를 납부하지 않으면 리스계약을 취소하겠다는 의사와 아울러 취소에 따른 세입자의 법적 권리를 알려주는 통지서를 발송하도록 규정돼 있다. 하지만, 실제로는 더 길어지는 것이 일반적이다. 

 

비즈니스 시작 6개월이내인 리스계약 초기부터 렌트비나 부대비용 미납으로 건물주를 괴롭히는 세입자는 그 후로도 연체문제로 건물주의 골치를 썩힐 확률이 아주 높다. 

 

따라서, 리스취소 경고통지서를 독립 법무사(Conveyancer)나 변호사의 도움을 받아 작성, 발송하고 그래도 연체하면 리스계약을 취소하는 단호한 조치를 취할 필요가 있다. 

 

한편, 현재 세입자의 임대료 장기 연체에 대해 리스계약서상 이전 세입자들도, 관련 일반약관을 수정하거나 별도로 특약을 첨부하지 않는 한, 연대보증인으로 간주돼 개인/연대책임을 질 수 있다. 

 

Outgoings, 사용면적비율(%)에 따라 공정하게 부과해야

 

세입자가 가장 관심을 가져야 하는 비용은 렌트비 말고도 건물관리 부대비용(Outgoings)이 있다. 계량기를 별도로 설치하지 않았다면, 건물의 총 실내면적에서 특정 가게가 차지하는 면적(m2)의 비율을 계산해서 비용을 공평하게 나눠 부과해야 한다.  

 

특히, 건물주는 건물의 디자인이나 건축관련 하자와 관련된 건물수리비, 주차장 공사비, 건축법(Building Act 2004)을 준수하기 위한 각종 공사비를 세입자에게 전가할 수 없다. 

 

또한, 누수를 포함해 건물의 유지보수에 필요한 비용(maintenance)은 건물주가 부담해야 하며 정기적인 유지보수로도 더 이상 사용이 불가능한 하자는 새로 교체해줘야 한다.  

 

리스계약에 서명하기 전에 건물주와 세입자가 함께 가게 안을 점검하며 사업장 상태점검표(Premises Condition Report)를 기록하고 확인서명을 해 두면 리스계약 종료시에 가게상태와 관련된 분쟁소지를 크게 줄일 수 있다.  

 

지진에 대비한 건물보강 공사비도 이전에는 다음 렌트비 조정일까지 “improvements rent” 조항의 의해 세입자에게 전가할 수 있었으나 이젠 이 조항의 삭제로 세입자에게 부담 지울 수 없게 됐다.  

 

다만, 지진발생에도 불구하고 가게건물 외관은 별 피해가 없어 가게 내부피해를 살펴보려 해도 내부 접근이 불허됐을 때(예, 경찰/민방위국의 출입금지선이 설치됐을 때)에는 세입자는 렌트비와 부대비용을 다 낼 필요가 없다. 즉, 가게를 다시 사용할 때까지 렌트비와 부대비용을 깎을 수 있다. 

 

다만, 이런 비상상황이 9개월이상 오래 지속되면 건물주나 세입자중 누구라도 리스계약을 취소할 수 있다. 

 

모든 계약이 그렇지만, 리스계약도 법적 용어가 내포하는 함축의미를 모른 채 리스계약서에 계약자 쌍방이 서명하고 나면 더 이상 변경은 불가능하다. 

 

따라서, 건물주든 세입자든 독립 법무사(Conveyancer)나 변호사의 법적 조언을 충분히 듣고, 이를 협상의 지렛대로 이용하여 리스계약협상에서 보다 유리한 입장에 설 수 있기를 권고한다.

 

하병갑 객원기자 

 

Disclaimer(면책조항): 본 칼럼은 뉴질랜드에서 비지니스의 시작과 운영에 관한 세무/회계/법무상의 일반적인 정보전달을 위한 글이므로, 예외상황 등 독자 개개인의 상황에 일괄 적용하기에 부적합할 수 있으니, 전문가인 회계사나 컨베이언서/변호사와 개인적으로 상담하시기 바라며, 위의 정보를 무분별하게 이용하여 발생하는 손해에 대해, 본 칼럼 기고자는 전혀 책임을 지지않습니다. 

 

 

 

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